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実家の区分マンション売却の話が流れました



売りに出している元実家のマンション。




同じマンションの1階下のお部屋も売りに出ています。

そちらはフルリフォームでうちより250万も高い金額です。




お客さんはけっきょく、どちらも内見に入って

ご両親はうちのお部屋、娘さんは下の階のお部屋が良いということで

完全に意見が分かれてしまいました。。。





けっきょく「今回は意見が分かれたので見送ります」とのことで

どちらのお部屋にもお申し込みが入りませんでした。




両方の部屋とも、同じ財閥系の仲介会社が媒介契約しているのですが

よほどガックリしたのか電話での声が弱々しかったです。笑




実家のマンションはまだ売り出して2週間なので

もうちょっと時間をかけつつ買い主を探したいと思います。




***




さて購入予定の千葉市の戸建て。


庭の雑草がすごいことになっています。


IMG_20190411_163918.jpg




前の所有者さんまったく手入れしてなかったのでしょうね。

倒木もいっぱいで、隣のお宅の敷地内に枝が伸びてしまっています。




とりあえず、大きな木の剪定・伐採は別途やるとして

まずは敷地内の除草からやることにしました。




シルバーさんに依頼したら1万円掛からないらしいので

電話でお願いしておきました。




木の伐採は、高さによって1本1〜2万円くらい掛かるらしいので

今回は剪定にするのかこのあと検討したいと思います。




倒木が私が行って、細かく切り分けて

処分するしかないかなと思っています。


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公庫で面談してきました(不動産投資)




今日は購入予定の戸建てについて公庫で面談してきました。

若い新人の女性っぽくで最初ちょっと不安になりましたw





結論からいうと、無担保融資になりそうですが

期間は10年になる可能性が高いということです。

(築40年近い物件で、13年で申込みしました)





理由を聞いたら、

「財務状況が良いので、短期でも返済できると判断されます」

という意外な回答でした。




公庫は、実績を積むほど融資期間が

長く引けるようになると思っていました。




実際、これまで私と法人名義で2棟引きましたが

どちらも15年と17年です。

ちなみに妻も15年で引いており、実績があります。





借りる金額が数百万なので返済も月に数千円変わるだけですが

終わったあとは、まあ短期で返済するのもアリかなと思うようになりました。




金利は無担保だと、2.16%くらいになるそうです。




担当者が若いお姉さんだったので若干の不安がありますが

審査は問題なく進みそうなので、ほっとしました。



***




さて、明日は 投資仲間の戸建てを見に行ってきます。

一緒にリフォームと空室対策を考える予定です。





そして夕方はワタクシが買う戸建てのリフォーム打ち合わせ。

1時間ちょっとなので、ドライブがてら行ってきたいと思います。

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リフォーム2日で入居申し込み(最短記録)



群馬アパートのリフォームが

4月1日に終わったのですが

4月3日にお申し込みが入ってしまいました。




アパートでは最短記録となりました。





しかも私のアパートに直接問い合わせがあったわけではなくて

このエリアで空いている部屋はないか?

という法人さんからの問い合わせがあり

たまたま案内してくれた営業さんがそのまま決めてくれました。




必死でセルフリフォームし、写真もたくさん撮ったのに

SUUMOに掲載する前に、お申し込みです。




わたくしとっても複雑な気持ちですが

たまたまタイミングが良かっただけでしょうね。





でもしっかりリフォームしていたから

内覧で気にいってもらえて即入居になったと

自分を納得させてます(笑)






さて今月購入する戸建ての契約が完了しました。

現在リフォームプランを練っております。




めんどくさいからリフォーム業者に

一括発注するつもりだったのですが

いろいろ考えていたらやっぱりコストが気になって

結局、分離発注しまくりになりそうです。






あと今月末、退去が出る戸建てですが

職人さんが手一杯みたいなので

別のリフォーム会社を当たってみようと思います。




4月後半はけっこう時間が空きそうですが

5月は忙しくなりそうな様相になってきました。


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群馬アパートのリフォーム完了




群馬アパート行ってきました。

片道、2時間半はやっぱり遠いですね。。。




今回は2泊3日の泊まり込みでセルフリフォームです。

掛かったリフォーム費は10万くらいでしょうか。





やったことは以下。


・居室アクセントクロス

・居室量産クロスの補修

・押し入れ内にクロス施工

・クローゼット設置

・ロフトにアクセントクロス

・カーテン設置

・キッチン背面アクセントクロス

・スイッチパネル交換

・キッチンCF交換

・お風呂リアテック施工

・お風呂の鏡交換

・フローリング補修

・キッチンにカッティングシート施工

・玄関土間の塗装

・風呂入り口の木部塗装





たくさんやりましたねー。





このアパートは退去が出たらフルリフォームなので

どうしても私一人では3日掛かってしまいます。




帰宅後に、管理会社さんに撮影した写真を送付。





***



さて、千葉の戸建てで1件退去が発生しました。

なんと4月末という悪いタイミングです。




この戸建て、オーナーチェンジで購入して

2年くらい住んでもらっていました。




すでに120万くらい回収していますが

ゼロからリフォームなのでそこそこ掛かりそうです。

(たぶん50〜60万は行くかと思います)






