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積算評価のワナ



不動産投資では、積算評価の出る物件を買うことが

継続的に融資が出るポイントだという論調があります。

実際、そういうことを書いている書籍も多いですね。





たしかに日本の金融機関は、担保評価主義なので

これは正しいと思いますが、そういう物件の収益性が高いかどうか、

つまり儲かるのかどうかは、特にこれからの時代は

別の問題になってくると私は考えています。




不動産マーケットがバブっていて、銀行融資が積極的な

昨年ごろまでなら、この積算評価が出て、残耐用年数が

多く残っている物件が融資が出やすく

規模拡大にも有利な状況はありました。




実際に、積算評価が出れば、売るときにも

売却損が出にくい(叩き売られることがない)ので

その間のインカムがすべて、手残りになるからです。

場合によっては、キャピタルゲインも得やすかったと思います。




しかし、これからは売価=積算評価くらいの水準だと

銀行は、頭金を求めてくる時代に突入しつつあります。

かぼちゃの場所の2018年初頭以降からは、特にこの傾向が顕著です。




今は頭金を入れないと、なかなか買えなくなってきているのは

みなさんご存知のとおりです。





最近は、私のケータイにも、業者から物件紹介の電話が

多くなっていますし、一時期より、メールで物件情報を配信する

不動産会社が増えてきています。





これは明らかに、物件が売れなくなってきた証拠です。






積算評価が出るからと言って、低利回りで融資が

なんとか出てきた物件をここ数年で買ってきた人は

今後は、売却ができないという点では、破綻予備軍かもしれません。





こういう融資が閉まってきた時代においては

時間と手間は掛かりますが、小ロットの不動産をたくさん持っている人の

ほうが有利な時代になるだろうと私は思っています。



数百万円〜2〜3000万円くらいなら

利回りさえ高ければ、いつの時代でも現金買いできる

個人投資家・業者はたくさんいます。




キャッシュフローも増えていっていないのに

積算評価が出る中途半端な利回り物件を買っている人は

これからかなり苦労するだろうと思っています。




高積算だから、すべての物件が優良物件ではありません。

これから不動産投資を始める人は

買ってはいけない物件を買って後悔しないように注意しましょう。

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マクフライ1983

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【所有不動産】
長野アパ1棟(14年12月/800万)
千葉戸建1号(15年2月/275万)
千葉戸建2号(15年11月/560万)
群馬アパ2号(16年4月/3000万)
千葉戸建3号(17年1月/350万)
千葉戸建4号(17年2月/320万)
千葉アパ3号(17年4月/2100万)
千葉戸建5号(18年4月/550万)

1983年生まれ。現在、家賃収入約100万/月・返済比率30%台。

IT企業に就職し、20代は遊び過ぎて借金をつくる。サービス業に転職し、28歳で投資を思い立って株トレードで一発逆転を狙うが、大惨敗で借金が100万円を超える。

結婚後、圧倒的な固定費削減で収支を改善。2014年末から不動産投資をスタート。2016年7月、不動産投資を始めてから約1年半でサラリーマンリタイア。2018年不動産管理法人を設立。現在はネット事業、知人の事業へも出資してます。

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木造アパート/1LDK×4世帯/2014年12月購入/平成3年築
[利回り18.6%]
木造戸建て/4LDK/2015年2月購入/平成元年築
[利回り17.8%]
木造戸建て/5LDK/2015年11月購入/S57年築
[利回り:13.3%]
木造アパート/1K×10世帯/2016年4月購入/平成2年築
[利回り:13.7%]
木造戸建て/2LDK/2017年1月購入/平成2年築
[利回り:17.1%]
木造戸建て/4LDK/2017年2月購入/昭和62年築
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木造アパート/1K×6世帯/2017年4月購入/平成18年築
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木造戸建て/5LDK+納戸2/2018年4月購入/平成元年築
[利回り:14.8%]
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=年間賃料÷(物件価格+リフォーム費)
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