RC利回り6〜7%で本当に儲かるのか!?



最近、RCで利回りが6、7%くらいで出している業者さんがいます。





たしかに金利が1%とか、極端に低ければ目先のキャッシュフロー

という点では十分出るのだと思います。





こうした物件の本質的な問題は、、、、、、

 ◎ 修繕費用が一気にかかったらどうするか?

 ◎ 金利が上がったらどうするのか?

 ◎ 出口(売却価格)はしっかりと取れるのか?


、、、の3点だと思います。




もちろん、修繕については購入時の建物の状態は見れても

今後どのような不具合が出るか予想できませんし、金利も

ずっと低いまま推移するのかなんて、分かるはずもありません。

(固定金利とかもありますが、基本はコントロールしにくい部分です)





上記はアン・コントローラブル(予測不可能)な部分になります。




一方で、出口(売却価格)については

予測(コントロール)がある程度は可能です。

売却価格は、主に、「土地値」と「利回り」の高さが大きく影響しますので

予想することができます。

(これができなければ、業者の査定など成り立たなくなります)




購入時に、土地値=物件価格と同等、または近い値段なら

売るときにも、大きく毀損することなく売却することができるので安全です。





では物件価格の半分も土地値が無い場合は、リスクが高いのか?というと

その場合は、利回りが高ければ、問題ないと私は思います。

土地値ではなく、利回りに着目して購入する投資家の方はいます。






一番リスクが高いのは、利回りが低くて、土地値も低い物件です。

物件1億、土地値3000万、利回り6%、、、、、みたいな物件です。





こういう物件はうまく運営できても、売るときに価格を落とす必要があり

儲かりにくい物件になります。





不動産のレバレッジ戦略は、、、、、

物件を買い増していって、手元のCF(現金)を残し、生活費を

賄えるようになったら繰り上げ返済をスタートし

徐々に資本比率を高めて、総資産を増やしていくゲームに近いイメージですが

そのときに負債が大きすぎるとなかなか返済が進まず

のちのち苦労するのではないかと思います。





例えば、、、、CF2000万、3000万あったとしても

負債が10億あったら、返済はなかなか進みません。





なぜなら、、、

年間1千万を繰上返済しても、1億円返すのに10年

5億円なら返済には50年かかります。

 (厳密には、返済が進めばCFが増えるので、もっと完済日は

  早くなりますが、所有期間が長くなれば修繕もどんどん発生します)





もちろんどこかのタイミングで物件を売却すれば返済できますが

その時に出口で理想的な価格で売れなければ

キャッシュアウトが発生し、結局は、CFを食いつぶしてしまい

繰り上げ返済も進みません。






私のように土地値のない築古物件を買う方法は、かなり現金を

入れながら購入していくことになるので、成長スピードは遅いです。





しかし、トータルの借入額がそこまで大きくならないので

繰り上げ返済も、短期でできる点は、メリットだと思っています。




また売るときにも、土地値ではなく、「利回り」で売りますので

家賃を落とさないよう、丁寧なメンテナンスと入居付が必要ですが

利回りが高ければ、いつ売っても、出口で損することがありません。




今後も私は築古物件中心に

CFが出る物件を買い増しして行く予定です。

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マクフライ1983

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【所有資産】
長野アパ1棟(14年12月/800万)
千葉戸建1号(15年2月/275万)
千葉戸建2号(15年11月/560万)
群馬アパ2号(16年4月/3000万)
千葉戸建3号(17年1月/350万)
千葉戸建4号(17年2月/320万)

1983年生まれ(現在33歳)。

IT企業に就職し、20代は遊び過ぎて借金をつくる。サービス業に転職し、28歳で投資を思い立って株トレードで一発逆転を狙うが、大惨敗で借金が100万円を超える。

結婚後、圧倒的な固定費削減で収支を改善し、なんとか収支プラテン。2014年末から不動産投資をスタート。低属性にも関わらず、3年でサラリーマンをリタイアするチャレンジングな目標に向けて邁進。2016年7月、不動産投資を始めてから約1年半でサラリーマンリタイア達成。現在、家賃収入65万円/月。9月ブログ事業を開始。


【思想/価値観】

・人生は短い、全力でenjoyする。
・かっこいい大人になる。
・新しい可能性を追求する。
・圧倒的な自己成長を求める。
・逃げずに挑戦すること。
・とにかくスピードで勝つ。
・神は細部に宿る。
・雑音は聞かない。
・勉強し結果を出す。
・人と比較しない。傲慢にならない。
・何かを捨てた時に、何かを得る。
・与える。周りにいい影響を及ぼす。

【目標】
      
〈2017年までの計画〉
14年(31歳)アパ1棟★達成
15年(32歳)戸建2戸購入★達成
16年(33歳)アパ1棟&マイホーム★達成
17年(34歳)CF70万&親孝行旅行

〈2018年までの計画〉
(35歳)月CF100万円

〈2023年までの計画〉 
(40歳)資産2億、月CF200万円

〈2028年までの計画〉
(45歳)資産5億、月CF500万円
ハワイに別荘を買う

〈2033年までの計画〉
50歳までにビリオネアになる
資産10億(不動産9億、現金1億)
ハワイに移住する

【戦略】

①年間500万円を不動産に投資
②CF100万円から繰上返済スタート
③法人化と自己資本比率の改善
④法人プロパー融資で規模拡大

【やりたいことリスト】

筋トレ、サーフィン、世界中を旅する、沖縄と北海道に別荘を持つ、国内を車で旅する、釣りざんまい、船舶免許を取る、旧友に会う、親孝行する

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所有物件
木造アパート/1LDK×4世帯/2014年12月購入/平成3年築
[利回り18.6%]満室
木造戸建て/4LDK/2015年2月購入/平成元年築
[利回り17.8%]満室
木造戸建て/5LDK/2015年11月購入/S57年築
[利回り:13.3%]満室
木造アパート/1K×10世帯/2016年4月購入/平成2年築
[利回り:13.7%]満室
木造戸建て/2LDK/2017年1月購入/平成2年築
[利回り:17.1%]満室
木造戸建て/4LDK/2017年2月購入/昭和62年築
[利回り:16.8%]満室
木造アパート/1K×6世帯/2017年4月購入/平成18年築
[利回り:13.6%]5/6入居
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利回り
=年間賃料÷(物件価格+リフォーム費)
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