客付け会社を一気に増してみた




群馬マーケットなかなか苦戦しています。

リフォーム後、1件内見入ったもののその後反響ありません。




このエリアは、単身向けアパートが、完全に飽和しており

築10年未満の比較的築浅のお部屋でも3万円台であります。




現在私のアパートの客付けは

管理会社+仲介専門店3社で

合計4社で募集していましたが

もう少し広げてみることにチャレンジしています。




さっそくリストアップして本日、電話を掛けまくり、、、、

結局、7社増やしたので、合計で11社での募集になりました。




大手はだいたい押さえているので

あとは小さな不動産会社や少し離れたところにある

仲介店さんを増やした形です。





もう梅雨に入って、閑散期ということもあり

効果が見えづらいかもしれませんが

オーナーとしてできることは引き続きやっていこうと思います。





築古アパートの客付けは、本当に大家スキルを鍛えられます。





ダメ物件を中途半端な利回りで購入すると

確実に失敗する投資だと思います。




これから、こういうエリアで買うなら

利回り20%以上の物件で、8割〜9割稼働を目指すのが

良いのではないかと感じています。




地方=高利回りはルールです。

そうじゃないと絶対苦しくなります。




私の群馬アパートは13〜14%なのでなんとか回っているレベルですが

投資効率(手残り)はそんなに良くはありません。

大失敗ではないですが、成功スタイルではないです。




もし間違って、アパートローンで

10%くらいで築古アパート買っちゃうと厳しいでしょうね。




それで9割稼働だと一桁になっちゃいますから。

金利が高ければ、手残りは本当にわずかになります。

全額キャッシュとか、サラリーマン給与から繰上返済なら大丈夫でしょうが。




私が新築アパートに手を出さない理由は

単純に利回りが低いものを購入すると

5年後、10年後の経営が厳しくなると思うからです。





新築アパートで利回り7〜8%で

フルローンを引いてしまったら

将来、家賃下落したらどうやって手残り確保できるのでしょうか。




新築であればRCで耐用年数長く取って

10年〜15年で売り抜けられるなら行けそうな気がしますけど。

RCなら利回りが低くても、積算で融資付く人もいるでしょうからね。





木造で築10年、15年になると次の人の融資の問題がありますし

それくらいの築年数だと、利回りをそこそこ高くして売り出さないと

出口で買い手が見つからないでしょう。




なぜなら買う人はノンバンクで金利高めで買うか

公庫で期間10年でもCFが出る水準で買わないといけません。

買える人がかなり限定されてきます。





売れるかどうかは、もちろん立地にもよりますが

利回りを投資相場水準に引き直して売ると儲からない可能性があります。




利回り8%で建設して、10年後に利回り10%とか11%で売ると

残債消える水準になるか微妙ですね。

(よほど頭金入れたり、期間短くしておけば返済進んでいるでしょうが)




融資を30年で引いちゃったら、あんまり減っていきませんからね。

ここの盲点に注意です。




新築アパートやるなら、土地から仕込んで利回り10%くらいには仕上げて

頭金入れながら、期間20年くらいにしても回る算段であれば

感覚的にOKな気がします。

(細かく計算していないですが)

それでも家賃下落はありますから、年々手取りは少なくなるでしょう。





そうなると、、、、

やっぱり戸建て投資っていいよね、という話になりますが、、、、

レバレッジが効かないので、やっぱりアパート投資は良いものがあれば

やっていきたいということになります。





しかし良いものがあればという前提ですけどね。

無理はすべきではありません。




そして空室対策は大家にとって永遠のテーマですね。

築年数に応じた悩みというのがどうしてもあります。




空室対策にも基本ルールはありますが

何が奏功するのか分からない面もあります。





王道で頑張っても客付けに苦戦することもありますし

何もしなくても、なぜかお申込みが入る時期もあります。




結局は、、、、

焦らず王道を貫いて、あとはどっしり待つしかないのでしょう。

あとは数字でとことん考える訓練ですね。


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またお申込みキャンセルだ。。。




長野アパートで埋まった空室ですが

さっそくお申し込みキャンセルです。。。




先週のお申込みもキャンセルになったので、

これでこの部屋のキャンセルは2回目です。




気になる理由は、、、

「初期費用を5万円くらいで考えていた」ということでした。




この場合、家賃1ヶ月+日割りをフリーレントにして

仲介手数料も大家持ちにすれば

保証料と家財保険だけになり、予算内になります。




しかしながら、、、

それって家賃2.5月分くらいになってしまいますから

問い合わせもあることだし、やめておきました。




この入居者さん年収400万円程度もある獣医さんなのに

初期費用が5万円くらいしか払えないということなので

かなりワケありなのかもしれません。




たしかに借金とかあって

入居後に滞納になると面倒くさくなります。





管理会社さんも

「繁忙期を過ぎると、生活保護やワケありの方から

 問い合わせが、なぜか増えたりします」

ということでした。




まあ真相は分からないのですが

無理しないでどっしり募集しようと思います。




管理会社さんには

お申し込み入っても契約日決まるまで

広告掲載落とさないで、と伝えておきました。



近々、内見予約もあるようですが

あまり期待せず待つこととします。

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長野アパートお申込み!





