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群馬アパートのリフォーム




群馬に行ってきました。



10年住んでもらっていたお部屋はかなり汚部屋でした。。。

(土足で生活していのかっていうくらいの汚さでした)



この方、ゴミを溜める生活をしていたみたいで

引っ越しの荷物運び出しが進まず

2回も退去日が延期しました。


そのお部屋がこちら。

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今回は、格安でやってくれる業者の手配がつかず

自分が泊まり込みでリフォーム。

3日間かかりました。




アパホテルにしましたが、一泊5千円と安くて

まあまあ良かったです。





リフォームでやったのは、、、

・お風呂ダイノック施工

・キッチンにカッティングシート貼り

・キッチンのクッションフロア張替え

・キッチンの電球交換&換気扇交換

・リビングのアクセントクロス1面

・リビングのクロス塗装3面

・コーキング打ち直し

・ドア建具の調整

・最後にルームクリーニング


※モニターフォン、追い焚き、エアコンはガス会社支給





今回、セルフリフォームで掛かった費用の総額は

7〜8万円程度です。

ホテル代入れても10万以下におさまりました。




リフォーム業者に丸投げしたら

ざっと概算で20万くらいだったと思うので

半額くらいにはなったと思います。




完成したお部屋がこんな感じ。

リビング
3リビング
4リビング
玄関
キッチン
バス





これから閑散期なので

客付けにどれくらいかかるのか。

目標は夏までにお申込み欲しいところです。





群馬は、広告料1.5ヶ月+フリーレント1ヶ月なので

私の所有物件では一番お金が掛かります。

(他は、広告料1ヶ月+フリーレント無しで決まります)



客付け会社をちょっと増やして

ネット&店舗での募集を4社に増やしました。




家賃はエリア最安値ではありませんが

相場より、2〜3千円程度、割安なラインまで落としています。



私は長期決まらないくらいなら

賃料は落とす派です。




賃料を落とすと利回り&売却価格が下がりますが

長期空室は精神的なストレス大きいですから。

むしろ購入する時に、物件を安く買えば良いわけで。




しかも賃料高めだと、割安さが無くて

入退去頻度が増えては意味がありません。

(次のリフォーム代、広告料、空室期間の家賃無しの3重苦です)



あとは買うときですね。

高く買うから、家賃落とせない→決まらないという

負のスパイラルだけは避けたいと思っています。




完全に閑散期に入った時期に

この群馬アパートがどれくらいの期間で

ウェブ反響、お申込みという流れまで持っていけるか

楽しみです。



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コメント

No title

お世話になります。
ご自身で相当キレイにできるんですね!

これだけ汚くても10年住んでいると償却済みなので退去者負担分は0になってしまうんでしょうか?

Re: No title

にっこりさん

コメントありがとうございます。

クロスやクッションフロアは耐用年数が6年なので
その部分の損耗に関して、原状回復費を請求することができないのが一般的です。
(ご存知かと思いますが国交省のガイドラインが基本です)

これだと6年住んで、お部屋ボロボロで原状回復費ゼロだと
オーナーとしてはかなり痛いです。

そこで私の場合は、カビなどが酷い場合は
手入れ不行き届きの故意過失部分として特別清掃料の名目で
退去者に請求することはあります。
(それでも特別洗浄や薬剤として、2〜3万円程度ですが)

その辺りは、管理会社の担当スタッフさんと
うまく対応策を話をしながら、毎回進めるようにしています。

あとは、あまりに属性の悪い人などは入れないなどもありますね。
女性の方だと、汚損が酷いケースは少ないかと思います。

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1983年生まれ。現在、家賃収入約100万/月・返済比率30%台。

IT企業に就職し、20代は遊び過ぎて借金をつくる。サービス業に転職し、28歳で投資を思い立って株トレードで一発逆転を狙うが、大惨敗で借金が100万円を超える。

結婚後、圧倒的な固定費削減で収支を改善。2014年末から不動産投資をスタート。2016年7月、不動産投資を始めてから約1年半でサラリーマンリタイア。2018年不動産管理法人を設立。現在はネット事業、コンサル業も手がける。


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・人生は短い、全力で楽しむ。
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・勉強し結果を出す。
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28年(45歳)CF300万円
33年(50歳)CF500万円

【やりたいことリスト】
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木造アパート/1LDK×4世帯/2014年12月購入/平成3年築
[利回り18.6%]
木造戸建て/4LDK/2015年2月購入/平成元年築
[利回り17.8%]
木造戸建て/5LDK/2015年11月購入/S57年築
[利回り:13.3%]
木造アパート/1K×10世帯/2016年4月購入/平成2年築
[利回り:13.7%]
木造戸建て/2LDK/2017年1月購入/平成2年築
[利回り:17.1%]
木造戸建て/4LDK/2017年2月購入/昭和62年築
[利回り:16.8%]
木造アパート/1K×6世帯/2017年4月購入/平成18年築
[利回り:13.6%]
木造戸建て/5LDK+納戸2/2018年4月購入/平成元年築
[利回り:14.8%]
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利回り
=年間賃料÷(物件価格+リフォーム費)
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