返済比率と資産拡大の道筋




買い付けを入れた埼玉物件ですが

営業担当が、若い女の子で、不動産売買の経験があまりなさそうな感じ。

電話で話した感じは、新卒の子?という印象。




今日は、営業責任者の方に電話して

この女の子をフォローしてもらえるようお願いしておきましたw

さてどうなることか。



***




不動産投資では私は利回りを重視していますが

その後は、返済比率が重要になってきます。




利回りが良ければ、出口でコケることも少ないので

あとは目の前でつまづかないよう、返済比率がポイントになってきます。





最初からキャッシュで買っていけるお金持ちは別として

弱小サラリーマンの私のような分際は基本は

ローンで買い増していくしかありません。




なので、返済比率の指標が重要になってきます。





私の場合は返済比率4割以下におさえることを基準にしていますが

場合によって5割くらいというところでしょうか。

5割を越えていいのは、短期返済を進めて、キャピタル狙いがあるときだけです。





戸建て投資は、物件金額が低いので、さっと返済して

売れるうちに売る、というキャピタル狙いは効くと思っています。

売れれば、一気にキャッシュが入ってきます。





返済比率が4割の基準におさまっていれば

修繕や客付け料など

だいたいのキャッシュアウトには問題なく耐えられます。





そして不動産投資で得たお金の使い道は

繰上返済再投資

どちらかをする方針です。

間違っても、タンス預金や、金融投資は今後は当面行いません。





目の前に物件が無ければ繰上返済ですし

物件があれば、全力で再投資です。





そして購入したら安定運用と、再びキャッシュを貯めて、繰上返済。





あとは生活費を、給料やバイトから夫婦二人で賄って行ければ

基本は、安全な道を歩きながら、不動産投資を拡大していけるわけです。

途中、ちょっとは出費があっても、働いていれば、耐えられます。





ゆくゆくは不動産投資だけでは食って行きたいのですが

資産規模が少ないうちは

バイトや給料から生活費はすべて賄える状態をキープしようと思います。

ここが会社勤めではなく、個人事業で稼げたら、一番グッドなんですけどね。






返済比率4割以下で、ずっと物件を買い増していければ

いつかは、不動産投資だけで食って行けますし

不動産からのキャッシュフローだけで、繰上返済が進み始めるときが

出て来ると思います。そうすればあとは変な物件を掴まないよう

良い物件が出てきたときだけ、買い増していきます。




失敗する方は、おそらくですが、、、、

途中、ローンが組めるからと極端に利回りの低い物件を買ったり、

問題のある瑕疵物件を買ったり、

返済比率の高くなる融資期間でローンを組む(10年、15年など)ので

拡大が頭打ちになったり、いつまで経っても手元にキャッシュが残らないのでしょう。




引き続き、、、、

返済比率が4割くらいで、利回りが最低13%〜15%程度の物件を

狙って行こうと思います。




利回り20%オーバーとかのお宝物件もあるかもしれませんが

市場に出て来る、そういった物件はかなりの問題物件が多いと思いますので

そこそこの利回りで、返済比率だけ重視して資産拡大していくほうが

リスクが少ないという意味でも、確実だと考えています。




リスクが少ないので投資になるのであって

一か八かは投機です。

安定して、資産拡大できることが一番大切です。








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マクフライ1983

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【所有資産】
長野アパ1棟(14年12月/800万)
千葉戸建1号(15年2月/275万)
千葉戸建2号(15年11月/560万)
群馬アパ2号(16年4月/3000万)
千葉戸建3号(17年1月/350万)
千葉戸建4号(17年2月/320万)

1983年生まれ(現在33歳)。

IT企業に就職し、20代は遊び過ぎて借金をつくる。サービス業に転職し、28歳で投資を思い立って株トレードで一発逆転を狙うが、大惨敗で借金が100万円を超える。

結婚後、圧倒的な固定費削減で収支を改善し、なんとか収支プラテン。2014年末から不動産投資をスタート。低属性にも関わらず、3年でサラリーマンをリタイアするチャレンジングな目標に向けて邁進。2016年7月、不動産投資を始めてから約1年半でサラリーマンリタイア達成。現在、家賃収入65万円/月。9月ブログ事業を開始。


【思想/価値観】

・人生は短い、全力でenjoyする。
・かっこいい大人になる。
・新しい可能性を追求する。
・圧倒的な自己成長を求める。
・逃げずに挑戦すること。
・とにかくスピードで勝つ。
・神は細部に宿る。
・雑音は聞かない。
・勉強し結果を出す。
・人と比較しない。傲慢にならない。
・何かを捨てた時に、何かを得る。
・与える。周りにいい影響を及ぼす。

【目標】
      
〈2017年までの計画〉
14年(31歳)アパ1棟★達成
15年(32歳)戸建2戸購入★達成
16年(33歳)アパ1棟&マイホーム★達成
17年(34歳)CF70万&親孝行旅行

〈2018年までの計画〉
(35歳)月CF100万円

〈2023年までの計画〉 
(40歳)資産2億、月CF200万円

〈2028年までの計画〉
(45歳)資産5億、月CF500万円
ハワイに別荘を買う

〈2033年までの計画〉
50歳までにビリオネアになる
資産10億(不動産9億、現金1億)
ハワイに移住する

【戦略】

①年間500万円を不動産に投資
②CF100万円から繰上返済スタート
③法人化と自己資本比率の改善
④法人プロパー融資で規模拡大

【やりたいことリスト】

筋トレ、サーフィン、世界中を旅する、沖縄と北海道に別荘を持つ、国内を車で旅する、釣りざんまい、船舶免許を取る、旧友に会う、親孝行する

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所有物件
木造アパート/1LDK×4世帯/2014年12月購入/平成3年築
[利回り18.6%]満室
木造戸建て/4LDK/2015年2月購入/平成元年築
[利回り17.8%]満室
木造戸建て/5LDK/2015年11月購入/S57年築
[利回り:13.3%]満室
木造アパート/1K×10世帯/2016年4月購入/平成2年築
[利回り:13.7%]満室
木造戸建て/2LDK/2017年1月購入/平成2年築
[利回り:17.1%]満室
木造戸建て/4LDK/2017年2月購入/昭和62年築
[利回り:16.8%]満室
木造アパート/1K×6世帯/2017年4月購入/平成18年築
[利回り:13.6%]5/6入居
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利回り
=年間賃料÷(物件価格+リフォーム費)
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