遠方物件の大変さ




長野アパート行ってきました。

私の住む千葉からだと、車で3時間以上かかります。

梅雨前で、天気が良く、ドライブ日和だったのは幸いでした。




リフォームは2日で終われば一番ベストでしたが

1LDKというちょっと広めの間取りで

クロスもほとんど塗装したので、結局丸3日かかりました。




本日、管理会社に撮影した写真を撮って送付しておきました。

現在、群馬1部屋、長野1部屋の空室があります。




どちらも田舎エリアで賃貸需要が旺盛ではないので

夏までに埋まってくれば御の字でしょう。




松戸アパートや戸建て物件のように

瞬殺でお申し込みとは行かないエリアです。




さて本日、不動産投資のご相談に乗ってきました。

女性の方で、とてもアグレッシブでやる気に溢れた方でした。

ぜひ頑張って欲しいものですね。




前職の会社の先輩からも、不動産投資について

教えて欲しいと言われています。




こうした今まで見向きもしなかった人が

不動産投資に興味を持ち始めると

なんとなくバブル崩壊の兆しのようにも感じることがあります。





不動産投資=不労所得だと思っている人が多いのかもしれませんが

そんな甘い世界はありません。




よく勉強して、リスクの小さい区分や戸建てなどから

スタートしたほうがソフトランディングできるのではないかと思います。




間違っても、融資とセットの業者おすすめ案件などを

買わないように気をつけて頂きたいものですね。




いつの時代もリスク&リターンは背中合わせで

リスクを取ることが、大きなリターンを得られるチャンスのこともありますが

はじめて1棟目を買う人には、リスクを読み誤ることもあると思います。



特に、初心者がつまづくのは、、、

・物件の購入判断

・リフォーム必要箇所の判断と掛ける費用

・賃貸需要と相場家賃

・購入後の空室対策

・長期所有or出口戦略

・節税対策(個人所有・法人所有)

、、、、などですね。



結局、不動産投資は、好奇心を持って勉強し続けながら

あとは小さめの物件でスタートして、自信が付いたら

規模拡大していくというのが王道だと思います。



そして一気に規模拡大を狙うのではなく

最低でも10年くらい掛けてコツコツ堅実に家賃収入を伸ばしていく。

これが当たり前にして、一番の成功ルートのような気がしています。





途中で、、、、、

新築アパート、シェハウス、民泊、コンテナ、コインランドリー、転貸借など

別の投資手法にどうしても目を奪われがちですが

まずは通常の賃貸借事業で成功してからでも遅くないと思います。



確実にスタートラインで成功して

自己資金と賃貸実績と不動産の知識を蓄えた上で

ハードルの高い&リターンの多い事業にチャレンジするのが

良いのではないかなというのが、私の意見です。







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管理会社から連絡なし。。。



長野アパートの空室。

入居中の段階から、次のお申込みが入っていました。




しかしその部屋。





前のオーナーがずっと住んでいて

その後、次の入居者さんが掃除無しで入居しているので

かなり荒れていると思われます。





千葉→長野まで3時間半くらい掛かるので

私自身がリフォームの出撃をするか迷いましたが

 ★長期入居で荒れている可能性が高いこと

 ★夏前に入居を決めたいこと

 ★その為、リフォームクオリティが超重要!

、、、、、という点を考えて、私自身が出張することに決めました。




お申込みが入っていたお客さんの内見が

本日あったと思いますが

家賃交渉が入っていたのに、連絡もないので

おそらくお申込みキャンセルではないかと推測しています。





明日、朝一で確認して、キャンセルであれば

リフォーム資材を発注して、今週末から来週にかけて

長野まで出陣していきます。

(ドライブだと思えばなんてことありません)




先日の群馬アパートの悲惨な室内(カビだらけ)を

すべてセルフリフォームしたので

だいぶ免疫は付いています。




自分でDIYでやってみるのって大切です。

(将来的にはやりたくないですが)