長野アパートに先週もらった20代前半の女性のお申込み。



お申込みを入れておきながら

「火曜まで待ってください」

という謎のコメントがありました。。。





結局、昨日仲介さんから連絡あって

「もう1件お申込みいただきました。

 先週のお申込みの女性に連絡が付かないので

 こちらを優先しようと思います」

ということで、今度は30代女性からお申し込み頂きました。



ここで思ったのですが、、、

私のアパート、お申込みがほとんど女性ばかりです。





昨年から10部屋以上客付けしましたが

8割がた女性のお申込みです。



おそらくアクセントクロスの色がオレンジ色だったり

ステージングっぽく入れる小物やミラーが

女性ウケが良いのでしょう。





わたくしこれは良い傾向だと思っています。



特に、女性の入居者の場合、、、、

・お部屋を過度に汚す人が少ない

・孤独死も男性に比べて少ない

・家賃支払い遅れもあまり発生しない

・騒音トラブルもあまり起こさない

・家賃交渉もハードにやってこない


、、、など良いこと尽くめです。





私はお部屋のクリーニングも自分でやっていますので

お部屋をきれいに使っていただけるのは、

本当に助かっています。




まだお申込み段階で、契約日まで何があるかわかりませんが

一旦、ほっとしました。




これで空室は群馬アパートだけになりました。

ですが、こちらはパッタリと問い合わせが来ません。





間取りはちょっと広めでキレイにリフォームをしていますが

需要が少ないのか、時期的なものなのか問い合わせがありません。




家賃は、相場より安くしていますが、最安値が1万円台のエリア

というのも影響しているのでしょう。

多少下げたくらいでは、ネットで目立ちません。




条件にピッタリはまる方が入れば良いのですが

昨年も、閑散期だと3ヶ月くらい〜4ヶ月くらい掛かって

最後は生活保護の方に入居いただきました。




おそらく今回もそんな感じかもしれません。

真夏に入ると本当にキツイでしょうね。






まあ最近は、群馬アパートは満室なら御の字くらいの

イメージでやっています。




その分、他の個人事業を頑張って、稼ごうと思います。

今できることに集中して、頑張っていきたいと思います。


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また緩めのお申込みだ。。。





長野アパートの空室にお申込みが入りました。

お申込みしたのは20代前半の女性です。




しかしお申込みした女性が

「正式なお返事は、来週まで待ってください」

とのこと。。。。




おそらく他の仲介さんでお部屋を見る予定が

あるのかもしれませんね。





内見予約が来週、別途2件入っているので

とりあえず正式お申込みの先着順にしておきました。





田舎ですが、1LDKで3万円前半で出していると

反響はけっこうあるものですね。

(広告料2ヶ月分も出す必要なかった。。。)





