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私道の下水接続は市がやってくれるのか?




第3者の敷地にある下水管に排水している

千葉アパートですが、やっぱり

建築当初に、排水許可を取らず流しているみたいです。




ということで、また前の売り主を訴える可能性が出てきましたが

その前に、市が下水接続工事をやってくれる可能性があるので

現在、可能かどうか確認してもらっています。




でも、市のHPを見るかぎり私道の下水接続はしてくれないような

感じなので、あまり期待せず待っています。





最終的には、自費で下水接続する方法ですが

その場合は、また市の工事指定業者に見積もりを取る流れになります。

たぶん数百万掛かる見込みです。




でも今回は漏水で第3者の敷地の方に迷惑をかけて

この事実(合意を取らず排水)が発覚したので

火災保険の損賠賠償特約が適用できないかも一応確認しようと思います。




市工事も火災保険適用もNGなら、また売り主に対して裁判になります。





この漏水の件、昨年5月から対応していますからもう1年半になります。

早く決着を付けたいところです。

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生活保護の賃貸契約と千葉アパートのトラブル




長野アパートの生活保護の方の契約は

クリーニング代は、役所が初期費用負担できないらしいです。




役所って、杓子定規なので

こういうのは交渉で何とかなるものでもありません。




私は「管理会社さんにすべてお任せします」と言って

一任しました。





さて千葉のアパートですが、再発した漏水ですが

かなり、ややこしいことになっています。




簡単に言うと、、、、、


うちのアパートの排水を第3者の敷地の人に許可を取らず

その人の家の配管に流してしまっているらしいです。




問題は、それで建築確認申請を取って

前オーナーがアパートを建築してしまったみたいです。




では、なぜそれで建築確認申請が通ったかと言うと

アパートの設計した会社(建築士)が合意書を

偽造している疑いが出てきました。

(第3者の人は、合意した覚えはないそうです。。。)






来週は週明けから、市役所の建築課に行って

その合意書を確認してきたいと思います。





もうココまで来たら、私も変なテンションになって

楽しくなってきましたよ。

この事件がどういう風に解決するのか見てみたいです。





もし合意書が偽造されているなら

その建築設計事務所を訴えるしかありませんね。




そしてアパートは浄化槽ですが

いま使っている排水管に汚水は、今後は流せないので

別の下水管を敷き直さければいけません。




そうです。下水接続工事です。





その費用は、偽装した建築設計事務所に

負担させるという流れになるでしょう。




建築設計事務所も、不適切な設計が発覚したら

営業停止処分または、建築士免許剥奪になる可能性があります。




ということで、いろいろややこしいことになっていますが

来週以降、また忙しくなりそうです。



がんばりますw



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千葉アパートで退去連絡




千葉のアパートで退去連絡がありました。



一人暮らしの女性で12月頭に退去ですが

入居して、やっと1年くらいです。



こちらのアパートは短期違約金を2年にしているので

1ヶ月分の賃料は余分にもらえます。





今回はアクセントクロスを1面張り替えて

白クロスのDIY塗装して、最後にセルフクリーニングだけする予定です。

自分でやるので、たぶん費用は数千円レベルで済みますね。




とりあえず募集は管理会社と市内の3社に依頼し

ジモティー・ウチコミでも募集予定です。




12月退去は、意外に厳しい時期だと思っています。




年末・年始に引っ越す人は少ないと思いますので

ターゲットは2〜3月入居希望の人になるでしょう。




この物件、国立大が近いので、いつも大学生に入ってもらえないかなと

わたくし期待しているのですが、いままで4回の入居はすべて社会人ですw




大学生なら4年間入居してくれるので安心なのですが

なかなか希望通りには行かないものですね。




まずはリフォームをしっかりやって

選んでもらえるお部屋を作りたいと思います。



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【アパート】あっさりと入居申し込みも、新たなトラブル。。。




