衝撃の事実



先日、買い付けに成功したとブログで書いた

埼玉のアパートですが、話しが急展開し

頓挫してしまいました。。。




今回、売買契約書を作成するために

取引士の方が役場に走って色々調べたら、、、

なんと、「再建築不可」が発覚!





さすがに2000万以上出して、再建築不可では

出口がだいぶ狭まってしまいます。

もちろん破格での出口も考えられます。




例えば、、、、

10年後に、満室&利回り20%で、1000万円台なら売れるかもしれませんが

その売値では残債を消すことができません。



また、傾き修正や外壁塗装等の大規模修繕を考慮すると

ほとんど利益が出なくなるでしょう。





もう少し築浅なら、、、キャッシュフローマシーンとして

朽ち果てるまで持つ戦略もありますが

現状の利回りが改善しない限り、買値が2500万では話しになりません。





不動産経営は、最後は数値で判断しなければいけませんので

苦渋の決断ですが、これも縁と割り切って、諦めることにします。




そんなことより、、、、

現在のオーナーは、購入時に現管理会社の仲介で購入したのですが

その際に、再建築不可であることを知らされていなかったらしく

そっちの方が大変です。




現管理会社の説明責任が問われていて

最悪、買い取り対応などの話しがでているらしいです。





マンションの杭打ち問題などもありましたが

不動産の売買というのは安い金額ではないので

分かってはいるつもりでしたが、大きな責任が伴う商売です。



まあ私の場合、今回は売買契約前だったので

不幸中の幸いと言ったところでしょうか。

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コメント

No title

ええええええ!

そんな事がホントにあるんでしょうか?w
ちょっと現在のオーナーがかわいそうですね。

でも買ってからではなくて良かったですね。う~ん、恐ろしいっす。

Re: No title

酔っぱらいおやじ さん

私に売りたくないからかもしれませんw
それなら再び販売されるでしょうが。

まあ不動産は色んなドラマが起こるということですね。

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マクフライ1983

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【所有資産】
長野アパ1棟(14年12月/800万)
千葉戸建1号(15年2月/275万)
千葉戸建2号(15年11月/560万)
群馬アパ2号(16年4月/3000万)
千葉戸建3号(17年1月/350万)
千葉戸建4号(17年2月/320万)

1983年生まれ(現在33歳)。

IT企業に就職し、20代は遊び過ぎて借金をつくる。サービス業に転職し、28歳で投資を思い立って株トレードで一発逆転を狙うが、大惨敗で借金が100万円を超える。

結婚後、圧倒的な固定費削減で収支を改善し、なんとか収支プラテン。2014年末から不動産投資をスタート。低属性にも関わらず、3年でサラリーマンをリタイアするチャレンジングな目標に向けて邁進。2016年7月、不動産投資を始めてから約1年半でサラリーマンリタイア達成。現在、家賃収入65万円/月。9月ブログ事業を開始。


【思想/価値観】

・人生は短い、全力でenjoyする。
・かっこいい大人になる。
・新しい可能性を追求する。
・圧倒的な自己成長を求める。
・逃げずに挑戦すること。
・とにかくスピードで勝つ。
・神は細部に宿る。
・雑音は聞かない。
・勉強し結果を出す。
・人と比較しない。傲慢にならない。
・何かを捨てた時に、何かを得る。
・与える。周りにいい影響を及ぼす。

【目標】
      
〈2017年までの計画〉
14年(31歳)アパ1棟★達成
15年(32歳)戸建2戸購入★達成
16年(33歳)アパ1棟&マイホーム★達成
17年(34歳)CF70万&親孝行旅行

〈2018年までの計画〉
(35歳)月CF100万円

〈2023年までの計画〉 
(40歳)資産2億、月CF200万円

〈2028年までの計画〉
(45歳)資産5億、月CF500万円
ハワイに別荘を買う

〈2033年までの計画〉
50歳までにビリオネアになる
資産10億(不動産9億、現金1億)
ハワイに移住する

【戦略】

①年間500万円を不動産に投資
②CF100万円から繰上返済スタート
③法人化と自己資本比率の改善
④法人プロパー融資で規模拡大

【やりたいことリスト】

筋トレ、サーフィン、世界中を旅する、沖縄と北海道に別荘を持つ、国内を車で旅する、釣りざんまい、船舶免許を取る、旧友に会う、親孝行する

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所有物件
木造アパート/1LDK×4世帯/2014年12月購入/平成3年築
[利回り18.6%]満室
木造戸建て/4LDK/2015年2月購入/平成元年築
[利回り17.8%]満室
木造戸建て/5LDK/2015年11月購入/S57年築
[利回り:13.3%]満室
木造アパート/1K×10世帯/2016年4月購入/平成2年築
[利回り:13.7%]満室
木造戸建て/2LDK/2017年1月購入/平成2年築
[利回り:17.1%]満室
木造戸建て/4LDK/2017年2月購入/昭和62年築
[利回り:16.8%]満室
木造アパート/1K×6世帯/2017年4月購入/平成18年築
[利回り:13.6%]5/6入居
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利回り
=年間賃料÷(物件価格+リフォーム費)
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