アパートリフォーム写真&物件内見



群馬アパートがリフォームが終わったので見に行ってきました。

現在、2部屋空室が出ています。


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ロフト付きだったので、クロス張替え面積が

1Kの間取りにも関わらず、100㎡という

大掛かりなものになりました。




今回は、入居者さんのタバコのヤニが原因だったので

負担割合を計算して、しっかり請求させていただきました。


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お風呂は新しいダイノックを試しましたが良い雰囲気でした。

次回もこの品番を使いたいと思います。




キッチンのカッティングシートはホームセンターで売っている

いつものやつを使っています。

お風呂のダイノックと雰囲気が似ていて、統一感が出ています。


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最後に、先日ポータルサイトに出た木造アパートを見てきました。

利回り17%近くありますし、外観も塗装されて綺麗でした。




入居率が3/8だったのでなぜだろう?と思っていました。




賃貸の仲介会社にヒアリングすると、このエリアは

立地がちょっと悪かっただけで入居付けがうまく行かないそうです。

たしかにスーパーやコンビニはまわりにありません。



しかし賃料安くして、しっかりリフォームすれば埋まりそうなもんです。

利回り17%なら瞬殺で買い付けが入るレベルです。



そこで妻と内見したわけですが、現地に行って、理由が分かりました。

物件の基礎に大きなクラックが入っていました。



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このクラックがすべての通気口に入っていましたが

ここまで大きなクラックは私もはじめて見ました。





このレベルのクラックだと、購入を躊躇する人も多そうです。








基礎の工事はお金がかかりますし、入居者さんの安全性もあるので

今回も見送りとなりました。




でもこの位のことなら、買う投資家さんはいらっしゃるでしょうね。

立地も利便性に欠ける場所なので、要注意だと思います。


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空室対策のテコ入れ



今週末、また伊勢崎に行ってきます。

所有アパートの空室が2部屋もあるので、そのテコ入れです。



客付け促進グッズを置いたり、ステージングをやったり

できるかぎりのことはしようと思います。




今回1階の空室、2階の空室ともに

アクセントクロスの雰囲気を変えてみました。



まずは内見を入れなければいけませんが

3週間くらい募集してみたものの、内見が入っていません。



そこで当初は管理会社1社での募集でしたが

現在は4社に増やしています。



閑散期ではありますが10月に入っても、この調子が続くようなら

家賃を落として再募集かけなきゃいけません。



空気に貸していてもしょうがないので

多少賃料を落としても、しょうがないと思っています。



賃貸マーケットの動きを見ていると

動きがかなり鈍いように感じます。



あとは生活保護や外国人など、間口を広げなければいけません。

まずは1室1室、丁寧に埋めていくしかありません。

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広告料3ヶ月&フリーレント3ヶ月ですって。。。



群馬アパートリフォームしてきました。

朝一で出かけて、2階のお部屋をクリーニング。



リフォーム会社さんとクロスの打ち合わせして

最後に客付けをお願いした不動産会社に寄って帰宅。

片道2時間半はやっぱり疲れます。




今回、群馬のマーケット情報をヒアリングしてきました。

RCマンションで3点ユニットながら

家賃1万円台後半で出している競合がいました。




しかも、募集条件が広告料3ヶ月&フリーレント3ヶ月。

短期解約違約金が3ヶ月でリスクヘッジしているみたいです。




こういう物件が完全にマーケットを壊していると思います。

それで成り立つくらいの格安で物件を購入しているのかもしれませんが。



我が物件は、3万円くらいで出しているので

家賃の見せ方を買えながら工夫して募集活動をしています。



あとは客付け会社を増やしたり、広告料を魅力的にするしかありません。

今回はじめてジモティーに掲載してみました。



まずは内見が入らないと埒があかないので

もう少し客付け会社を増やしたり、初期費用キャンペーンや

広告料キャンペーンも検討しないといけないかもしれません。



9月は様子見て、内見が入らないようなら

10月から思い切り条件緩和に動きたいと思います。


今回の群馬マーケット、なかなか勉強になっています。
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群馬アパートまた退去


