地方×築古投資。業界が変わっていく。




不動産投資でいろいろな本を読みましたが

その中でも、築古不動産投資と、戸建て投資は

私の中では手堅いなという印象です。





最近流行っている新築投資ですが

将来、確実にキャピタルゲインが狙える立地なら

良いと思いますが、それも確実ではありません。





日本の場合、古くなった建物は二束三文で

基本は土地の評価だけなので、新築投資はゆっくり資産拡大を

するのには優れていますが、利回りは出しにくいと思います。



こと日本に限っては、築古に、付加価値をつけて

賃貸を回しながら、最後は不動産市況の活況に乗じて売却。

これが一番短期間に、資産拡大するのには有効だと思います。




土地の安い田舎の不動産は

土地値安い×建物価値ゼロ

となってしまうので、破格で不動産が売られています。







現在は、不動産市況が旺盛で物件価格が高いのですが

それは好景気だからではないと、私は思います。

(景気の影響で物件価格が高騰しているのは、首都圏や大都市が中心)




もちろん大都市の物件価格が地方まで波及している

影響も少しはあると思いますが

物件価格が高いのは、参入者が多いからだと私は考えています。





本屋に行くと、不動産投資の書籍がすごい沢山ありますが

これは昔では考えられませんね。




地方でもあっても、高利回り物件が出たと同時に

瞬間蒸発するのは、買う人が増えたからです。

地方の高利回りを買っているのは、海外投資家ではなく

おそらく国内投資家です。





私も含め、ここ数年で、不動産投資を始めたサラリーマンは

けっこう多いのではないでしょうか。




旧来の地主さんは今後は厳しくなって行くと思います。

新築を勧められる対象になっちゃってますし

客付け力がない地主さんはおそらく淘汰されて行くでしょう。





不動産業界は旧態依然とした業界で

信用できる人は少ない、グレーな面白い業界ですが

この業界もこれから変わって行くと思うと

なんだかウキウキしてきますね。




新興大家、地主さん、に負けないよう

私も精一杯頑張りたいと思います。






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マクフライ1983

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【所有資産】
長野アパ1棟(14年12月/800万)
千葉戸建1号(15年2月/275万)
千葉戸建2号(15年11月/560万)
群馬アパ2号(16年4月/3000万)
千葉戸建3号(17年1月/350万)
千葉戸建4号(17年2月/320万)

1983年生まれ(現在33歳)。

IT企業に就職し、20代は遊び過ぎて借金をつくる。サービス業に転職し、28歳で投資を思い立って株トレードで一発逆転を狙うが、大惨敗で借金が100万円を超える。

結婚後、圧倒的な固定費削減で収支を改善し、なんとか収支プラテン。2014年末から不動産投資をスタート。低属性にも関わらず、3年でサラリーマンをリタイアするチャレンジングな目標に向けて邁進。2016年7月、不動産投資を始めてから約1年半でサラリーマンリタイア達成。現在、家賃収入65万円/月。9月ブログ事業を開始。


【思想/価値観】

・人生は短い、全力でenjoyする。
・かっこいい大人になる。
・新しい可能性を追求する。
・圧倒的な自己成長を求める。
・逃げずに挑戦すること。
・とにかくスピードで勝つ。
・神は細部に宿る。
・雑音は聞かない。
・勉強し結果を出す。
・人と比較しない。傲慢にならない。
・何かを捨てた時に、何かを得る。
・与える。周りにいい影響を及ぼす。

【目標】
      
〈2017年までの計画〉
14年(31歳)アパ1棟★達成
15年(32歳)戸建2戸購入★達成
16年(33歳)アパ1棟&マイホーム★達成
17年(34歳)CF70万&親孝行旅行

〈2018年までの計画〉
(35歳)月CF100万円

〈2023年までの計画〉 
(40歳)資産2億、月CF200万円

〈2028年までの計画〉
(45歳)資産5億、月CF500万円
ハワイに別荘を買う

〈2033年までの計画〉
50歳までにビリオネアになる
資産10億(不動産9億、現金1億)
ハワイに移住する

【戦略】

①年間500万円を不動産に投資
②CF100万円から繰上返済スタート
③法人化と自己資本比率の改善
④法人プロパー融資で規模拡大

【やりたいことリスト】

筋トレ、サーフィン、世界中を旅する、沖縄と北海道に別荘を持つ、国内を車で旅する、釣りざんまい、船舶免許を取る、旧友に会う、親孝行する

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所有物件
木造アパート/1LDK×4世帯/2014年12月購入/平成3年築
[利回り18.6%]満室
木造戸建て/4LDK/2015年2月購入/平成元年築
[利回り17.8%]満室
木造戸建て/5LDK/2015年11月購入/S57年築
[利回り:13.3%]満室
木造アパート/1K×10世帯/2016年4月購入/平成2年築
[利回り:13.7%]満室
木造戸建て/2LDK/2017年1月購入/平成2年築
[利回り:17.1%]満室
木造戸建て/4LDK/2017年2月購入/昭和62年築
[利回り:●%]リフォーム中
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利回り
=年間賃料÷(物件価格+リフォーム費)
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