入居申し込みがありました




千葉市の戸建てに入居申込みがあったことは

昨日書きました。




しかし現入居者が滞納&引越し先が見つからず

退去してくれないので困っていたのですが

本日管理会社から連絡あって、無事に引越し先が見つかったとのこと。




保証会社も通過したので3月中に、引っ越ししてくれそうです。

4/1からの次の入居も決まっているので

一時はどうなることかと焦っていましたが、安心しました。




現入居者さんはおそらく、3月末まで住むでしょうから

空室期間は、実質ゼロに近いということになります。

ウェブ掲載から2日で申込み、というのも大家人生で最短でした。




築35年の戸建てでも、差別化リフォームと適正な家賃設定をすれば

まったく問題なく戦えるということを証明できました。





また空室があった長野アパートですが、、、、

今月1日にリフォームが終了していたので

本日、管理会社に内見状況のヒアリングをしたら

「すでに申込み入っています。ご連絡遅れてすみません!」

、、、、という回答。

こちらも嬉しいニュースです。




あとは、、、、、



先月購入した築30年のボロ戸建の内装リフォームを

現在、急ピッチで進めています。

こちらは3月中旬までに完成して募集スタートします。




既存の2物件の客付けが無事終わったので

だいぶ精神的にラクになりました。




しっかり満室で繁忙期を終えられるよう

引き続き、がんばりたいと思います。


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祝・入居申込みなのに、退去してくれない。。。




先日、千葉市の戸建てをウェブ掲載を開始しました。

すぐに決まらないだろうと思っていたら

連続して2件申込み希望があったとのこと。



しかし問題があります。




まだ前の入居者さんが退去してくれないのです。

母子家庭で、今回も家賃が払えず強制退去になったのですが

保証会社の審査が通らず、次の引っ越しが見つからないという状況です。



みなさん母子家庭には注意しましょう!




昨年の申込時に、年収100万円台なのでヤバイかなと思っていましたが

やはり、こういうイヤな感は的中するものです。




それでも保証会社の審査が通ったのですから

何を審査しているのですかね?




現在は、管理会社と保証会社2社から

次の入居先の斡旋をしてもらうよう、急いでもらっています。




4月になってから退去して、その頃には申込みいただいた方も

しびれを切らして、申込みキャンセルになるというのが最悪のシナリオです。

そうならないように今はがんばって動いています。




さて長野アパートの退去清掃&リフォームが完了しました。

今週から入居付スタートしています。

動きが無ければ、フリーレントor広告料などで対応するつもりです。




妻名義で買った戸建ては、現在リフォーム中。

こちらも3月中旬くらいから募集スタートできるよう進めています。




来週は公庫の審査結果があります。

審査が通れば、松戸アパートの融資申し込み&金消契約です。



空室の入居付はがんばるとして、、、、

公庫はなんとか満額で通ってほしいところです。


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アパート売買契約してきました




昨日、アパートの売買契約をしてきました。

場所は千葉県の松戸市です。



6戸と少ないのですが、松戸アドレスだけに

現金買い付けが数件入るなど、競争は激しかったようです。



私は物件が出た翌朝には買付証明を入れました。

その時点で、、、、、

現地をみていなかったので、買い付け後にすぐに見に行きました。




私は当初、2番手でしたが、1番手の方が見送ったことで繰上げになりました。

私のあとにも現金買い付けが2件ほど入っていたのですが

私はもちろんローンのため、仲介さんからプレッシャーが何度かありました。





その後、トラストが融資してくれる目処が立ちましたので

昨日、無事に売買契約をローン特約付きで結んできたわけです。




ただし先日妻が戸建てを購入して、現金が枯渇していますので

現在は公庫にも融資を依頼しています。




公庫はゼロ回答ということはないと思いますが

減額の可能性がありますので

現在は、セゾンやスルガの諸費用ローンに現在は動いています。



3月中の決済を目指して、がんばりたいと思います。

6戸中4戸が大学生が入居しているので、今回は爽やかな学生物件です。
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確定申告の所得金額について




