利回りは妥協しない。物件探し。




買い付けを入れた会社ですが、まったく返答がありません。

伝言残しても、何をしてもダメなので一旦諦めます。





不動産会社は、こんな会社が多いので慣れっこです。

こういうのも楽しめない人は、不動産投資は向いていないのでしょう。






そして埼玉アパートのトラスト審査の結果ですが

融資金額が、売値より300万足りなかったので一旦保留にしています。





こちらは明後日、現地の雰囲気を見て、傾き修正の目処も経たないと

厳しいでしょう。





さてさて、、、、

現在は埼玉、群馬のアパートも検討し始めています。

千葉以外でも許容できるエリアを考えて、判断しました。




いくつか資料請求しましたが、利回りが12%前後と低いので

もうちょっと旨味があるものをじっくり見定めたいところです。







千葉市の戸建ては400〜500万の担保価値があるとのことでした。

共同担保を作れたことは良かったです。

しかも共同担保も、入居がすぐに付いて、家賃7万円取れているので安心。





周知のごとく、、、

不動産市況は現在は売り手市場

でも12%未満の木造アパは、売却にそこそこ苦戦している模様です。

利回りがそこまで高くないのに、売り手は強気、という構図は

いかにもへんてこりんですw





なので市場を見回すと、、、

瞬殺で売れる物件か、ずっと売れ残っている

しょぼしょぼ物件かどちらかです。





私は瞬殺で売れる物件を見つけて、共同担保が効く範囲と言うと

やはり2000万円台までなので、その中で利回りが出る物を

ひたすらスクリーニングしています。




もちろん道のりは簡単ではありません。





利回りが高いと思っても、、、、、

瑕疵があったり、駐車場が無かったり、空室率が高かったり。

その中で、重要なのは、自分で解決できる課題かどうか、です。




利回り、賃貸需要、空室率、修繕度合いなどは

トータルで物件評価しますが、妥協してはいけません。




利回り10%くらいで築古を買ってしまった投資家は

おそらく手残りが少ないか、5年後、10年後に売却しても

税金や、利息を考慮すると、大した儲けは出ない結果になります。





利回りは妥協してはいけない要素です。




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【所有不動産】
長野アパ1棟(14年12月/800万)
千葉戸建1号(15年2月/275万)
千葉戸建2号(15年11月/560万)
群馬アパ2号(16年4月/3000万)
千葉戸建3号(17年1月/350万)
千葉戸建4号(17年2月/320万)
千葉アパ3号(17年4月/2100万)

1983年生まれ。現在、家賃収入93万円/月・返済比率30%台。

IT企業に就職し、20代は遊び過ぎて借金をつくる。サービス業に転職し、28歳で投資を思い立って株トレードで一発逆転を狙うが、大惨敗で借金が100万円を超える。

結婚後、圧倒的な固定費削減で収支を改善し、なんとか収支プラテン。2014年末から不動産投資をスタート。2016年7月、不動産投資を始めてから約1年半でサラリーマンリタイア達成。


【思想/価値観】
・人生は短い、全力で楽しむ。
・新しい可能性を追求する。
・圧倒的な自己成長を求める。
・逃げずに挑戦する。
・即断即決スピード重視。
・神は細部に宿る。
・雑音は聞かない。
・勉強し結果を出す。
・人と比較しない。傲慢にならない。
・何かを捨てた時に、何かを得る。
・与える。周りにいい影響を及ぼす。
・かっこいい大人になる。

【長期目標】
18年(35歳)CF70万
19年(36歳)CF85万
23年(40歳)CF100万円
28年(45歳)CF300万円、現金1億
33年(50歳)CF500万円、現金3億

【やりたいことリスト】
筋トレ、サーフィン、世界中を旅する、沖縄と北海道とハワイに別荘を持つ、国内を車で旅する、釣りざんまい、船舶免許を取る、旧友に会う、親孝行する

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所有物件
木造アパート/1LDK×4世帯/2014年12月購入/平成3年築
[利回り18.6%]
木造戸建て/4LDK/2015年2月購入/平成元年築
[利回り17.8%]
木造戸建て/5LDK/2015年11月購入/S57年築
[利回り:13.3%]
木造アパート/1K×10世帯/2016年4月購入/平成2年築
[利回り:13.7%]
木造戸建て/2LDK/2017年1月購入/平成2年築
[利回り:17.1%]
木造戸建て/4LDK/2017年2月購入/昭和62年築
[利回り:16.8%]
木造アパート/1K×6世帯/2017年4月購入/平成18年築
[利回り:13.6%]
木造戸建て/5LDK+納戸2/2018年4月購入/平成元年築
[利回り:15.9%]
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利回り
=年間賃料÷(物件価格+リフォーム費)
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