先月末に退去があった長野アパート。



生活保護を申請する予定の女性から

内見希望が入っていました。




この方、お金はほとんど持ってないみたいですが

健常者の41歳で、車も所有しているひとなので

生活保護申請は通らないかな?なんて思っていたら

あっさり通っちゃったみたいですw




その足でわたしのアパートに内見に来て

そのままお申し込みも入れてくださいました。




でも駐車料金をもらっているアパートですので

生活保護の要件として車を手話さないといけなくなると

家賃下がるなあなんて思っていました。




そこで管理会社さん経由で交渉してもらったら

「駐車場は、家賃に含めてもらえることになりました!」

と、、、本日連絡が入りました。





入居は12月1日からなので空室も

1ヶ月ちょっとで良かったです。





長野アパートは時期も悪いためか反響も全く無かったので

今週末には、DIYによるプチリノベを実施しようかと思っていたのですが

結局は、クリーニングと畳の表替えだけで済みました。




お風呂の鏡も新品に交換にしようと

モノタロウで3枚ほど、いつものヤツを発注していたのですが

まったく使う必要が無くなりましたw




でも来春には、松戸アパートの学生が卒業年で

退去がありそうなので、そこで使うことにはなると思います。





さてそんなことを言っていたら

松戸アパートで下水管からの漏水が再発です。

先日修理した箇所とは違うところみたいです。





こちらは今週、現地で打ち合わせすることになりました。

今回は、火災保険が使えないか検討中です。




不動産投資は何もないときは本当にラクなのですが

退去や、トラブルなど重なる時はけっこう重なりますね。



まあこういったプロセスも経験だと考えてやってきたいと思います。


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健常者で生活保護申請中の人から問い合わせ




10月末に長野アパートの退去がありました。

畳の表替えも完了し、来週にはクリーニングも完了します。




そんな中、管理会社から連絡合って

さっそく問い合わせがあったようなのですが、、、、

健常者なのに生活保護申請している人のようです。




40歳前後の女性ですが、、、

以下の2つの条件に当てはまったらしいです。


・生活保護の家賃上限が31,800円のようで
 大きく開きがない家賃設定であること

・うちのアパートからハローワークも近いので
 就職相談に行きやすいこと




わたしの群馬アパートでは

2名ほど生活保護の方に入居して頂いております。




お二人とも身体に障害あるので、生活保護受給しているのですが

入居してから一度も支払い遅延などありません。





しかし今回は、健常者なのに生活保護だったので

一瞬なんでだろ?と思ってしまいました。




今は人材売り手市場で、働き口はけっこうありそうなものです。

そんな長期間、仕事が決まらないこともあるのか疑問です。





一応、保証会社+連帯保証もありで

退去時の原状回復特約も2ヶ月付くそうなので

内見していただくのはOKを出しました。




ただし、生活保護の申請結果が明日出るらしいので

それがNGだったら、内見も無くなるそうです。




まあこういうのは最近はご縁だと思っていますので

あまり期待せず待ちたいと思います。




11月はほとんど問い合わせはないようです。

前回は5月退去だったのに、かなり問い合わせがあったので

不思議なものですね。




まあ年明け2月くらいから繁忙期になりますが

11月〜1月くらいは問い合わせが少なく苦戦が予想されます。



こういう時期は、少ないチャンスをものにしないといけませんね。




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【所有不動産】
長野アパ1棟(14年12月/800万)
千葉戸建1号(15年2月/275万)
千葉戸建2号(15年11月/560万)
群馬アパ2号(16年4月/3000万)
千葉戸建3号(17年1月/350万)
千葉戸建4号(17年2月/320万)
千葉アパ3号(17年4月/2100万)
千葉戸建5号(18年4月/550万)

1983年生まれ。現在、家賃収入約100万/月・返済比率30%台。

IT企業に就職し、20代は遊び過ぎて借金をつくる。サービス業に転職し、28歳で投資を思い立って株トレードで一発逆転を狙うが、大惨敗で借金が100万円を超える。

結婚後、圧倒的な固定費削減で収支を改善。2014年末から不動産投資をスタート。2016年7月、不動産投資を始めてから約1年半でサラリーマンリタイア。2018年不動産管理法人を設立。現在はネット事業、その他知人の事業へも投資中。

★★ツイッターでも投資関連について呟いています♪♪★★

【思想/価値観】
・人生は短い、全力で楽しむ。
・新しい可能性を追求する。
・圧倒的な自己成長を求める。
・逃げずに挑戦する。
・即断即決スピード重視。
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・雑音は聞かない。
・勉強し結果を出す。
・人と比較しない。傲慢にならない。
・何かを捨てた時に、何かを得る。
・与える。周りにいい影響を及ぼす。
・かっこいい大人になる。

【長期目標】
18年(35歳)CF70万
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【やりたいことリスト】
筋トレ、サーフィン、世界中を旅する、沖縄と北海道とハワイに別荘を持つ、国内を車で旅する、釣りざんまい、船舶免許を取る、旧友に会う、親孝行する

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所有物件
木造アパート/1LDK×4世帯/2014年12月購入/平成3年築
[利回り18.6%]
木造戸建て/4LDK/2015年2月購入/平成元年築
[利回り17.8%]
木造戸建て/5LDK/2015年11月購入/S57年築
[利回り:13.3%]
木造アパート/1K×10世帯/2016年4月購入/平成2年築
[利回り:13.7%]
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[利回り:16.8%]
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木造戸建て/5LDK+納戸2/2018年4月購入/平成元年築
[利回り:14.8%]
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利回り
=年間賃料÷(物件価格+リフォーム費)
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