私が絶対に買わない物件



私が絶対に買わない物件は

バス・トイレ一緒のユニットバス物件

です。



こういう物件はまわりに競合がいないエリアなら戦えると思いますが

賃貸エリアだと、家賃も2万円〜3万円弱しか取れず

客付けも苦労すると思います。




戸数が8戸とか10戸で、利回りが20%以上など

家賃の低さをカバーできるような物件なら検討に値しますが

都心で、駐車場もない、ユニットバス物件は危険でしょう。



賃貸激戦区で、こういう物件を持っていると

ADを増やすか、家賃を2万円台前半に落とさないと戦えません。

田舎なら入居者すら見つけるのも難しいでしょう。





こういう物件は売る時にも、満室で利回りを高くするか

土地値が買値の半値以上くらいないと

資産価値も低いので、売却も厳しくなってくると考えたほうが良いと思います。




DIYによって格安でバス・トイレ別に改装できるくらい

大家力がないと物件再生は厳しいのではないでしょうか。





***




築20年以上のRCなのに利回り8%とか

新築で利回り6%とか

まだ市場にたくさん出ていますね。





そういう低利回り物件を

医者や士業関係の方に売りつけている業者がまだ存在するのでしょう。




彼らの手法は、節税や長期保有による資産形成だと思いますが



不動産投資において「節税」をメインの目的にするのは懸命ではありません。

そして

長期保有として土地値が残ると言っても

長期保有している間に持ち出しが多くなれば

あたりまえですが長期保有なんてできません。

(途中で売らなければならなくなります)




不動産投資は、あくまで収益(CF)

生み続ける不動産を買わなければいけないと考えています。


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コメント

No title

借りるほうからしたらユニットバス物件はオトクでいいんですよね。
家賃も相対的に安いし、一番のメリットは掃除がしやすいことだと思います。
風呂トイレ同時に洗えますからw
カビキラーなどで泡つけまくって放置して全体をシャワーで洗い流すっていうやり方をずっとしてました。
一人暮らしが懐かしいなあ。

Re: No title

招き猫の右手さん

バス・トイレ一緒に洗えるのは確かに合理的ですね。
しかし最近の若者にはウケが悪いみたいです。

でも初めての一人暮らしって楽しかったですよね。
急にNHKの人が来たり、ポストにピンクチラシ入りまくってたりして
面白いことが毎日ありました。

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マクフライ1983

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【所有資産】
長野アパ1棟(14年12月/800万)
千葉戸建1号(15年2月/275万)
千葉戸建2号(15年11月/560万)
群馬アパ2号(16年4月/3000万)
千葉戸建3号(17年1月/350万)
千葉戸建4号(17年2月/320万)
千葉アパ3号(17年4月/2100万)

1983年生まれ(現在33歳)。

IT企業に就職し、20代は遊び過ぎて借金をつくる。サービス業に転職し、28歳で投資を思い立って株トレードで一発逆転を狙うが、大惨敗で借金が100万円を超える。

結婚後、圧倒的な固定費削減で収支を改善し、なんとか収支プラテン。2014年末から不動産投資をスタート。低属性にも関わらず、3年でサラリーマンをリタイアするチャレンジングな目標に向けて邁進。2016年7月、不動産投資を始めてから約1年半でサラリーマンリタイア達成。現在、家賃収入93万円/月。9月ブログ事業を開始。


【思想/価値観】

・人生は短い、全力でenjoyする。
・かっこいい大人になる。
・新しい可能性を追求する。
・圧倒的な自己成長を求める。
・逃げずに挑戦すること。
・とにかくスピードで勝つ。
・神は細部に宿る。
・雑音は聞かない。
・勉強し結果を出す。
・人と比較しない。傲慢にならない。
・何かを捨てた時に、何かを得る。
・与える。周りにいい影響を及ぼす。

【目標】
      
〈2017年までの計画〉
14年(31歳)アパ1棟★達成
15年(32歳)戸建2戸購入★達成
16年(33歳)アパ1棟&マイホーム★達成
17年(34歳)CF60万&カードローン返済

〈2018年までの計画〉
(35歳)月CF100万円

〈2023年までの計画〉 
(40歳)資産2億、月CF200万円

〈2028年までの計画〉
(45歳)資産5億、月CF500万円
ハワイに別荘を買う

〈2033年までの計画〉
50歳までにビリオネアになる
資産10億(不動産9億、現金1億)
ハワイに移住する

【戦略】

①年間500万円を不動産に投資
②CF100万円から繰上返済スタート
③法人化と自己資本比率の改善
④法人プロパー融資で規模拡大

【やりたいことリスト】

筋トレ、サーフィン、世界中を旅する、沖縄と北海道に別荘を持つ、国内を車で旅する、釣りざんまい、船舶免許を取る、旧友に会う、親孝行する

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所有物件
木造アパート/1LDK×4世帯/2014年12月購入/平成3年築
[利回り18.6%]満室
木造戸建て/4LDK/2015年2月購入/平成元年築
[利回り17.8%]満室
木造戸建て/5LDK/2015年11月購入/S57年築
[利回り:13.3%]満室
木造アパート/1K×10世帯/2016年4月購入/平成2年築
[利回り:13.7%]満室
木造戸建て/2LDK/2017年1月購入/平成2年築
[利回り:17.1%]満室
木造戸建て/4LDK/2017年2月購入/昭和62年築
[利回り:16.8%]満室
木造アパート/1K×6世帯/2017年4月購入/平成18年築
[利回り:13.6%]満室
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利回り
=年間賃料÷(物件価格+リフォーム費)
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