繁忙期終了!ここから空室を如何に埋めるか?




現在、戸建て空室を2棟、抱えています。



そして繁忙期の3月が終わりつつあるので

これは対策を打たねば!

ということで、電話で客付け会社にヒアリング。




3月下旬ともなると

時期的にウェブから貸家への問い合わせは少ないようです。





田舎の戸建てを現在、2棟とも5万円台で募集しています。




A棟は、フリーレントのほうが案内しやすいと店長さんに言われたので

1ヶ月フリーレントを付けました。

家賃減額なら5千円くらい変えないと意味が無いらしいので

フリーレントで内見ゲット作戦です。来月空き家になるので期待します。




B棟は、すでに空き家なのに、まったく内見無し。

そこで来週、写真を全更新するのと、家賃を2千円下げました。




あとは客付け会社を2社ほど増やして対応します。

反響がないという状況なので

まずは間口を広げて営業母数を増やす作戦です。




同じエリアの戸建てでも、募集してもらう会社に合わせて

今回は対策を変えていますが、これでも内見が増えないなら

最後に家賃減額を検討しようと思います。

その際は思い切った価格が必要になるでしょう。






GW前になんとか1棟づつでも結果を出したいと思いますが

若干、心配になってきました。

しかし!いまはやれることをやるしかありません。




引き続き、精一杯がんばります!


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アパート融資承認




だいぶ状況が落ち着いてきました。

先々月購入した戸建てはやっと来月1週目でリフォームを終えます。




ガス会社から、給湯器・キッチン水栓・キッチンパネルを

貸与してもらえることになりました。




戸建ての客付けは、もう1棟あります。

こちらは今月末に退去予定です。

翌日に妻と二人でセルフクリーニングします。




どちらの戸建ても4月になんとか決めたいところ。




さて、、、

松戸アパートですが、融資が正式に承認が下りました!




しかし長期滞納の入居者が一人いることが発覚。

家賃保証をしてもらえないか、確認中です。




決済はおそらく4月中旬くらいになります。

繁忙期を逃しているので、厳しい戦いになるでしょうね。




いつもどおり内装と賃料を差別化するしかありません。

できるかぎりのことをやって、少しでも早く結果を出したいと思います。


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新たな事件が発生、、、





千葉戸建て4号(妻名義)のリフォーム目処が付いてきました。




ボロボロのお風呂は、いつものクロス屋さんが

実は塗装もできるということだったので乗っかることに。

お値段もそんなに高くないので、このまま発注しちゃおうかと思っています。





しかし今日は新たな事件が勃発、、、、






融資依頼していた松戸のアパートですが

売り主から、、、、

「実は1年くらい家賃滞納している人がいるんです」

という突然のカミングアウト、、、、、




しかもですよ!

その滞納の事実に「今月気づきました」という、へんてこな理由。。。

どんだけ家賃管理あまいんだよ!と。1年入金されていないらしい。





滞納の人がいないかどうか確認して

売買契約時にも、滞納はないと言っていたので

そのまま手付も払って契約までしたのに

ここに来て、そのカミングアウトはありえません。





こりゃ完全にルール違反ですよ。






ということで、、、今回は徹底抗戦です。

融資はノンバンクですが、まだ金消契約前だったのが救い。




保証会社は入っているお部屋らしいのですが

大家への直接入金らしく、

滞納の事実は保証会社も認知していません。





こういうのってどこまで保証されるのでしょうかね。

たとえば10年滞納してましたって急に分かって

10年分の家賃の代位弁済とかってありえるのでしょうか。




まあそんなわけないでしょうから、滞納が発覚したら

普通は、すぐにオーナーは保証会社に告知しないといけないと思います。




これも勉強だと思って、なんとかこの局面を乗り切っていきたいと思います。

まあ話が話だけにスンナリいきそうな気がしませんが(苦笑)