群馬のアパートが8月に1室空きが出ました。



お盆を挟んだのでちょっとリフォームが遅れましたが

9月から募集開始しました。



その矢先に、9月末でまた1室退去が発生。。。。

こういうのって重なりますね。。。。




まあ松戸アパートも4月に2室空室が出ましたが

2ヶ月でなんとか客付けしたので、2室空室は初体験ではありません。




しかしながら、、、、

伊勢崎市は、賃貸が飽和していて価格競争が激しいです。

しかも、この閑散期。

内見があるのかどうかも微妙です。




愚痴を言っていてもしょうがないので

とりあえずリフォーム打ち合わせとガス会社による

設備増強をさっそくお願いしました。



できれば1室目の空室がどのくらいの期間で

埋まるかどうか反響を見てから

アクセントクロスの有効性を図りたかったのですが

そうも言っておられない状況になりました。



しかし不動産投資は、常に空室との戦いです。

お部屋が増えれば、入退去も当然、増えます。




リフォームや入居付けを楽しむ気持ちで

やっていきたいと思います。


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リフォーム完了したけど排水トラブル



群馬アパートのリフォームが昨日終わりました。

最後はガス会社さんからの、、、、

・給湯器

・エアコン

・モニターフォン

の3点セット待ちでした。


今回は元付け管理会社と客付け会社の、合計2社に募集依頼しています。




このアパートも群馬の田舎エリアで、かつ繁忙期でもありません。

問い合わせが入るまでには多少時間が掛かるかもしれません。




あとは松戸アパートが若干トラブっております。

排水管が割れているのか、下水が近隣の土地を汚染している可能性があるそうです。



こちらは再度現地で排水テストをやって原因を究明するところです。

ただ仲介会社と前の売り主(前所有者)のアクションが遅く

テスト日さえ決まっていません。



アパートの排水管のトラブルは初めてなので

なかなか骨が折れそうな案件です。



しかし、これも良い経験だと思って乗り切りたいと思います。
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マクフライ1983

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【所有資産】
長野アパ1棟(14年12月/800万)
千葉戸建1号(15年2月/275万)
千葉戸建2号(15年11月/560万)
群馬アパ2号(16年4月/3000万)
千葉戸建3号(17年1月/350万)
千葉戸建4号(17年2月/320万)
千葉アパ3号(17年4月/2100万)

1983年生まれ(現在33歳)。現在、家賃収入93万円/月・返済比率30%台。同志社大学商学部卒・既婚・子なし。

IT企業に就職し、20代は遊び過ぎて借金をつくる。サービス業に転職し、28歳で投資を思い立って株トレードで一発逆転を狙うが、大惨敗で借金が100万円を超える。

結婚後、圧倒的な固定費削減で収支を改善し、なんとか収支プラテン。2014年末から不動産投資をスタート。2016年7月、不動産投資を始めてから約1年半でサラリーマンリタイア達成。


【思想/価値観】

・人生は短い、全力でenjoyする。
・かっこいい大人になる。
・新しい可能性を追求する。
・圧倒的な自己成長を求める。
・逃げずに挑戦すること。
・とにかくスピードで勝つ。
・神は細部に宿る。
・雑音は聞かない。
・勉強し結果を出す。
・人と比較しない。傲慢にならない。
・何かを捨てた時に、何かを得る。
・与える。周りにいい影響を及ぼす。

【目標】
      
〈2019年までの計画〉
14年(31歳)アパ1棟★達成
15年(32歳)戸建2戸購入★達成
16年(33歳)アパ1棟&マイホーム★達成
17年(34歳)CF60万 目標!
18年(35歳)CF75万 目標!
19年(36歳)CF100万 目標!


〈2023年までの計画〉 
(40歳)資産3億、月CF200万円

〈2028年までの計画〉
(45歳)資産6億、月CF400万円
★ハワイに別荘を買う

〈2033年までの計画〉
資産15億(不動産12億、現金3億)

【やりたいことリスト】

筋トレ、サーフィン、世界中を旅する、沖縄と北海道とハワイに別荘を持つ、国内を車で旅する、釣りざんまい、船舶免許を取る、旧友に会う、親孝行する

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対象:まだ1棟目を買えていない方

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所有物件
木造アパート/1LDK×4世帯/2014年12月購入/平成3年築
[利回り18.6%]
木造戸建て/4LDK/2015年2月購入/平成元年築
[利回り17.8%]
木造戸建て/5LDK/2015年11月購入/S57年築
[利回り:13.3%]
木造アパート/1K×10世帯/2016年4月購入/平成2年築
[利回り:13.7%]
木造戸建て/2LDK/2017年1月購入/平成2年築
[利回り:17.1%]
木造戸建て/4LDK/2017年2月購入/昭和62年築
[利回り:16.8%]
木造アパート/1K×6世帯/2017年4月購入/平成18年築
[利回り:13.6%]
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利回り
=年間賃料÷(物件価格+リフォーム費)
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