安く買って高く売るが基本

買っている株は、今日は少しだけ上向き基調で2%ほど上昇。

それでも含み損10万円くらい。

もうだいぶ底値なので、見切り売りが出なければいいが

買い支える余力も無いので、見ているだけです。




こういうとき資金があれば色々できるのにと思います。

今日は引け後に為替が上昇しましたが

今夜も経済統計がたくさんあるのでダウタイムでも上昇するか見物です。

一気にリバると、また失望したときの暴落ジェットコースターになるので

ちょっとずつ戻すのが理想ですね。



****



さて今日は、購入予定のボロアパートのことをまた考えていました。

頭の中は、株と不動産で一杯ですww



一時はリフォームにある程度はお金をかけて

一気に客付けしてしまおうかと特攻作戦でしたが

ちょっと待てよと。

最小限の努力でやって、段階的にリフォームして

客付けできる最少の労力ポイントを探す方が懸命だなと思うようになりました。



最少リフォームとインテリア備品だけでどこまで見栄えがするようになるか

挑戦してみようと考えています。

1棟目だし試せることはすべてトライしてみます。




入居付けを最少コストでできれば

余ったお金は、外見だの、塗装だのに回すことができますからね。




株も不動産も基本は一緒のはず。

安く仕入れて、高く売るだけ。

株はそれがむずかしいんですけどね。

不動産はそれがある程度、自らの努力で切り開いて行ける所が魅力です。





現在は、業者からの水道工事費用の見積もり待ち。

予定では20日の週の前半には来ると思います。




昨日、1件ほど資料請求した物件の資料がメールで届きました。

また告知事項有り。。。。またか、、、




脳梗塞による自然死が出た物件でした。。。。

先日から2つ目です、告知事項物件。

先日のは他殺でしたから、かなり身の毛もよだつ話しでしたが

今回も当然のごとく、見送りになりました。

自然死ですが、1週間も発見されなかったということなので

心理的瑕疵が大きい。利回り20%出るならトライしますが、13%ではね。。。。





でも紹介してくれた、この不動産会社の担当が

女性なのですが、やる気満々でした!

新たなつながりができたので、今後につながればいいなと思います。



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今月の借金返済とボロアパート購入の経過

今月も給与収入が入りました。

金額は23万ちょっと。

営業にいたころよりだいぶ減りましたが

今月は残業もそこそこできて、社会保険料も減ったことから

安定的な収入になりました。




早速、借金返済に5万円ほど充てましたので

借金ローン残高は、、、、、

残り、319,256円、となりました。




あとは11月と12月の基本給からの充当と

ボーナスの全額充当で、問題なく完済できそうです。



一時ハネムーン費用で50万円借金が増えたことから考えると

1年前は100万円以上ローンが残っていましたので

やっとここまできたか、という少しの感慨があります。

油断せず最後まで返済をつづけて、気持ちよくローン生活を卒業したいと思います。




***



さて例の自宅近くのボロアパートの買い付けですが

当初、購入検討していた、仲介会社の対応が悪いので

本日、同じ物件を扱う別の不動産会社に連絡を取り、

仲介会社自体の変更を検討しております。




あとは妻とは昼食を食べながら、リフォームの話しで盛り上がり

クロスの色など話し合い、大筋で方向性を決めることが出来ました。




妻はアパレル関係で学生時代にバイトしていて

トップ販売員だったようです。

そういったことから色彩感覚や、女性視点での発想が、参考になります。

どうしても私は男性的な視点になってしまいがちです。。。。

妻は経理の仕事なので今後は確定申告でも力を発揮してくれればと期待しています。





私は、、、、

・物件の市場分析

・キャッシュフロー計算

・融資交渉

・客付け営業


などに注力して、、、、今後も夫婦で、お互いの良さを活かしながら

やっていくつもりです。



融資もOKだったので

今月中にはこのボロアパート購入の見通しを立てて

順次、、、、、

お部屋のリフォーム、お部屋の写真撮影、マイソク広告の制作、賃貸斡旋会社への営業へと

進めていきます。




この物件が私の第2の投資人生の始まりです。

1棟目、必ずや成功させます!

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融資審査の結果(不動産投資)


昨日、出張中に銀行から電話があり

融資審査が無事承認されましたとのご連絡でした!



過去、クレジットカード審査落ちなどあったので

内心ドキドキでしたが、ほっとしています。




これからリフォーム会社や不動産会社との交渉です。

まだ妻と話してないので、最終的に購入するか、どういう試算で

キャッシュフローを長期的に維持していくか、計算しなければいけません。



感情的にはすぐにでも買いたい衝動をおさえて

冷静に分析し、結論を出したいと思います。




これがロケットスタートになるよう

絶対に成功させなければいけません!