間取りが1LDKとちょっと広いので頑張ってきます。

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DIYするメリット



今月末から空室の出る長野アパート。




シルバー人材さんにクリーニングしてもらう算段でしたが

スケジュールいっぱいで厳しいようです。




しかも、管理会社のお抱えリフォーム会社2社も

かなりスケジュールが立て込んでいるようですね。




ということで、今回はクッションフロアのみなら

月末までに可能ということだったので管理会社に頼むとして

それ以外はすべてまたセルフリフォームすることにしました。



アクセントクロスは、ノリ付きのものを事前発注しておきますが

それ以外は現地のホームセンターでの調達でいけそうです。



最近は、退去連絡が来てから、2〜3週間後の工事も入れられない

業者が多くなっています。そういえば、群馬アパートもそうでした。




DIYはコストカットが目的だと思っていましたが

やっぱり自分で出来れば一番早く、原状回復できます。

このスピードの速さが、DIYメリットだなと最近は思っています。




すでに空室予定のお部屋の賃貸募集はスタートしていますが、

アパート購入後、初めて退去があったお部屋なので

お部屋内の写真が掲載できていません。



したがって外観と間取りだけで広告出しています。
(管理会社はそれでも反響があると思うと言っていましたが
 私はだいぶ懐疑的です。。。)



今回もほとんどセルフリフォームで

6月1週目までに仕上げて、またバッチリ写真撮影したいと思います。



自分のスケジュールで事が運べる。

これがDIYの一番のメリットでしょうね。


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お申込みキャンセル





リフォームが終わった群馬アパート。




今週から募集スタートしているのですが

早速2,3件の反響があったようです。



そのうち、お申込み1件入れたいという方がいたのですが

申込書記入の当日に、時間になってもお店に来ないので

電話したら、「やっぱりもう少し検討したい」とのことで話が流れがました。




そう簡単には決まってくれませんね。





そんなことをしていたら、、、

長野アパートが6月中旬で退去が1件。

4年くらい住んだ、中年の男性です。




引っ越し理由を聞いたら「特に理由はない」とのこと。

理由がないって何だ?笑

と思いましたが、、、、

もう退去することが決まったので引き止めてもしょうがありません。





5月末には退去するらしいので、半月分の家賃は日割り発生するので

その間にリフォームして、募集をがんばりたいと思います。



長野アパートは来年末までホールドしたら

売りに出す予定なので、それまで音沙汰ないのを期待していたのが

悪かったのかもしれません。



今回は、セルフリフォーム+シルバー人材センターさんの

ハウスクリーニングを活用する予定です。

シルバーさんも仕事いっぱいらしいので

うまくスケジュールできれば良いのですが。



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群馬アパートのリフォーム




群馬に行ってきました。



10年住んでもらっていたお部屋はかなり汚部屋でした。。。

(土足で生活していのかっていうくらいの汚さでした)



この方、ゴミを溜める生活をしていたみたいで

引っ越しの荷物運び出しが進まず

2回も退去日が延期しました。


そのお部屋がこちら。

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今回は、格安でやってくれる業者の手配がつかず

自分が泊まり込みでリフォーム。

3日間かかりました。




アパホテルにしましたが、一泊5千円と安くて

まあまあ良かったです。





リフォームでやったのは、、、

・お風呂ダイノック施工

・キッチンにカッティングシート貼り

・キッチンのクッションフロア張替え

・キッチンの電球交換&換気扇交換

・リビングのアクセントクロス1面

・リビングのクロス塗装3面

・コーキング打ち直し

・ドア建具の調整

・最後にルームクリーニング


※モニターフォン、追い焚き、エアコンはガス会社支給





今回、セルフリフォームで掛かった費用の総額は

7〜8万円程度です。

ホテル代入れても10万以下におさまりました。




リフォーム業者に丸投げしたら

ざっと概算で20万くらいだったと思うので

半額くらいにはなったと思います。




完成したお部屋がこんな感じ。

リビング
3リビング
4リビング
玄関
キッチン
バス





これから閑散期なので

客付けにどれくらいかかるのか。

目標は夏までにお申込み欲しいところです。





群馬は、広告料1.5ヶ月+フリーレント1ヶ月なので

私の所有物件では一番お金が掛かります。

(他は、広告料1ヶ月+フリーレント無しで決まります)



