見かけだけ高利回りに注意!




年始に購入した公庫の無担保戸建てがあるので

次なるアパート探しをひたすらしております。



近頃はまた高利回りアパートが出てきているのですが

資料取り寄せしてボツになる物件が多いです。



よく遭遇するのは、、、


・車必須エリアで駐車場が不足

・3点ユニット(バス・トイレ一緒)

・洗濯機置き場が室内にない

・ワンルームで6帖以下

・接道が公道ではない

・再建築不可

・違法建築(容積率・建ぺい率オーバー)

・築40年以上で土地値低い

・空室率が50%以上(解消見込みがあればOK)

・家賃設定が相場より高い

・不良入居者がいる(滞納、支払い遅延)

・住んでいる人が高齢者ばかり(孤独死リスク)

・プロパンガス契約料金が高い(単価500円以上など)

・周りにスーパーもコンビニもない

・海が近すぎる(将来売却の際のハンデになる)

・町の人口が3万人以下

・周辺の住環境が悪い(騒音・落書きなど)



他にもいろいろありますが、こんなところです。

こういう物件は購入すると、後々苦労します。




あとは外壁も内装もフルリフォームしているのに

空室が埋まっていない物件などがあります。



こういうのは業者かプロ大家が競売等で購入して

上っ面だけ美装して、転売している可能性が高いです。

まわりが田んぼのような立地は、注意すべきでしょう。



私が選ぶポイントは

物件購入後に、このようにリフォームすれば満室運営できる。

何年でいくら回収して、大規模修繕にいくらかかって出口はどうする?

くらいは最低でも考えてから現地内見します。




見かけだけ高利回りの物件には注意しなければいけません。

賃貸経営は、最低でも10年くらい戦うことを前提に購入すべきでしょう。



物件を一度購入してしまったら

どんな修繕が出ようと、長期入居が決まらない状況があろうと

全責任はオーナーが負わなければいけませんので逃げれません。


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マクフライ1983

Author:マクフライ1983
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【所有資産】
長野アパ1棟(14年12月/800万)
千葉戸建1号(15年2月/275万)
千葉戸建2号(15年11月/560万)
群馬アパ2号(16年4月/3000万)
千葉戸建3号(17年1月/350万)
千葉戸建4号(17年2月/320万)

1983年生まれ(現在33歳)。

IT企業に就職し、20代は遊び過ぎて借金をつくる。サービス業に転職し、28歳で投資を思い立って株トレードで一発逆転を狙うが、大惨敗で借金が100万円を超える。

結婚後、圧倒的な固定費削減で収支を改善し、なんとか収支プラテン。2014年末から不動産投資をスタート。低属性にも関わらず、3年でサラリーマンをリタイアするチャレンジングな目標に向けて邁進。2016年7月、不動産投資を始めてから約1年半でサラリーマンリタイア達成。現在、家賃収入65万円/月。9月ブログ事業を開始。


【思想/価値観】

・人生は短い、全力でenjoyする。
・かっこいい大人になる。
・新しい可能性を追求する。
・圧倒的な自己成長を求める。
・逃げずに挑戦すること。
・とにかくスピードで勝つ。
・神は細部に宿る。
・雑音は聞かない。
・勉強し結果を出す。
・人と比較しない。傲慢にならない。
・何かを捨てた時に、何かを得る。
・与える。周りにいい影響を及ぼす。

【目標】
      
〈2017年までの計画〉
14年(31歳)アパ1棟★達成
15年(32歳)戸建2戸購入★達成
16年(33歳)アパ1棟&マイホーム★達成
17年(34歳)CF70万&親孝行旅行

〈2018年までの計画〉
(35歳)月CF100万円

〈2023年までの計画〉 
(40歳)資産2億、月CF200万円

〈2028年までの計画〉
(45歳)資産5億、月CF500万円
ハワイに別荘を買う

〈2033年までの計画〉
50歳までにビリオネアになる
資産10億(不動産9億、現金1億)
ハワイに移住する

【戦略】

①年間500万円を不動産に投資
②CF100万円から繰上返済スタート
③法人化と自己資本比率の改善
④法人プロパー融資で規模拡大

【やりたいことリスト】

筋トレ、サーフィン、世界中を旅する、沖縄と北海道に別荘を持つ、国内を車で旅する、釣りざんまい、船舶免許を取る、旧友に会う、親孝行する

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所有物件
木造アパート/1LDK×4世帯/2014年12月購入/平成3年築
[利回り18.6%]満室
木造戸建て/4LDK/2015年2月購入/平成元年築
[利回り17.8%]満室
木造戸建て/5LDK/2015年11月購入/S57年築
[利回り:13.3%]満室
木造アパート/1K×10世帯/2016年4月購入/平成2年築
[利回り:13.7%]満室
木造戸建て/2LDK/2017年1月購入/平成2年築
[利回り:17.1%]満室
木造戸建て/4LDK/2017年2月購入/昭和62年築
[利回り:16.8%]満室
木造アパート/1K×6世帯/2017年4月購入/平成18年築
[利回り:13.6%]5/6入居
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利回り
=年間賃料÷(物件価格+リフォーム費)
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