戸建て投資でレバレッジは効かせられるか。





今後の不動産投資の戦略を考えています。




私の場合、小さめのアパートから始めて、戸建てを現金で買い増し

その戸建てを担保に、少し大きめのアパートを購入しました。





色々な不動産関連の本やブログを読み、自分なりにも考えましたが

今後の拡大戦略は、、、、

やはり、戸建て投資も、外さないで行こうというのが結論になりそうです。





戸建て投資のメリットは、、、

・安定した需要

・一旦客付けしたの入居期間の長さ(空室リスクの低減)

・出口の幅広さ(投資家とマイホーム購入層の両狙い)






一方で、、、

元来、戸建て投資は、資産拡大のスピードが遅いと言われてきました。

そして一つの物件の価格が小さいので、手間がかかる点もあります。





1億円分の不動産購入するために5000万円のアパートであれば

たったの2棟ですが、1000万の戸建てなら10回、売買契約が必要です。





(1000万の戸建は、投資として成立しない可能性が高いですが例え話しです)





というところから、、、

こと戸建て投資においては、レバレッジ、という考え方は

あまり今まで耳にしたことがありません。





しかし!




私は戸建て投資、というのが最強に近いとそれでも思うのは

出口の幅広さです。



戸建てであれば夢があります。

500万円で土地値で買って、10年運営して綺麗にリフォームされていれば

700万でイグジットできる可能性は、かなりあるからです。




ではアパートで例えるとどうでしょう?





この物件の高騰している世の中で、5000万円で買って

10年運営して、7000万円でイグジットできる可能性はありますかね??





私は、その可能性は限りなくゼロに近いと思っています。

むしろ買った値段と同等か、ちょっと高いくらいで売れたら、御の字です。






では、なぜ戸建てを融資でバンバン買って行く戦略がなかったのか?、、、、





それは、戸建て投資で、レバレッジ(金融機関による借入)が効かせられても

おそらく、公庫しか道はないからです。




しかし公庫ではCFがあまり出ません。

返済期間が10年〜15年ですから。

10年後の楽しみなら良いですが、短期間でのCF拡大は難しいです。







ということで、ノンバンクで30年融資という手法で

戸建て投資ができればレバレッジが効いて

キャッシュフローも出すこともできます。





もちろん戸建てなので、10年運営して

買った値段より高く売れる可能性も十分あります。





この戦略が使えるかどうかは、

ノンバンクが地方の戸建て投資に取り組んでくれるかどうか

に懸かっています。





少しの現金を入れつつ、毎年2〜3棟買っていけば

10年後にはかなりの安定した収入源になります。




問題は投資エリアです。

海近くとか、過疎地とか、出口に苦慮するエリア

での戸建て投資は、私は考えていません。








それでは戸建て投資の出口の幅広さ

という最大のメリットが消えてしまうからです。

所有期間中、利回り30%でも、売りたい時に売れない物件では

超ストレスフルです。売りに出したらすぐに売れないと意味がありません。






そして土地値のない戸建てに、公庫を除いた

返済期間が長期で取れる金融機関からの融資は期待できません。






以上より、、、、、

土地値のある戸建てで、キャッシュフローが出るレベルの戸建てを探し

かつそれを返済期間が長期で取れる金融機関から融資を引ければ

投資として十分成立します。






そうすれば、、、1Kなどの10戸のアパートを2棟持つより

20戸分の戸建てを点々と場所を変えて所有する方が

リスク分散もされていて気楽です。

そして退去頻度も少ないでしょう。




***




今日はこんな感じの妄想炸裂でしたw

このアイデアはもっとブラッシュアップが必要でしょう。




しかし今後も、、、

資産拡大を真面目に、愚直に考えることで

儲かる低リスクな投資を追求して行きたいと思います。






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マクフライ1983

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【所有資産】
長野アパ1棟(14年12月/800万)
千葉戸建1号(15年2月/275万)
千葉戸建2号(15年11月/560万)
群馬アパ2号(16年4月/3000万)
千葉戸建3号(17年1月/350万)
千葉戸建4号(17年2月/320万)
千葉アパ3号(17年4月/2100万)

1983年生まれ(現在33歳)。現在、家賃収入93万円/月・返済比率30%台。同志社大学商学部卒・既婚・子なし。

IT企業に就職し、20代は遊び過ぎて借金をつくる。サービス業に転職し、28歳で投資を思い立って株トレードで一発逆転を狙うが、大惨敗で借金が100万円を超える。

結婚後、圧倒的な固定費削減で収支を改善し、なんとか収支プラテン。2014年末から不動産投資をスタート。2016年7月、不動産投資を始めてから約1年半でサラリーマンリタイア達成。


【思想/価値観】

・人生は短い、全力でenjoyする。
・かっこいい大人になる。
・新しい可能性を追求する。
・圧倒的な自己成長を求める。
・逃げずに挑戦すること。
・とにかくスピードで勝つ。
・神は細部に宿る。
・雑音は聞かない。
・勉強し結果を出す。
・人と比較しない。傲慢にならない。
・何かを捨てた時に、何かを得る。
・与える。周りにいい影響を及ぼす。

【目標】
      
〈2019年までの計画〉
14年(31歳)アパ1棟★達成
15年(32歳)戸建2戸購入★達成
16年(33歳)アパ1棟&マイホーム★達成
17年(34歳)CF60万 目標!
18年(35歳)CF75万 目標!
19年(36歳)CF100万 目標!


〈2023年までの計画〉 
(40歳)資産3億、月CF200万円

〈2028年までの計画〉
(45歳)資産6億、月CF400万円
★ハワイに別荘を買う

〈2033年までの計画〉
資産15億(不動産12億、現金3億)

【やりたいことリスト】

筋トレ、サーフィン、世界中を旅する、沖縄と北海道とハワイに別荘を持つ、国内を車で旅する、釣りざんまい、船舶免許を取る、旧友に会う、親孝行する

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対象:まだ1棟目を買えていない方

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所有物件
木造アパート/1LDK×4世帯/2014年12月購入/平成3年築
[利回り18.6%]
木造戸建て/4LDK/2015年2月購入/平成元年築
[利回り17.8%]
木造戸建て/5LDK/2015年11月購入/S57年築
[利回り:13.3%]
木造アパート/1K×10世帯/2016年4月購入/平成2年築
[利回り:13.7%]
木造戸建て/2LDK/2017年1月購入/平成2年築
[利回り:17.1%]
木造戸建て/4LDK/2017年2月購入/昭和62年築
[利回り:16.8%]
木造アパート/1K×6世帯/2017年4月購入/平成18年築
[利回り:13.6%]
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利回り
=年間賃料÷(物件価格+リフォーム費)
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