今後は、群馬アパート以外は

すべて広告料は1〜1.5ヶ月の範囲内にしようと思います。




広告料合戦のエリアならば

広告料を上積みしないと勝てませんが

単純に供給過多なだけなら、

お部屋のクオリティと家賃でどうにかなるような気がしています。




今まで賃貸アパートの供給過剰エリアが

必ずしも、広告料合戦があるわけではないというのが

なんとなく分かってきました。




結局は、価値と家賃が割安なら

ネット広告から問い合わせがあってそのまま決まることが多いからです。





もちろん、案内する営業マンのテンションや

問い合わせあったのに、当て物件にされて

別の広告料高い本命物件に流されては意味がありませんが

管理物件であれば、わざわざ他の物件に流すという

そんな露骨なことはやらない気がします。





まあ札幌とか横浜とか、営業合戦エリアならそういうこともありそうですが

私が投資しているのはもっと田舎のまったりした賃貸マーケットなので

営業もそこまでギラギラしていないというのもあると思います。





長野アパートは、このままいけばなんとか決まりそうですが

問題は、一つ空室のある群馬アパートですね。




地域最安値付近で

けっこうしっかりとリフォームもしてお部屋を作っているのですが

5月に反響が1、2件あった後、なかなか続きません。





時期の問題もあるとは思いますが

真夏に比べれば、6月はまだ動きがありそうなものですが

閑散期に入っていることは事実です。





まだ募集から1ヶ月弱なので

腰をすえて、もう少し待ってみようと思います。

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遠方物件の大変さ




長野アパート行ってきました。

私の住む千葉からだと、車で3時間以上かかります。

梅雨前で、天気が良く、ドライブ日和だったのは幸いでした。




リフォームは2日で終われば一番ベストでしたが

1LDKというちょっと広めの間取りで

クロスもほとんど塗装したので、結局丸3日かかりました。




本日、管理会社に撮影した写真を撮って送付しておきました。

現在、群馬1部屋、長野1部屋の空室があります。




どちらも田舎エリアで賃貸需要が旺盛ではないので

夏までに埋まってくれば御の字でしょう。




松戸アパートや戸建て物件のように

瞬殺でお申し込みとは行かないエリアです。




さて本日、不動産投資のご相談に乗ってきました。

女性の方で、とてもアグレッシブでやる気に溢れた方でした。

ぜひ頑張って欲しいものですね。




前職の会社の先輩からも、不動産投資について

教えて欲しいと言われています。




こうした今まで見向きもしなかった人が

不動産投資に興味を持ち始めると

なんとなくバブル崩壊の兆しのようにも感じることがあります。





不動産投資=不労所得だと思っている人が多いのかもしれませんが

そんな甘い世界はありません。




よく勉強して、リスクの小さい区分や戸建てなどから

スタートしたほうがソフトランディングできるのではないかと思います。




間違っても、融資とセットの業者おすすめ案件などを

買わないように気をつけて頂きたいものですね。




いつの時代もリスク&リターンは背中合わせで

リスクを取ることが、大きなリターンを得られるチャンスのこともありますが

はじめて1棟目を買う人には、リスクを読み誤ることもあると思います。



特に、初心者がつまづくのは、、、

・物件の購入判断

・リフォーム必要箇所の判断と掛ける費用

・賃貸需要と相場家賃

・購入後の空室対策

・長期所有or出口戦略

・節税対策(個人所有・法人所有)

、、、、などですね。



結局、不動産投資は、好奇心を持って勉強し続けながら

あとは小さめの物件でスタートして、自信が付いたら

規模拡大していくというのが王道だと思います。



そして一気に規模拡大を狙うのではなく

最低でも10年くらい掛けてコツコツ堅実に家賃収入を伸ばしていく。

これが当たり前にして、一番の成功ルートのような気がしています。





途中で、、、、、

新築アパート、シェハウス、民泊、コンテナ、コインランドリー、転貸借など

別の投資手法にどうしても目を奪われがちですが

まずは通常の賃貸借事業で成功してからでも遅くないと思います。



確実にスタートラインで成功して

自己資金と賃貸実績と不動産の知識を蓄えた上で

ハードルの高い&リターンの多い事業にチャレンジするのが

良いのではないかなというのが、私の意見です。







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対象:まだ1棟目を買えていない方

   空室がなかなか埋まらない方
著者プロフィール

マクフライ1983

Author:マクフライ1983
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【所有不動産】
長野アパ1棟(14年12月/800万)
千葉戸建1号(15年2月/275万)
千葉戸建2号(15年11月/560万)
群馬アパ2号(16年4月/3000万)
千葉戸建3号(17年1月/350万)
千葉戸建4号(17年2月/320万)
千葉アパ3号(17年4月/2100万)

1983年生まれ。現在、家賃収入93万円/月・返済比率30%台。

IT企業に就職し、20代は遊び過ぎて借金をつくる。サービス業に転職し、28歳で投資を思い立って株トレードで一発逆転を狙うが、大惨敗で借金が100万円を超える。

結婚後、圧倒的な固定費削減で収支を改善し、なんとか収支プラテン。2014年末から不動産投資をスタート。2016年7月、不動産投資を始めてから約1年半でサラリーマンリタイア達成。


【思想/価値観】
・人生は短い、全力で楽しむ。
・新しい可能性を追求する。
・圧倒的な自己成長を求める。
・逃げずに挑戦する。
・即断即決スピード重視。
・神は細部に宿る。
・雑音は聞かない。
・勉強し結果を出す。
・人と比較しない。傲慢にならない。
・何かを捨てた時に、何かを得る。
・与える。周りにいい影響を及ぼす。
・かっこいい大人になる。

【長期目標】
18年(35歳)CF70万
19年(36歳)CF85万
23年(40歳)CF100万円
28年(45歳)CF300万円、現金1億
33年(50歳)CF500万円、現金3億

【やりたいことリスト】
筋トレ、サーフィン、世界中を旅する、沖縄と北海道とハワイに別荘を持つ、国内を車で旅する、釣りざんまい、船舶免許を取る、旧友に会う、親孝行する

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所有物件
木造アパート/1LDK×4世帯/2014年12月購入/平成3年築
[利回り18.6%]
木造戸建て/4LDK/2015年2月購入/平成元年築
[利回り17.8%]
木造戸建て/5LDK/2015年11月購入/S57年築
[利回り:13.3%]
木造アパート/1K×10世帯/2016年4月購入/平成2年築
[利回り:13.7%]
木造戸建て/2LDK/2017年1月購入/平成2年築
[利回り:17.1%]
木造戸建て/4LDK/2017年2月購入/昭和62年築
[利回り:16.8%]
木造アパート/1K×6世帯/2017年4月購入/平成18年築
[利回り:13.6%]
木造戸建て/5LDK+納戸2/2018年4月購入/平成元年築
[利回り:15.9%]
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利回り
=年間賃料÷(物件価格+リフォーム費)
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