満室で利回り10%くらいの物件。法務局へ電話。





最近出る物件見ていると、おっこれはいいな、と思うものが出てきました。

でもすでに群馬アパートを購入予定なので、妄想して終わりなのです。




私は、検索条件で自動で物件情報が届くようにしています。

あとは不動産会社からの個別の物件情報くらい。




最近多いのは、物件が無くなってきたせいか

神奈川の田舎の物件、千葉の外房あたり、都市部の再建築不可、駐車場無しなど

だいたい高利回りで絞ると、ろくでもない物件が多くなってきています。




もしくは築古だけど、満室で、利回り10%くらいの物件も多いですね。

投資家が、満室にして、外観だけ見栄えよくして

売り抜ける作戦に見えます。



あとは、やけに家賃の高い物件。

現状満室かつ、高い利回りなら安心しがちですが

1戸当たりの家賃が、かなり高めに取れているアパート。



総家賃を戸数で割ってみると分かりますが

立地や間取りや設備から、どう考えても

市場の適正家賃より、高く取れている場合は要注意。




広告費高めで、強引にお客さんを決めている可能性があります。

こうした物件が売れるのはなぜか??





それでも買う人がいるからだと思いますが、築古で利回り10%以下だと

どういう出口を取るのか疑問です。安く高い利回りで買うから

多少古くなっても、高利回りでそこそこの値段で、売却できる訳ですからね。





物件は千三つ、と言います。




まさに砂漠の中で、金の砂、を見つけるがごとく

つねに探して、資料請求して、現地見て、判断、という一連のアクション

いかに高速でできるか、にかかっていますね。



棟数が増えて、懇意の不動産会社もちらほら出てくれば

水面下の物件情報も出て来るのでしょうが

私のような駆け出しの投資家は、足で稼ぐしかありません。





と言っても、、、、、

今年の目標は高金利ローンの返済なので

なかなか次の物件を買う、というわけにも行かないのですが。



***


昨日、再び法務局に電話をしました。

共同担保の抵当権抹消ができているかどうかの確認です。



やっぱりまだ抹消できていませんでした。。。

でも登記官の方が、今日中に終わらせます、と言ってくれたので

期待して待つことにします。




今日終わらなかったら、金消契約が流れてしまいます。




契約が流れると、決済も先延ばしになってしまい

ホテル代や新幹線の事前予約も、すべて水の泡。





いろいろ綿密に準備してきましたが

毎回、すんなりとは行かない物ですね。





抵当権抹消申請を、今回は自分の力でやりましたが

よい勉強になりました。3週間もかかったのが誤算です。

(司法書士の先生に頼めばもっと早かったのかもしれません)






今日また法務局に最終の電話を入れようと思います。






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【所有資産】
長野アパ1棟(14年12月/800万)
千葉戸建1号(15年2月/275万)
千葉戸建2号(15年11月/560万)
群馬アパ2号(16年4月/3000万)
千葉戸建3号(17年1月/350万)
千葉戸建4号(17年2月/320万)
千葉アパ3号(17年4月/2100万)

1983年生まれ(現在33歳)。現在、家賃収入93万円/月・返済比率30%台。同志社大学商学部卒・既婚・子なし。

IT企業に就職し、20代は遊び過ぎて借金をつくる。サービス業に転職し、28歳で投資を思い立って株トレードで一発逆転を狙うが、大惨敗で借金が100万円を超える。

結婚後、圧倒的な固定費削減で収支を改善し、なんとか収支プラテン。2014年末から不動産投資をスタート。2016年7月、不動産投資を始めてから約1年半でサラリーマンリタイア達成。


【思想/価値観】

・人生は短い、全力でenjoyする。
・かっこいい大人になる。
・新しい可能性を追求する。
・圧倒的な自己成長を求める。
・逃げずに挑戦すること。
・とにかくスピードで勝つ。
・神は細部に宿る。
・雑音は聞かない。
・勉強し結果を出す。
・人と比較しない。傲慢にならない。
・何かを捨てた時に、何かを得る。
・与える。周りにいい影響を及ぼす。

【目標】
      
〈2019年までの計画〉
14年(31歳)アパ1棟★達成
15年(32歳)戸建2戸購入★達成
16年(33歳)アパ1棟&マイホーム★達成
17年(34歳)CF60万 目標!
18年(35歳)CF75万 目標!
19年(36歳)CF100万 目標!


〈2023年までの計画〉 
(40歳)資産3億、月CF200万円

〈2028年までの計画〉
(45歳)資産6億、月CF400万円
★ハワイに別荘を買う

〈2033年までの計画〉
資産15億(不動産12億、現金3億)

【やりたいことリスト】

筋トレ、サーフィン、世界中を旅する、沖縄と北海道とハワイに別荘を持つ、国内を車で旅する、釣りざんまい、船舶免許を取る、旧友に会う、親孝行する

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対象:まだ1棟目を買えていない方

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所有物件
木造アパート/1LDK×4世帯/2014年12月購入/平成3年築
[利回り18.6%]満室
木造戸建て/4LDK/2015年2月購入/平成元年築
[利回り17.8%]満室
木造戸建て/5LDK/2015年11月購入/S57年築
[利回り:13.3%]満室
木造アパート/1K×10世帯/2016年4月購入/平成2年築
[利回り:13.7%]満室
木造戸建て/2LDK/2017年1月購入/平成2年築
[利回り:17.1%]満室
木造戸建て/4LDK/2017年2月購入/昭和62年築
[利回り:16.8%]満室
木造アパート/1K×6世帯/2017年4月購入/平成18年築
[利回り:13.6%]満室
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利回り
=年間賃料÷(物件価格+リフォーム費)
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