アパート見学。単身物件チャレンジ!?



今日は朝から車でドライブ。

そう、群馬のアパート見学です。



満室なので外側から見ましたが、外壁は少しチョーキング。

そして管理会社に電話して、入居者属性や賃貸ニーズを

ヒアリングしました。




良かった点として、、、

町の雰囲気が活気があったことと、滞納など問題のある入居者はいなそうです。

そして共用部や手すりの塗装を実施済で綺麗でした。




悪かった点として

10戸のアパートで10台駐車可能と書いてあったが

実際は縦列駐車が必要で、8台かせいぜい9台、というのが誤算です。




しかしそこは目の前の道路を渡るとすぐに月極があり

月額3,000円なのでカバーは可能でした。




最終的には、、、

単身アパートを投資対象にするかどうか、という点。

そして次に、融資付けが、群馬でできるのか、という点です。




単身アパートは回転が早い点が、原状回復&入居付けコストがかかりますが

10戸もあるので、1室空いたときの、利回り低下は最小限になります。

満室利回りは14%程度。





返済比率は40%ほどで、家賃が下がっても50%台はキープできるでしょう。

あとは外壁塗装を、数年以内に格安でやって、大切に運営すれば

けっこう戦えるのではないかと考えています。




まあ融資付け次第です。

そこがダメなら、どうしようもありません。

明日、事前審査結果が出るので、待ちます。









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コメント

No title

ちゃくちゃくと進まれているんですね!
どのようにしてそこまでの利回りのアパートを探し出しているのですか?
私もアパートがほしいなと思っているのですが、良かったら調べ方など教えていただけませんか?

Re: No title

暴走DIY大家さん

私の場合は、普通にポータルサイトで検索条件を登録しておいて
あとはその条件で、ひたすら毎日見ているだけで特別なことは何らやっていません。

利回り12%前後のアパートはちょくちょく出ますが
あとは戦える物件になるかどうかだけです。
今回の物件も、普通にポータルサイトにずっと放置されていました。

放置されている理由は必ずあるのでその分析が重要だと思っています。

一つは利回りマジック(高めの家賃設定)があるケースで
これは実際の利回りは低くなるので、絶対に買ってはいけません。

だいたいが、、、
土地値がそこまで高くなく融資付け困難になっている物件が多いです。
そういう物件は賃貸需要がしっかりしていれば旨味はありますから
あとは融資付けができるかどうかになり、共同担保が必要になります。

共同担保が必要ないくらい、土地値もそこそこあり
賃貸需要も問題なく、利回りも13%くらい出る物件はポータルサイトに出ても
数日以内に買い付けが入りますので、スピード勝負になります。
(こういう物件を買ってみたいものですが難しいです)

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【所有資産】
長野アパ1棟(14年12月/800万)
千葉戸建1号(15年2月/275万)
千葉戸建2号(15年11月/560万)
群馬アパ2号(16年4月/3000万)
千葉戸建3号(17年1月/350万)
千葉戸建4号(17年2月/320万)
千葉アパ3号(17年4月/2100万)

1983年生まれ(現在33歳)。現在、家賃収入93万円/月・返済比率30%台。同志社大学商学部卒・既婚・子なし。

IT企業に就職し、20代は遊び過ぎて借金をつくる。サービス業に転職し、28歳で投資を思い立って株トレードで一発逆転を狙うが、大惨敗で借金が100万円を超える。

結婚後、圧倒的な固定費削減で収支を改善し、なんとか収支プラテン。2014年末から不動産投資をスタート。2016年7月、不動産投資を始めてから約1年半でサラリーマンリタイア達成。


【思想/価値観】

・人生は短い、全力でenjoyする。
・かっこいい大人になる。
・新しい可能性を追求する。
・圧倒的な自己成長を求める。
・逃げずに挑戦すること。
・とにかくスピードで勝つ。
・神は細部に宿る。
・雑音は聞かない。
・勉強し結果を出す。
・人と比較しない。傲慢にならない。
・何かを捨てた時に、何かを得る。
・与える。周りにいい影響を及ぼす。

【目標】
      
〈2019年までの計画〉
14年(31歳)アパ1棟★達成
15年(32歳)戸建2戸購入★達成
16年(33歳)アパ1棟&マイホーム★達成
17年(34歳)CF60万 目標!
18年(35歳)CF75万 目標!
19年(36歳)CF100万 目標!


〈2023年までの計画〉 
(40歳)資産3億、月CF200万円

〈2028年までの計画〉
(45歳)資産6億、月CF400万円
★ハワイに別荘を買う

〈2033年までの計画〉
資産15億(不動産12億、現金3億)

【やりたいことリスト】

筋トレ、サーフィン、世界中を旅する、沖縄と北海道とハワイに別荘を持つ、国内を車で旅する、釣りざんまい、船舶免許を取る、旧友に会う、親孝行する

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所有物件
木造アパート/1LDK×4世帯/2014年12月購入/平成3年築
[利回り18.6%]
木造戸建て/4LDK/2015年2月購入/平成元年築
[利回り17.8%]
木造戸建て/5LDK/2015年11月購入/S57年築
[利回り:13.3%]
木造アパート/1K×10世帯/2016年4月購入/平成2年築
[利回り:13.7%]
木造戸建て/2LDK/2017年1月購入/平成2年築
[利回り:17.1%]
木造戸建て/4LDK/2017年2月購入/昭和62年築
[利回り:16.8%]
木造アパート/1K×6世帯/2017年4月購入/平成18年築
[利回り:13.6%]
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利回り
=年間賃料÷(物件価格+リフォーム費)
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