***


今日はダウの昨晩の上昇から、日経はプラススタートしましたが

最後はマイテンして暴落の様相です。SQ前なのでしょうがないですね。

おかげで仕込み開始した株の指値が、すべて約定し、買えてしまいました。。。。

あと1ヶ月くらい我慢してホールドしなければいけなくなりました。

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築古アパートの不動産投資


今日は金融機関と不動産会社との電話の

往復が大変でした。




仕事中だったので、休憩時間とかをつかって

電話していましたが

条件面でのやり取りが多くなるとそこそこ大変です。




今日は1つだけ、新たに発生しそうな費用が急に出て来たり

ちょっとビビりましたが、、、、

不要になりそうな費用が2つくらい出て来たので良かったです。




でもこういうやり取りも初めてなので大変ですが

楽しくやれています。




人生は何かを捨てて、行動し始めたときから、結果が劇的に変わってきます。

私も友人との飲み会も極力控え

今年はゴルフをやめて

お酒も外食の時に一杯だけに減らしました。

そしたら今年は家計が劇的に改善し、貯金ができるようになりました。




あと今年から開始したのは

「圧倒的な情報収集」です。





本屋にある不動産関連や税金の本は、ほとんど読みましたし

物件情報は毎日かかさず、仕事の休憩時間と自宅での夜は

ほとんど物件ポータルサイトのチェックをしています。

加えて、毎日有名な不動産投資家のブログなども、目を通しています。

休みの日はほとんど、カフェで妻と不動産関連の読書です。






1つの情報は一面的で正しいことも、間違っている(ずれている?)もありますが

沢山の情報シャワーを浴びまくっていると

1つのその情報が、正しいのか、どこの部分の何を言っているのかが

だんだん最近は掴めて来るようになりました。





引き続き、、、、

私は、節約生活と貯蓄、そして圧倒的な情報収集、最後は行動力で

人生を切り開いていきたいと思います。


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初めての融資相談(不動産投資)

本日朝一で銀行に行ってきました。

物件は築古ボロアパートで800万円。

初めての相談なのでドキドキ。

体調も最近はなぜか優れず栄養ドリンク一発注入して、銀行に飛び込みました。




担当者は若いお兄ちゃんでかなり忙しいそうでしたが

私の属性なら満額で20年で行けるんじゃないかと言ってました(ホントかよ。。)



一番の問題は保証会社の審査らしく

私も過去に引き落としがされてなかったり

色々あったので(ここ1、2年は大丈夫なはず)

やはり不安ですね。。。



その若いお兄ちゃんからは

「800万と言わず、購入時の諸費用含めて900万で審査に入れますね」

なんて強気の口調なのですが、、、、

これってオーバーローンってやつ??

と思って勝手にぬか喜びしながら、やはり信用審査が不安でしょうがない。。。





要するに銀行は貸したお金が

ちゃんと利子もついて返ってくればいいわけですからね。

実は今日に向けて、資料も色々作って用意していたのですが

出しそびれてしまいました。




まあ審査通過まで2、3週間かかるらしいので

とりあえず不動産会社に詫びを入れておきましたが

果報は寝て待てです。






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マクフライ1983

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【所有資産】
長野アパ1棟(14年12月/800万)
千葉戸建1号(15年2月/275万)
千葉戸建2号(15年11月/560万)
群馬アパ2号(16年4月/3000万)
千葉戸建3号(17年1月/350万)
千葉戸建4号(17年2月/320万)
千葉アパ3号(17年4月/2100万)

1983年生まれ(現在33歳)。現在、家賃収入93万円/月・返済比率30%台。同志社大学商学部卒・既婚・子なし。

IT企業に就職し、20代は遊び過ぎて借金をつくる。サービス業に転職し、28歳で投資を思い立って株トレードで一発逆転を狙うが、大惨敗で借金が100万円を超える。

結婚後、圧倒的な固定費削減で収支を改善し、なんとか収支プラテン。2014年末から不動産投資をスタート。2016年7月、不動産投資を始めてから約1年半でサラリーマンリタイア達成。


【思想/価値観】

・人生は短い、全力でenjoyする。
・かっこいい大人になる。
・新しい可能性を追求する。
・圧倒的な自己成長を求める。
・逃げずに挑戦すること。
・とにかくスピードで勝つ。
・神は細部に宿る。
・雑音は聞かない。
・勉強し結果を出す。
・人と比較しない。傲慢にならない。
・何かを捨てた時に、何かを得る。
・与える。周りにいい影響を及ぼす。

【目標】
      
〈2019年までの計画〉
14年(31歳)アパ1棟★達成
15年(32歳)戸建2戸購入★達成
16年(33歳)アパ1棟&マイホーム★達成
17年(34歳)CF60万 目標!
18年(35歳)CF75万 目標!
19年(36歳)CF100万 目標!


〈2023年までの計画〉 
(40歳)資産3億、月CF200万円

〈2028年までの計画〉
(45歳)資産6億、月CF400万円
★ハワイに別荘を買う

〈2033年までの計画〉
資産15億(不動産12億、現金3億)

【やりたいことリスト】

筋トレ、サーフィン、世界中を旅する、沖縄と北海道とハワイに別荘を持つ、国内を車で旅する、釣りざんまい、船舶免許を取る、旧友に会う、親孝行する

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対象:まだ1棟目を買えていない方

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所有物件
木造アパート/1LDK×4世帯/2014年12月購入/平成3年築
[利回り18.6%]
木造戸建て/4LDK/2015年2月購入/平成元年築
[利回り17.8%]
木造戸建て/5LDK/2015年11月購入/S57年築
[利回り:13.3%]
木造アパート/1K×10世帯/2016年4月購入/平成2年築
[利回り:13.7%]
木造戸建て/2LDK/2017年1月購入/平成2年築
[利回り:17.1%]
木造戸建て/4LDK/2017年2月購入/昭和62年築
[利回り:16.8%]
木造アパート/1K×6世帯/2017年4月購入/平成18年築
[利回り:13.6%]
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利回り
=年間賃料÷(物件価格+リフォーム費)
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