実家の広島に帰っていました。




目的は、確定申告ですが3回目で楽勝かと思いきや

勘定科目など、どこに分類すれば良いが迷ったりして

やっぱり申告書作るのに1日がかりになってしまいました。




結果的に、2016年の所得は100万円以下になりました。

と言っても減価償却など、キャッシュアウトしない項目が

だいぶ多いので、その影響ではあります。




木造のボロ家なら個人所有している間も

4年目まで減価償却費がたんまりあるので問題ありませんが

これが5年目ともなると、一気に利益が出てしまいます




だから、、、、、



その時に持ち続けるか、売却するのか一つの重要なポイントになります。

所有か売却かは、残債やその時の市場の状況にもよりますが

丁寧に修繕しながら利益を享受し続ける人もいれば

市況が良いうちに売ってしまうの一つの手です。




持って良し、売って良しの状態が理想ではありますが

投資時期によって、一つ一つの物件の購入目的も違うと思いますので

「これは売る」

「これは持ち続ける」

という判断が合理的にできるよう、普段からよく考えておくことが大切です。




所有物件が少ないと、CFが減ってしまうことが嫌で

売るべきなのに売れないこともありますので

私は、できるかぎり所有物件を増やして、潤沢なCFを得られるようになった上で

柔軟にSell or Buyが判断できる状態にすることが大事だと考えています。


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アパートの再審査




千葉のアパート(築10年ほど/利回り13%超)を

やっぱり気になって、再検討しています。

どうにか融資付けできないものかと。




しかし接道が位置指定道路なので

普通の金融機関では評価が出にくい物件です。



そこでノンバンクとなるわけですが。




セゾンファンデックスは評価が7割ほどしか出ず厳しい結果でした。

セゾンは共同担保も、1都3県の都市部のものしか

共同担保として差し入れることができないとのことです。



現在は、、、、

三井住友トラストが8割ほど出るので、共同担保を入れて

再度評価をしてもらっています。



さて昨日、私の車に鳥のフンが落っこちていました。

過去、鳥のフンが落ちると、戸建ての入居付が決まったり融資審査の

通過連絡があったり、良いことが起こる前兆です。




でもあまり期待せず審査結果を待ちたいと思います。




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マクフライ1983

Author:マクフライ1983
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【所有資産】
長野アパ1棟(14年12月/800万)
千葉戸建1号(15年2月/275万)
千葉戸建2号(15年11月/560万)
群馬アパ2号(16年4月/3000万)
千葉戸建3号(17年1月/350万)
千葉戸建4号(17年2月/320万)

1983年生まれ(現在33歳)。

IT企業に就職し、20代は遊び過ぎて借金をつくる。サービス業に転職し、28歳で投資を思い立って株トレードで一発逆転を狙うが、大惨敗で借金が100万円を超える。

結婚後、圧倒的な固定費削減で収支を改善し、なんとか収支プラテン。2014年末から不動産投資をスタート。低属性にも関わらず、3年でサラリーマンをリタイアするチャレンジングな目標に向けて邁進。2016年7月、不動産投資を始めてから約1年半でサラリーマンリタイア達成。現在、家賃収入65万円/月。9月ブログ事業を開始。


【思想/価値観】

・人生は短い、全力でenjoyする。
・かっこいい大人になる。
・新しい可能性を追求する。
・圧倒的な自己成長を求める。
・逃げずに挑戦すること。
・とにかくスピードで勝つ。
・神は細部に宿る。
・雑音は聞かない。
・勉強し結果を出す。
・人と比較しない。傲慢にならない。
・何かを捨てた時に、何かを得る。
・与える。周りにいい影響を及ぼす。

【目標】
      
〈2017年までの計画〉
14年(31歳)アパ1棟★達成
15年(32歳)戸建2戸購入★達成
16年(33歳)アパ1棟&マイホーム★達成
17年(34歳)CF70万&親孝行旅行

〈2018年までの計画〉
(35歳)月CF100万円

〈2023年までの計画〉 
(40歳)資産2億、月CF200万円

〈2028年までの計画〉
(45歳)資産5億、月CF500万円
ハワイに別荘を買う

〈2033年までの計画〉
50歳までにビリオネアになる
資産10億(不動産9億、現金1億)
ハワイに移住する

【戦略】

①年間500万円を不動産に投資
②CF100万円から繰上返済スタート
③法人化と自己資本比率の改善
④法人プロパー融資で規模拡大

【やりたいことリスト】

筋トレ、サーフィン、世界中を旅する、沖縄と北海道に別荘を持つ、国内を車で旅する、釣りざんまい、船舶免許を取る、旧友に会う、親孝行する

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所有物件
木造アパート/1LDK×4世帯/2014年12月購入/平成3年築
[利回り18.6%]満室
木造戸建て/4LDK/2015年2月購入/平成元年築
[利回り17.8%]満室
木造戸建て/5LDK/2015年11月購入/S57年築
[利回り:13.3%]満室
木造アパート/1K×10世帯/2016年4月購入/平成2年築
[利回り:13.7%]満室
木造戸建て/2LDK/2017年1月購入/平成2年築
[利回り:17.1%]満室
木造戸建て/4LDK/2017年2月購入/昭和62年築
[利回り:●%]リフォーム中
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利回り
=年間賃料÷(物件価格+リフォーム費)
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