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客付け会社を一気に増してみた




群馬マーケットなかなか苦戦しています。

リフォーム後、1件内見入ったもののその後反響ありません。




このエリアは、単身向けアパートが、完全に飽和しており

築10年未満の比較的築浅のお部屋でも3万円台であります。




現在私のアパートの客付けは

管理会社+仲介専門店3社で

合計4社で募集していましたが

もう少し広げてみることにチャレンジしています。




さっそくリストアップして本日、電話を掛けまくり、、、、

結局、7社増やしたので、合計で11社での募集になりました。




大手はだいたい押さえているので

あとは小さな不動産会社や少し離れたところにある

仲介店さんを増やした形です。





もう梅雨に入って、閑散期ということもあり

効果が見えづらいかもしれませんが

オーナーとしてできることは引き続きやっていこうと思います。





築古アパートの客付けは、本当に大家スキルを鍛えられます。





ダメ物件を中途半端な利回りで購入すると

確実に失敗する投資だと思います。




これから、こういうエリアで買うなら

利回り20%以上の物件で、8割〜9割稼働を目指すのが

良いのではないかと感じています。




地方=高利回りはルールです。

そうじゃないと絶対苦しくなります。




私の群馬アパートは13〜14%なのでなんとか回っているレベルですが

投資効率(手残り)はそんなに良くはありません。

大失敗ではないですが、成功スタイルではないです。




もし間違って、アパートローンで

10%くらいで築古アパート買っちゃうと厳しいでしょうね。




それで9割稼働だと一桁になっちゃいますから。

金利が高ければ、手残りは本当にわずかになります。

全額キャッシュとか、サラリーマン給与から繰上返済なら大丈夫でしょうが。




私が新築アパートに手を出さない理由は

単純に利回りが低いものを購入すると

5年後、10年後の経営が厳しくなると思うからです。





新築アパートで利回り7〜8%で

フルローンを引いてしまったら

将来、家賃下落したらどうやって手残り確保できるのでしょうか。




新築であればRCで耐用年数長く取って

10年〜15年で売り抜けられるなら行けそうな気がしますけど。

RCなら利回りが低くても、積算で融資付く人もいるでしょうからね。





木造で築10年、15年になると次の人の融資の問題がありますし

それくらいの築年数だと、利回りをそこそこ高くして売り出さないと

出口で買い手が見つからないでしょう。




なぜなら買う人はノンバンクで金利高めで買うか

公庫で期間10年でもCFが出る水準で買わないといけません。

買える人がかなり限定されてきます。





売れるかどうかは、もちろん立地にもよりますが

利回りを投資相場水準に引き直して売ると儲からない可能性があります。




利回り8%で建設して、10年後に利回り10%とか11%で売ると

残債消える水準になるか微妙ですね。

(よほど頭金入れたり、期間短くしておけば返済進んでいるでしょうが)




融資を30年で引いちゃったら、あんまり減っていきませんからね。

ここの盲点に注意です。




新築アパートやるなら、土地から仕込んで利回り10%くらいには仕上げて

頭金入れながら、期間20年くらいにしても回る算段であれば

感覚的にOKな気がします。

(細かく計算していないですが)

それでも家賃下落はありますから、年々手取りは少なくなるでしょう。





そうなると、、、、

やっぱり戸建て投資っていいよね、という話になりますが、、、、

レバレッジが効かないので、やっぱりアパート投資は良いものがあれば

やっていきたいということになります。





しかし良いものがあればという前提ですけどね。

無理はすべきではありません。




そして空室対策は大家にとって永遠のテーマですね。

築年数に応じた悩みというのがどうしてもあります。




空室対策にも基本ルールはありますが

何が奏功するのか分からない面もあります。





王道で頑張っても客付けに苦戦することもありますし

何もしなくても、なぜかお申込みが入る時期もあります。




結局は、、、、

焦らず王道を貫いて、あとはどっしり待つしかないのでしょう。

あとは数字でとことん考える訓練ですね。


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【所有不動産】
長野アパ1棟(14年12月/800万)
千葉戸建1号(15年2月/275万)
千葉戸建2号(15年11月/560万)
群馬アパ2号(16年4月/3000万)
千葉戸建3号(17年1月/350万)
千葉戸建4号(17年2月/320万)
千葉アパ3号(17年4月/2100万)
千葉戸建5号(18年4月/550万)

1983年生まれ。現在、家賃収入約100万/月・返済比率30%台。

IT企業に就職し、20代は遊び過ぎて借金をつくる。サービス業に転職し、28歳で投資を思い立って株トレードで一発逆転を狙うが、大惨敗で借金が100万円を超える。

結婚後、圧倒的な固定費削減で収支を改善。2014年末から不動産投資をスタート。2016年7月、不動産投資を始めてから約1年半でサラリーマンリタイア達成。2018年不動産管理法人を設立。


【思想/価値観】
・人生は短い、全力で楽しむ。
・新しい可能性を追求する。
・圧倒的な自己成長を求める。
・逃げずに挑戦する。
・即断即決スピード重視。
・神は細部に宿る。
・雑音は聞かない。
・勉強し結果を出す。
・人と比較しない。傲慢にならない。
・何かを捨てた時に、何かを得る。
・与える。周りにいい影響を及ぼす。
・かっこいい大人になる。

【長期目標】
18年(35歳)CF70万
19年(36歳)CF85万
23年(40歳)CF100万円
28年(45歳)CF300万円、現金1億
33年(50歳)CF500万円、現金3億

【やりたいことリスト】
筋トレ、サーフィン、世界中を旅する、沖縄と北海道とハワイに別荘を持つ、国内を車で旅する、釣りざんまい、船舶免許を取る、旧友に会う、親孝行する

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所有物件
木造アパート/1LDK×4世帯/2014年12月購入/平成3年築
[利回り18.6%]
木造戸建て/4LDK/2015年2月購入/平成元年築
[利回り17.8%]
木造戸建て/5LDK/2015年11月購入/S57年築
[利回り:13.3%]
木造アパート/1K×10世帯/2016年4月購入/平成2年築
[利回り:13.7%]
木造戸建て/2LDK/2017年1月購入/平成2年築
[利回り:17.1%]
木造戸建て/4LDK/2017年2月購入/昭和62年築
[利回り:16.8%]
木造アパート/1K×6世帯/2017年4月購入/平成18年築
[利回り:13.6%]
木造戸建て/5LDK+納戸2/2018年4月購入/平成元年築
[利回り:15.9%]
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利回り
=年間賃料÷(物件価格+リフォーム費)
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