CF目標と当面の拡大戦略





私のキャッシュフロー目標はまずは50万円としています。

CFは、家賃収入ーローン返済額、というシンプルな公式です。




管理費、修繕費、税金等は

夫婦二人のサラリーマン給与やアルバイトから当面は補う方針です。

 (不動産の規模が大きくなったら、経費も爆発的に増えますが

  その分、CFも増えますのでそこから捻出していくつもりです)





我が家の家計収入が月額で20万円くらいあれば足りるので

50万円のCFがでるようになれば

繰上返済や追加投資が、自然とできるようになりますので

かなり余裕が生まれます。





現在、毎月のCFが30万円を越えてきましたが

すべての所有不動産が抵当が付いている状態ですので

今後の不動産投資の、拡大戦略、を考えています。




そこでまた戸建てを現金購入して

それを担保にトラストで融資を引くことも考えましたが

この戦略のデメリットは、戸建てを買って、客付けして、またアパートを探す

という長い道のりになります。




また担保の戸建ては、、、、

購入金額より、金融機関の評価額の方が低く出る傾向が強いです。

(600万で買った物件は担保価値としては400〜500万円くらいに下がります)



よって、トラストの3000万円の融資金額を、繰上返済して

現在担保となっている、2つの戸建ての抵当を外す、戦略で行きます。



繰上返済により、、、、、

ローン返済額は減り、かつ無担保の不動産が、また生まれます。

リスク低減に加えて、、、

攻めの追加投資(無担保不動産をまた担保に入れたアパート購入)

の両方のメリットを享受することができるわけです。





2016年は高金利返済し、17年は親孝行旅行を実行したいので

17年後半から繰上返済を始動して、無担保化を目指します。




車の買い替え計画だけ、どうしようかな、という感じです。

ここは、まだまだ戦略のブラッシュアップが必要そうですが

一つ一つの目標を着実に達成していきます。





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コメント

こんばんは。はじめまして、真田と申します。この2、3日で全記事を読破しました!すごい行動力ですね。投資未経験のド素人ですが応援しています。

Re: タイトルなし

真田さん

ご訪問ありがとうございます。
私などまだまだこれからだと思っていますが応援いただけて嬉しいです。
またいつでもブログに遊びにきてください。
(2、3日で全記事読むとは、真田さんこそ行動力がスゴいですw)

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マクフライ1983

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【所有資産】
長野アパ1棟(14年12月/800万)
千葉戸建1号(15年2月/275万)
千葉戸建2号(15年11月/560万)
群馬アパ2号(16年4月/3000万)
千葉戸建3号(17年1月/350万)
千葉戸建4号(17年2月/320万)
千葉アパ3号(17年4月/2100万)

1983年生まれ(現在33歳)。現在、家賃収入93万円/月・返済比率30%台。同志社大学商学部卒・既婚・子なし。

IT企業に就職し、20代は遊び過ぎて借金をつくる。サービス業に転職し、28歳で投資を思い立って株トレードで一発逆転を狙うが、大惨敗で借金が100万円を超える。

結婚後、圧倒的な固定費削減で収支を改善し、なんとか収支プラテン。2014年末から不動産投資をスタート。2016年7月、不動産投資を始めてから約1年半でサラリーマンリタイア達成。


【思想/価値観】

・人生は短い、全力でenjoyする。
・かっこいい大人になる。
・新しい可能性を追求する。
・圧倒的な自己成長を求める。
・逃げずに挑戦すること。
・とにかくスピードで勝つ。
・神は細部に宿る。
・雑音は聞かない。
・勉強し結果を出す。
・人と比較しない。傲慢にならない。
・何かを捨てた時に、何かを得る。
・与える。周りにいい影響を及ぼす。

【目標】
      
〈2019年までの計画〉
14年(31歳)アパ1棟★達成
15年(32歳)戸建2戸購入★達成
16年(33歳)アパ1棟&マイホーム★達成
17年(34歳)CF60万 目標!
18年(35歳)CF75万 目標!
19年(36歳)CF100万 目標!


〈2023年までの計画〉 
(40歳)資産3億、月CF200万円

〈2028年までの計画〉
(45歳)資産6億、月CF400万円
★ハワイに別荘を買う

〈2033年までの計画〉
資産15億(不動産12億、現金3億)

【やりたいことリスト】

筋トレ、サーフィン、世界中を旅する、沖縄と北海道とハワイに別荘を持つ、国内を車で旅する、釣りざんまい、船舶免許を取る、旧友に会う、親孝行する

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所有物件
木造アパート/1LDK×4世帯/2014年12月購入/平成3年築
[利回り18.6%]
木造戸建て/4LDK/2015年2月購入/平成元年築
[利回り17.8%]
木造戸建て/5LDK/2015年11月購入/S57年築
[利回り:13.3%]
木造アパート/1K×10世帯/2016年4月購入/平成2年築
[利回り:13.7%]
木造戸建て/2LDK/2017年1月購入/平成2年築
[利回り:17.1%]
木造戸建て/4LDK/2017年2月購入/昭和62年築
[利回り:16.8%]
木造アパート/1K×6世帯/2017年4月購入/平成18年築
[利回り:13.6%]
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利回り
=年間賃料÷(物件価格+リフォーム費)
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