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焦らず素敵な物件をつくろう





明日はいよいよWBC準決勝です。

日本VSアメリカということで、事実上の決勝に近いのではないでしょうか。



私も明日は朝から病院に行って帰ってきたらテレビに釘付けになるかと。

ボロ勝ちかボロ負けなら、午後から戸建てのリフォームに行こうと思います。




さてリフォームも大詰めなのですが、なかなか進みません。

相談していたガス会社が職人さんの都合が付かず

「うちではスケジュールの見通しが付きません」

と言って、、、、急にサジを投げてしまいました。



これはヤバイ!ということで今日はエリアのガス会社を

片っ端から電話して、2社くらい相談に乗ってもらえそうです。

ですがゼロから見積もりなので時間がかかりそうです。



繁忙期はもう終わりかけなので

家賃を減額して募集することになりそうです。

リフォームでここまで苦戦するのは初です。



まあ今回はキッチンやお風呂がボロボロという、、、、

条件が悪い物件だったのでしょうがありません。

だから安く買えたのはありますし。



焦らず、未来の入居者さんに喜んでもらえる物件をつくっていこうと思います。



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戸建て客付け&胃カメラ体験




戸建ての客付けは、、、、

リフォーム中の八街物件と、今月末で退去になる富里の2件あります。



富里物件は、空いたらすぐに修繕&クリーニングをかけるとします。

こちらの物件は見た目も良いのであまり心配していません。



問題は八街の戸建て。こちらはガス会社支給品の施工が遅れています。

やっと来週から動いてくれそうですが、今回はお願いしたのが多いため

分割工事になりそうです。


・キッチン水切り交換
・ビルトインコンロ
・給湯器
・風呂釜の入れ替え
・風呂壁の塗装&タイル補修
・エアコン1機


ガス単価も、市場平均でやってくれるらしいので

これだけの量の工事を、入居者負担なくできるのはありがたいです。



完成は4月1週目。繁忙期も終わりかけですが

なんとかGW前までに決めて欲しいところ。




***




さて胃カメラ検査をしてきました。

人生初の内視鏡検査です。



結果、、、、胃からちょっと出血してタダレていたみたいで

ビランができていました。

しかし大事ではなさそうということです。



苦しい胃カメラを覚悟していましたが

あっさり5分ほどで終わりました。



生体検査の結果を見ないと詳細は分かりませんので

まだ気は抜けませんが。

ピロリ菌も出なかったら、何が原因なのか分かりません。




多少食べる量が多かったり、ストレスもそれなりにあると思いますが

なぜ胃が悲鳴を上げるのかわかりません。





個人的には、ピロリ菌を退治してスッキリ、、、、というシナリオが

一番良いのですが。。。




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マクフライ1983

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【所有資産】
長野アパ1棟(14年12月/800万)
千葉戸建1号(15年2月/275万)
千葉戸建2号(15年11月/560万)
群馬アパ2号(16年4月/3000万)
千葉戸建3号(17年1月/350万)
千葉戸建4号(17年2月/320万)

1983年生まれ(現在33歳)。

IT企業に就職し、20代は遊び過ぎて借金をつくる。サービス業に転職し、28歳で投資を思い立って株トレードで一発逆転を狙うが、大惨敗で借金が100万円を超える。

結婚後、圧倒的な固定費削減で収支を改善し、なんとか収支プラテン。2014年末から不動産投資をスタート。低属性にも関わらず、3年でサラリーマンをリタイアするチャレンジングな目標に向けて邁進。2016年7月、不動産投資を始めてから約1年半でサラリーマンリタイア達成。現在、家賃収入65万円/月。9月ブログ事業を開始。


【思想/価値観】

・人生は短い、全力でenjoyする。
・かっこいい大人になる。
・新しい可能性を追求する。
・圧倒的な自己成長を求める。
・逃げずに挑戦すること。
・とにかくスピードで勝つ。
・神は細部に宿る。
・雑音は聞かない。
・勉強し結果を出す。
・人と比較しない。傲慢にならない。
・何かを捨てた時に、何かを得る。
・与える。周りにいい影響を及ぼす。

【目標】
      
〈2017年までの計画〉
14年(31歳)アパ1棟★達成
15年(32歳)戸建2戸購入★達成
16年(33歳)アパ1棟&マイホーム★達成
17年(34歳)CF70万&親孝行旅行

〈2018年までの計画〉
(35歳)月CF100万円

〈2023年までの計画〉 
(40歳)資産2億、月CF200万円

〈2028年までの計画〉
(45歳)資産5億、月CF500万円
ハワイに別荘を買う

〈2033年までの計画〉
50歳までにビリオネアになる
資産10億(不動産9億、現金1億)
ハワイに移住する

【戦略】

①年間500万円を不動産に投資
②CF100万円から繰上返済スタート
③法人化と自己資本比率の改善
④法人プロパー融資で規模拡大

【やりたいことリスト】

筋トレ、サーフィン、世界中を旅する、沖縄と北海道に別荘を持つ、国内を車で旅する、釣りざんまい、船舶免許を取る、旧友に会う、親孝行する

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所有物件
木造アパート/1LDK×4世帯/2014年12月購入/平成3年築
[利回り18.6%]満室
木造戸建て/4LDK/2015年2月購入/平成元年築
[利回り17.8%]満室
木造戸建て/5LDK/2015年11月購入/S57年築
[利回り:13.3%]満室
木造アパート/1K×10世帯/2016年4月購入/平成2年築
[利回り:13.7%]満室
木造戸建て/2LDK/2017年1月購入/平成2年築
[利回り:17.1%]満室
木造戸建て/4LDK/2017年2月購入/昭和62年築
[利回り:16.8%]満室
木造アパート/1K×6世帯/2017年4月購入/平成18年築
[利回り:13.6%]5/6入居
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利回り
=年間賃料÷(物件価格+リフォーム費)
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