退去連絡あり!




案の定、松戸アパートの退去連絡です。



ここは1階の2部屋が大学生で

今年卒業なので退去があるのだと思っていました。




今回そのうちの1部屋から解約通知が届きました。

2月末退去なので、速攻でリフォームすれば3月も募集ができます。



不安なのはもう一つのお部屋。

まったく音沙汰ありません。

こちらは管理会社さんから、更新確認をしてもらうようお願いしておきました。





あとは長野アパートの退去精算費用が戻ってきました。

清掃料と修繕費で7万以上とけっこう大きいのですが

支払いが1ヶ月以上滞っていました。入金があってほっとしました。





さて1月も最終日。今年も12分の1が終わりました。

現在はひたすらリフォーム費用(高金利)の繰上返済をしています。




物件を買ってリフォームをするのが楽しいのですが

繰上返済は、ただただ毎月余ったお金を返済するだけなので

あまり楽しくありません。




しかし今後の拡大には必要なことなので

今年も、空室対策、繰上返済を中心にがんばろうと思います。





今年は妻と一緒に海外旅行も計画しています。

たぶんハワイになると思います。




新婚旅行で行ったモルディブ以来なので、こちらも楽しみです。

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戸建て内見!




千葉の戸建てを見てきました。

雨漏りしている天窓もそこまで酷くなかったので良かったです。




近くに所有している戸建てがあるエリアなので

客付けも問題ないと思います。




しかし金額が高すぎて手が出ないので

いろいろ探り探りで

仲介さんと現場で話していました。




この仲介の営業さん、その近くの私の所有物件の

仲介をしてくれたので、気心が知れています。

ついつい話が盛り上がってしまいます。





そして、、、、

今日は、なぜか仲介さんが強気だったので

買い付け入れることはぜんぜん考えていなかったのですが

25%オフの値段でも良いというので

申込みを入れてしまいました。




売り出されてまだ1週間くらいなので

普通は通らない金額だと思います。




800万の戸建てが600万になるようなものですからね。

普通は50万〜せいぜい100万くらいでしょう。





外壁塗装もされていて見た目はパリッとしてます。

気になるのは天窓の雨漏りだけ。

築30年くらいなのでまだまだ使えます。



いろいろ帰ってから皮算用してしまいましたが

期待せずに待ってみようと思います。


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良さそうなリフォーム会社が見つかりました!