また新しい物件を買う相談をしていた公庫から

電話で面談日の相談がありました。




今回は無担保でお願いしています。

来週、資料をそろえて面談に行ってきます。





怒涛の3月が終わり、4月は一休みできるかなと思っていましたが

GW後まで忙しくなりそうですね。





休み休みがんばりたいと思います。


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戸建て買い付け通りました&群馬アパリフォーム





昨年600万で販売されていた戸建て。

厳密には売地で建物アリの物件として出ていました。




築38年だったので売地で出したのでしょうね。

昨年の夏に問い合わせたときには600万でした。

もう半年以上経過しています。




その物件、今年の3月から500万に価格が落ちていました。

それでもまだ高いけど、固定資産税路線価が450〜500弱くらい。





近くに行く用事があったので、内見してみました。

案の定、汚かったです。

高齢の人が犬といっしょに暮らしていたらしく獣臭がすごい。





結局、私は300万で買い付けを出しました。

100〜150万で再生すれば、家賃6万でも利回り16%は出ます。

近隣の私の所有物件はすべて7万円台で貸しています。





6年くらい回して、更地にして

新築戸建賃貸やるのもありかなと思っています。

閑静な住宅街で、全面も6m道路です





そしたら仲介さんが260万でなんと買い付けを通してくれました。

ただし、40万減額の半分は、紹介料でお渡しするので

実質280万ですね。




築古とは言え、家賃6〜7万円台取れるエリアで

物件を200万円台で買えることは稀なので

すぐに契約日を確定してもらうようにお願いしました。



4月は融資と決済。リフォームはGW明けになりそうです。


***




さて、今月末に退去が出た群馬アパートにリフォームに行ってまいります。





私の所有物件でいつも埋まるまで最低3ヶ月位は掛かる、

一番苦戦するエリアです。

まわりの単身向けが2万円台がたくさんあって供給過剰なのです。





ということで、今回は新しい試みとして

尖ったリフォームをしてみたいと思います。

あとは設備増強とステージングと3本柱でやってみます。





外壁やエクステリアのリノベーションをしている業者さんとも

現地でアポを取りました。





10帖のお部屋を一人でリフォームするのはそこそこ大変なのですが

今回もがんばってこようと思います。

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著者プロフィール

マクフライ1983

Author:マクフライ1983
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【所有不動産】
長野アパ1棟(14年12月/800万)
千葉戸建1号(15年2月/275万)
千葉戸建2号(15年11月/560万)
群馬アパ2号(16年4月/3000万)
千葉戸建3号(17年1月/350万)
千葉戸建4号(17年2月/320万)
千葉アパ3号(17年4月/2100万)
千葉戸建5号(18年4月/550万)

1983年生まれ。現在、家賃収入約100万/月・返済比率30%台。

IT企業に就職し、20代は遊び過ぎて借金をつくる。サービス業に転職し、28歳で投資を思い立って株トレードで一発逆転を狙うが、大惨敗で借金が100万円を超える。

結婚後、圧倒的な固定費削減で収支を改善。2014年末から不動産投資をスタート。2016年7月、不動産投資を始めてから約1年半でサラリーマンリタイア。2018年不動産管理法人を設立。現在はネット事業、知人の事業へも出資してます。

★★ツイッターでも不動産についてつぶやいてます♪♪★★

【思想/価値観】
・人生は短い、全力で楽しむ。
・新しい可能性を追求する。
・圧倒的な自己成長を求める。
・逃げずに挑戦する。
・即断即決スピード重視。
・神は細部に宿る。
・雑音は聞かない。
・勉強し結果を出す。
・人と比較しない。傲慢にならない。
・何かを捨てた時に、何かを得る。
・与える。周りにいい影響を及ぼす。
・かっこいい大人になる。

【長期目標】
18年(35歳)CF70万
19年(36歳)CF85万
23年(40歳)CF100万円
28年(45歳)CF300万円
33年(50歳)CF500万円

【やりたいことリスト】
筋トレ、サーフィン、世界中を旅する、沖縄と北海道とハワイに別荘を持つ、国内を車で旅する、釣りざんまい、船舶免許を取る、旧友に会う、親孝行する

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所有物件
木造アパート/1LDK×4世帯/2014年12月購入/平成3年築
[利回り18.6%]
木造戸建て/4LDK/2015年2月購入/平成元年築
[利回り17.8%]
木造戸建て/5LDK/2015年11月購入/S57年築
[利回り:13.3%]
木造アパート/1K×10世帯/2016年4月購入/平成2年築
[利回り:13.7%]
木造戸建て/2LDK/2017年1月購入/平成2年築
[利回り:17.1%]
木造戸建て/4LDK/2017年2月購入/昭和62年築
[利回り:16.8%]
木造アパート/1K×6世帯/2017年4月購入/平成18年築
[利回り:13.6%]
木造戸建て/5LDK+納戸2/2018年4月購入/平成元年築
[利回り:14.8%]
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利回り
=年間賃料÷(物件価格+リフォーム費)
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