簡単に高利回り物件を作る方法




どうゆう不動産を買うべきか

と考えた時に、最初は私も利回り重視でした。





できれば、不動産は、利回り20%以上の物件を買って

他の投資にはできない収益を得るのだと息巻いていました。

利回り10%くらいの物件を買う奴は、投資に失敗するとも思っていました。





しかしながら現在の市況で安定的に利回り20%が得られる物件を

探すのは非常に困難です。





戸建てなら可能ですが、戸建てはレバレッジが効きません。

1戸あたり5〜7万円ほどの家賃でしょう。






ならばアパートだ!と思うも

アパートで利回り20%は見つけるのが大変です。

あるとしたら、、、、

ワケありか、超ど田舎か、全空など、リスクのオンパレードです。

投資初心者は絶対に手をだすべきではありません。






そこで発想を転換する必要があるのだと思います。





例えば、、、、(税金や修繕など考えず単純化しますが)

物件価格2000万のアパートで、利回り13%だとします。





でも1年運用して得た収益(260万)をすべて繰上返済すれば

1年後には1740万円で買ったことと同等の価値があります。

この時点で利回り14.9%になります。





2年経過したらどうでしょう。

1480万円で買ったことと同等です。

すると、利回りは17.5%相当になります。







不動産投資は、早く掴んで、早めに繰上返済した方が良いということです。

築年数は、どうやっても逆回転しませんから

1年、また1年と着実に古くなるのです。





古くなればそれだけ出口(売却時)も不利になります。

どこにもない夢のような物件をずっと探して買わないくらいなら

築浅のうちにさっさと買って、1年、2年、無償労働のつもりで、繰上返済すれば良い。







こうした”ボランティアによる返済”により

高利回り物件は簡単に作れると思っています。





人生で一番大切なものは何?と聞かれたら、、、、、

私は一寸の疑いも無く、自信を持って答えます。




それは「時間」なんですよね。




自分の基準を持つことは大切ですが

利回り1%足りないから、買わない、などと考えるのは

時間がもったいないです。




賢明な投資家は、

さっと買って、すぐに返済をスタートする投資家だと思います。

(ただし融資金利がベースあるので、あまりに低い利回りでは意味がありませんが)




****




群馬のアパートですが、事前承認が下りました。

満額融資OKとのことです。






指値はNGらしいのですが、少し値引きしてくれたら買いたいですと

本日、売主に伝えました。融資も事前審査取っていることも添えて。

そしたら、検討してもらえることになりました。





まあ利回り14%くらいある私にとっては大きな物件なので

満額でも買うつもりですが

数十万円でも安く買えたら、気持ちよく買うことができます。





明日、回答いただけるらしいので、期待せず待ってみます。



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マクフライ1983

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【所有資産】
長野アパ1棟(14年12月/800万)
千葉戸建1号(15年2月/275万)
千葉戸建2号(15年11月/560万)
群馬アパ2号(16年4月/3000万)
千葉戸建3号(17年1月/350万)
千葉戸建4号(17年2月/320万)
千葉アパ3号(17年4月/2100万)

1983年生まれ(現在33歳)。現在、家賃収入93万円/月・返済比率30%台。同志社大学商学部卒・既婚・子なし。

IT企業に就職し、20代は遊び過ぎて借金をつくる。サービス業に転職し、28歳で投資を思い立って株トレードで一発逆転を狙うが、大惨敗で借金が100万円を超える。

結婚後、圧倒的な固定費削減で収支を改善し、なんとか収支プラテン。2014年末から不動産投資をスタート。2016年7月、不動産投資を始めてから約1年半でサラリーマンリタイア達成。


【思想/価値観】

・人生は短い、全力でenjoyする。
・かっこいい大人になる。
・新しい可能性を追求する。
・圧倒的な自己成長を求める。
・逃げずに挑戦すること。
・とにかくスピードで勝つ。
・神は細部に宿る。
・雑音は聞かない。
・勉強し結果を出す。
・人と比較しない。傲慢にならない。
・何かを捨てた時に、何かを得る。
・与える。周りにいい影響を及ぼす。

【目標】
      
〈2019年までの計画〉
14年(31歳)アパ1棟★達成
15年(32歳)戸建2戸購入★達成
16年(33歳)アパ1棟&マイホーム★達成
17年(34歳)CF60万 目標!
18年(35歳)CF75万 目標!
19年(36歳)CF100万 目標!


〈2023年までの計画〉 
(40歳)資産3億、月CF200万円

〈2028年までの計画〉
(45歳)資産6億、月CF400万円
★ハワイに別荘を買う

〈2033年までの計画〉
資産15億(不動産12億、現金3億)

【やりたいことリスト】

筋トレ、サーフィン、世界中を旅する、沖縄と北海道とハワイに別荘を持つ、国内を車で旅する、釣りざんまい、船舶免許を取る、旧友に会う、親孝行する

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対象:まだ1棟目を買えていない方

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所有物件
木造アパート/1LDK×4世帯/2014年12月購入/平成3年築
[利回り18.6%]満室
木造戸建て/4LDK/2015年2月購入/平成元年築
[利回り17.8%]満室
木造戸建て/5LDK/2015年11月購入/S57年築
[利回り:13.3%]満室
木造アパート/1K×10世帯/2016年4月購入/平成2年築
[利回り:13.7%]満室
木造戸建て/2LDK/2017年1月購入/平成2年築
[利回り:17.1%]満室
木造戸建て/4LDK/2017年2月購入/昭和62年築
[利回り:16.8%]満室
木造アパート/1K×6世帯/2017年4月購入/平成18年築
[利回り:13.6%]満室
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利回り
=年間賃料÷(物件価格+リフォーム費)
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