群馬アパートのリフォーム会社をずっと探していました。





これまで20社くらい比較しただろうと思います。

伊勢崎市だけでなく、近隣の町もひたすらネット捜索。





だいたいクロス単価が高い会社が多いです。

平米1500円とか。

人工換算でもだいたい2万〜25000円くらいと言われていました。





そんな中、やっと見つかりました。

クロス単価も地域にしては良心的で900〜1100円くらい。





ちゃんと剥がし、下地処理、張り手間、ゴミ廃棄まで含まれています。

もちろん現場管理費とか諸経費とかもくっついてきません。

ご自身が職人さんで中間マージンカットしているようです。





あと人当たりも良く、信頼感もあります。

LINEで写真送ったり、コミュニケーション取れるのもありがたいです。




管理会社に2月末の退去立会いで

キーボックス管理をお願いしました。

3月中旬に学生さんが入居予定なので急がねばなりません。




群馬はあと1室空いているので

なんとか頑張って欲しいものです。

こちらは3回申込み入って、すべてキャンセルになったお部屋です。





さて今週末はまた戸建てを内見に行ってきます。

こちらは千葉の戸建て。

超絶安いわけではないですが、指値が効かなければ流れるでしょう。




車で3分のところに私の別の戸建てがあるので、客付けは安心です。

ただし雨漏りあるようなので、見てきます。




最近は戸建て価格も上がってしまって

そこそこの立地だと

800万〜1000万くらいのものが多くなっています。




実需の人は、住宅ローンが通れば買っちゃうのでしょうね。

投資家にはキツイ時代になりました。





結局、ワケあり物件を指値して、利回り出る水準で買うしか無いと。

ボロボロは当分は買わないと思います。




信用毀損になるだけだし、余裕ができたときの

キャッシュ買いで良いでしょう。

これからの時代。戸建ても立地は重要だと思っています。



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戸建て内覧&法人設立



千葉県の戸建てを妻と見に行ってきましたが

結局、見送りました。



まず価格はそのエリアでは確実に割安です。

賃貸需要も問題ない。



しかし雨漏り修復費用が読めないのと

1回買い付けが流れたので、売主がセンシティブになっているみたいで

指値が通らない雰囲気でした。




通らないというか、買い付けが流れているので

売買仲介の会社が、大きな指値を持って行きづらいという

よくあるパターンです。





でもそれなりに売り急いでいるような雰囲気はありましたけど。

最終的には安いので、マイホームの実需層が買うんでしょうね。




値段が下がるようだったらご連絡ください、とだけ言って

口頭ベースでは希望額を伝えておきました。





さて一昨日は、群馬の1室に申し込みが入りました。




2月末退去のお部屋なので、まだ空いてないお部屋です。

近くの大学の学生さんで、親御さんの連帯保証です。




昨年は1年で退去とか、4ヶ月で退去とかありましたので

4年間住んでくれるようなら嬉しいのですが。




今週は、金融機関にヒアリングしたり

いよいよ法人設立に向けて動きたいと思います。

目標は今年中に、必ず売上を立てることです。




今までずっと個人所有ばかりだったので

今後は法人物件に組み替えながら資産拡大を図りたいと考えています。


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戸建で良い物件か!?でも問題は・・・




私がよく見ている千葉県のとあるエリア。



なんか見たことある物件だなぁと思ったら

先月問い合わせしていた物件でした。





あれ!?これって一度買い付けが入ったと

ご連絡いただいたような。






ということで仲介会社に電話したら

「一度買い付けが入ったんですけど、その後流れたんです」

とのこと。




確かに安いけどよくよく聞いてみると、いくつか問題はあります。




まず出窓のところが雨漏りしていること。

そしてキッチンは上水道だけど、それ以外なぜか井戸。



あと前面道路がセットバックして公道ですが

セットバックした部分の持ち主が誰か分からなくなっている。

厳密に言うと、持ち主は分譲した業者だけど

すでに倒産しているみたい。



一瞬リスキーに思えましたが、まわりの住宅もみんなその状況だそうです。

持ち主がこれから判明して権利を主張してくることもないかなと。





週末に妻と二人で見に行けたらと思ってますが

その前に、試しにノンバンクで机上審査を出しています。

しかし!バス便なので融資伸びないっぽいです。




でも仲介店いくつかヒアリングしましたが

家賃も7〜8万は取れそうな感触だし

融資が伸びないなら、知人に情報流そうかなと。

水回りもリフォーム済みでかなり良い物件だと思います。


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対象:まだ1棟目を買えていない方

   空室がなかなか埋まらない方
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マクフライ1983

Author:マクフライ1983
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【所有不動産】
長野アパ1棟(14年12月/800万)
千葉戸建1号(15年2月/275万)
千葉戸建2号(15年11月/560万)
群馬アパ2号(16年4月/3000万)
千葉戸建3号(17年1月/350万)
千葉戸建4号(17年2月/320万)
千葉アパ3号(17年4月/2100万)

1983年生まれ。現在、家賃収入93万円/月・返済比率30%台。

IT企業に就職し、20代は遊び過ぎて借金をつくる。サービス業に転職し、28歳で投資を思い立って株トレードで一発逆転を狙うが、大惨敗で借金が100万円を超える。

結婚後、圧倒的な固定費削減で収支を改善し、なんとか収支プラテン。2014年末から不動産投資をスタート。2016年7月、不動産投資を始めてから約1年半でサラリーマンリタイア達成。


【思想/価値観】
・人生は短い、全力で楽しむ。
・新しい可能性を追求する。
・圧倒的な自己成長を求める。
・逃げずに挑戦する。
・即断即決スピード重視。
・神は細部に宿る。
・雑音は聞かない。
・勉強し結果を出す。
・人と比較しない。傲慢にならない。
・何かを捨てた時に、何かを得る。
・与える。周りにいい影響を及ぼす。
・かっこいい大人になる。

【長期目標】
18年(35歳)CF70万
19年(36歳)CF85万
23年(40歳)CF100万円
28年(45歳)CF300万円、現金1億
33年(50歳)CF500万円、現金3億

【やりたいことリスト】
筋トレ、サーフィン、世界中を旅する、沖縄と北海道とハワイに別荘を持つ、国内を車で旅する、釣りざんまい、船舶免許を取る、旧友に会う、親孝行する

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所有物件
木造アパート/1LDK×4世帯/2014年12月購入/平成3年築
[利回り18.6%]
木造戸建て/4LDK/2015年2月購入/平成元年築
[利回り17.8%]
木造戸建て/5LDK/2015年11月購入/S57年築
[利回り:13.3%]
木造アパート/1K×10世帯/2016年4月購入/平成2年築
[利回り:13.7%]
木造戸建て/2LDK/2017年1月購入/平成2年築
[利回り:17.1%]
木造戸建て/4LDK/2017年2月購入/昭和62年築
[利回り:16.8%]
木造アパート/1K×6世帯/2017年4月購入/平成18年築
[利回り:13.6%]
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利回り
=年間賃料÷(物件価格+リフォーム費)
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