買っちゃいけない物件とは?





買っちゃいけない物件を3つ挙げよと言われたら

みなさん、なんと答えますか?



私の答えは、、、、


・3点ユニットバス

・田舎で駐車場なしアパート

・部屋が狭い物件




ですね。





まず3点ユニットは、これはもう完全に時代遅れですね。




それなりに賃貸物件が旺盛なエリアなら

2万円台でないと埋まらない可能性が高いです。

しかも、、、、エリアによっては

広告料が3ヶ月とか、4ヶ月とか必要になるかもしれません。




家賃2万円ってことは、給湯器壊れたら家賃6ヶ月分が吹っ飛びます。

低家賃はのちのち修繕やトラブルに耐えられなくなりますので

辞めておくのが無難です。




かと言って、バス・トイレ分離工事は、費用対効果に見合いません。

DIYを低コストでやれるような強者(つわもの)であれば別ですが。





私も過去に、、、、、

3点ユニットバスのアパートを激安で購入して

バス・トイレ分離工事したら超高利回りになるかも!

と色々調べましたが、費用的に完全アウトでした。




分離工事を10万円くらいでできる方法を見つけたら

ボロ儲けになるでしょうね。




次に田舎の駐車場なし物件ですね。

でも車社会で、駐車場がゼロのアパートが沢山建っています。

実際に、超高利回りで販売されていたりしますが

まわりに月極や空き土地も無ければ、空室対策ができません。






車を持っていない生活保護世帯だけをターゲットに絞るなら

話しは別ですが、そんなに狭いターゲットだけを相手にして

長い賃貸経営の中で戦っていくのはシンドくなると思います。



こういう物件は、、、、

現在の入居者が抜けたら、更地にして、立て直すしか方法がないでしょうね。





最後に狭い部屋ですが、

狭さの基準ですよね。

単身用なら、居室が6帖未満だとキツいと思います。




先日、新社会人へのアンケートで、、、、

「初めてのお部屋さがしで求めるお部屋の広さ」

を聞いていましたが、、、、、、一番多かった答えが

8帖以上だそうです。

女性には、収納が大きいお部屋も人気だそうです。




以上より、、、、、

物件を購入する基準は人それぞれだと思いますが、

私は、3点ユニット、田舎の駐車場なし、狭いお部屋の物件

は買わないことにしています。



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マクフライ1983

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【所有資産】
長野アパ1棟(14年12月/800万)
千葉戸建1号(15年2月/275万)
千葉戸建2号(15年11月/560万)
群馬アパ2号(16年4月/3000万)
千葉戸建3号(17年1月/350万)
千葉戸建4号(17年2月/320万)
千葉アパ3号(17年4月/2100万)

1983年生まれ(現在33歳)。現在、家賃収入93万円/月・返済比率30%台。同志社大学商学部卒・既婚・子なし。

IT企業に就職し、20代は遊び過ぎて借金をつくる。サービス業に転職し、28歳で投資を思い立って株トレードで一発逆転を狙うが、大惨敗で借金が100万円を超える。

結婚後、圧倒的な固定費削減で収支を改善し、なんとか収支プラテン。2014年末から不動産投資をスタート。2016年7月、不動産投資を始めてから約1年半でサラリーマンリタイア達成。


【思想/価値観】

・人生は短い、全力でenjoyする。
・かっこいい大人になる。
・新しい可能性を追求する。
・圧倒的な自己成長を求める。
・逃げずに挑戦すること。
・とにかくスピードで勝つ。
・神は細部に宿る。
・雑音は聞かない。
・勉強し結果を出す。
・人と比較しない。傲慢にならない。
・何かを捨てた時に、何かを得る。
・与える。周りにいい影響を及ぼす。

【目標】
      
〈2019年までの計画〉
14年(31歳)アパ1棟★達成
15年(32歳)戸建2戸購入★達成
16年(33歳)アパ1棟&マイホーム★達成
17年(34歳)CF60万 目標!
18年(35歳)CF75万 目標!
19年(36歳)CF100万 目標!


〈2023年までの計画〉 
(40歳)資産3億、月CF200万円

〈2028年までの計画〉
(45歳)資産6億、月CF400万円
★ハワイに別荘を買う

〈2033年までの計画〉
資産15億(不動産12億、現金3億)

【やりたいことリスト】

筋トレ、サーフィン、世界中を旅する、沖縄と北海道とハワイに別荘を持つ、国内を車で旅する、釣りざんまい、船舶免許を取る、旧友に会う、親孝行する

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所有物件
木造アパート/1LDK×4世帯/2014年12月購入/平成3年築
[利回り18.6%]
木造戸建て/4LDK/2015年2月購入/平成元年築
[利回り17.8%]
木造戸建て/5LDK/2015年11月購入/S57年築
[利回り:13.3%]
木造アパート/1K×10世帯/2016年4月購入/平成2年築
[利回り:13.7%]
木造戸建て/2LDK/2017年1月購入/平成2年築
[利回り:17.1%]
木造戸建て/4LDK/2017年2月購入/昭和62年築
[利回り:16.8%]
木造アパート/1K×6世帯/2017年4月購入/平成18年築
[利回り:13.6%]
-------------------------------
利回り
=年間賃料÷(物件価格+リフォーム費)
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