客付け会社をちょっと増やして

ネット&店舗での募集を4社に増やしました。




家賃はエリア最安値ではありませんが

相場より、2〜3千円程度、割安なラインまで落としています。



私は長期決まらないくらいなら

賃料は落とす派です。




賃料を落とすと利回り&売却価格が下がりますが

長期空室は精神的なストレス大きいですから。

むしろ購入する時に、物件を安く買えば良いわけで。




しかも賃料高めだと、割安さが無くて

入退去頻度が増えては意味がありません。

(次のリフォーム代、広告料、空室期間の家賃無しの3重苦です)



あとは買うときですね。

高く買うから、家賃落とせない→決まらないという

負のスパイラルだけは避けたいと思っています。




完全に閑散期に入った時期に

この群馬アパートがどれくらいの期間で

ウェブ反響、お申込みという流れまで持っていけるか

楽しみです。



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マクフライ1983

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【所有不動産】
長野アパ1棟(14年12月/800万)
千葉戸建1号(15年2月/275万)
千葉戸建2号(15年11月/560万)
群馬アパ2号(16年4月/3000万)
千葉戸建3号(17年1月/350万)
千葉戸建4号(17年2月/320万)
千葉アパ3号(17年4月/2100万)

1983年生まれ。現在、家賃収入93万円/月・返済比率30%台。

IT企業に就職し、20代は遊び過ぎて借金をつくる。サービス業に転職し、28歳で投資を思い立って株トレードで一発逆転を狙うが、大惨敗で借金が100万円を超える。

結婚後、圧倒的な固定費削減で収支を改善し、なんとか収支プラテン。2014年末から不動産投資をスタート。2016年7月、不動産投資を始めてから約1年半でサラリーマンリタイア達成。


【思想/価値観】
・人生は短い、全力で楽しむ。
・新しい可能性を追求する。
・圧倒的な自己成長を求める。
・逃げずに挑戦する。
・即断即決スピード重視。
・神は細部に宿る。
・雑音は聞かない。
・勉強し結果を出す。
・人と比較しない。傲慢にならない。
・何かを捨てた時に、何かを得る。
・与える。周りにいい影響を及ぼす。
・かっこいい大人になる。

【長期目標】
18年(35歳)CF70万
19年(36歳)CF85万
23年(40歳)CF100万円
28年(45歳)CF300万円、現金1億
33年(50歳)CF500万円、現金3億

【やりたいことリスト】
筋トレ、サーフィン、世界中を旅する、沖縄と北海道とハワイに別荘を持つ、国内を車で旅する、釣りざんまい、船舶免許を取る、旧友に会う、親孝行する

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所有物件
木造アパート/1LDK×4世帯/2014年12月購入/平成3年築
[利回り18.6%]
木造戸建て/4LDK/2015年2月購入/平成元年築
[利回り17.8%]
木造戸建て/5LDK/2015年11月購入/S57年築
[利回り:13.3%]
木造アパート/1K×10世帯/2016年4月購入/平成2年築
[利回り:13.7%]
木造戸建て/2LDK/2017年1月購入/平成2年築
[利回り:17.1%]
木造戸建て/4LDK/2017年2月購入/昭和62年築
[利回り:16.8%]
木造アパート/1K×6世帯/2017年4月購入/平成18年築
[利回り:13.6%]
木造戸建て/5LDK+納戸2/2018年4月購入/平成元年築
[利回り:15.9%]
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利回り
=年間賃料÷(物件価格+リフォーム費)
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