人生の大勝負。不動産投資の戦略。



今まで現金で買ったり、小さい物件をサラリーマン与信を

活用して融資を受けて不動産を買って来ました。




しかしこれではスピードが遅いことに気づきました。

そこで現在は、、、、

担保を入れて、融資を引く」という戦略に変えます。





現時点では、、、

戸建ての無担保化に向けて動いています。

無担保不動産があれば、ノンバンクに融資依頼ができるからです。

三井住友トラストはその代表格です。





本日時点では、妻名義で200万、私名義で150万円の

計350万の目処がつきました。

(妻には借用証書を書かないといけません)




あと残り150万円あれば2棟目の積算評価のある

戸建ての一括繰上返済が可能になり

それにより抵当権抹消すれば、無担保物件の出来上がりです。





借入から4ヶ月くらいでの完済なので

今後は出入り禁止になるかもしれませんw




残りの150万円は、週明けの信金と地銀の2行にお願いして

なんとか融資を引っ張りたいと思います。




複数から借入することのデメリットは

与信の毀損と、返済額の増加です。




ただし、、、

ここは物件の規模拡大に向けた私にとっては

人生一番の「大勝負」なのです。






これで数戸しか持たない、弱小大家で終わるのか

事業的規模をクリアして、一気に戸数拡大にむけた足がかりになるのか。

それが決まってしまいます。




もちろんサラリーマンしながら

1年に一戸ずつ戸建てを増やして、数年後からは2戸ずつでも増やせば

10年後には月のキャッシュフローもすごいことになるでしょう。





でもこのど田舎でサラリーマンをしながら

千葉を中心とした首都圏の物件を買い付け→リフォーム→客付け

していくのはこれ以上は無理です。





車で片道4時間かかるのは

サラリーマンしながらでは、肉体の限界です。





逆に、このど田舎で不動産投資を拡大するのも不可能。

地銀さんは土地値評価しかせず、賃貸業の拡大は事実上不可です。





そして私の住む町は、、、、

金融機関が閉鎖的すぎて、都市部の銀行や

ノンバンクも支店がなく

融資エリア対象外です。





陸の孤島とは、この私の住む町ですw





ということで、次の1棟を首都圏に購入したら

さっさと首都圏に引っ越すつもりです。




会社を辞めたら、融資が出なくなるので

買ってからおさらば作戦です。

だからここ数ヶ月が勝負。





この世の中リスクだらけです。

いつ病気になるか分からないし、いつ何時何が起こるか分かりません。

そして人として、信用されるにはお金(資産)が必要です。







厳密には資産規模が必要です。

資産規模が大きくないと、大きく儲けることもできません。

ここ3、4年投資をやってきて、やっとそんな単純なことに気づきました。





でも資産規模が大きくて、金融投資、というのは私には向かない

というか、逆レバレッジが効いたら、死んでしまいます。





資産規模を追求して、比較的、安定して儲けられるもの。

それを追求して行くと、不動産、に行き着きました。

持ち出しでも、働いていれば返済はできるので

キャッシュフローは回るからです。






今後はアパマンを1棟(そこそこ大きい物)を追加したら

首都圏に移住します。

そこで再度ゼロから自分の信用を築きながら投資拡大していきます。





幸い、妻も社内異動で、東京勤務が叶いそうです。

妻は会社を辞めないで済みそうなので

こんな素晴らしいことは中々ありません。




会社が変わらなければ

妻の与信で住宅ローンを地銀で組むことも可能になります。





私は、ひたすらキャッシュを貯めて

戸建てを買いながら、気軽に近場からリフォームに通える環境を作り上げ

事業実績を徐々に拡大させて、地銀とリレーションを築きたいと思います。




この3、4月が一番の勝負になるでしょう。

色々ここ数年考えた結果なので、これしか道はありません。




いつも自分が潰れるか、リタイアが近づくか、どちらが先か。

そんな気持ちでこれまで必死こいてやって来ましたが

あと数ヶ月、全力で頑張りたいと思います。




努力が報われるとはかぎりませんが

努力せず報われることは絶対にありません。




毎日、キリキリ胃腸炎ですがw

これも今だけ。将来は笑い話、、、だと思ええれば

まだ32才ですし、なんとかやっていけます。




でも、キツイはキツイですw





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コメント

No title

攻めてますね!
上手くいけば、資産形成が非常に早そうです

No title

少しずつ進まれているんですね!
私も先日ようやく1件目の入居者が決まりました♪
購入、セルフリフォームを始めてから2ヶ月。
かなり長かったですが、繁忙期終わるまであと1ヶ月で残り2件も
早く入居者がつけられるように頑張ります!

お互い頑張ってリタイヤできるようになりましょう^^

Re: No title

煙々さん

ええ、攻めております。
守り無しで被弾しまくっておりますw
死なないよう頑張ります!

Re: No title

暴走DIY大家さん

1件目の入居付け、おめでとうございます!
DIYで大変なご苦労でやられたことでしょう。

でも、1件決まると自信になりますし、病みつきになりますよねw
このまま残り2件も突っ走って下さい!心から応援しております。

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著者プロフィール

マクフライ1983

Author:マクフライ1983
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【所有資産】
長野アパ1棟(14年12月/800万)
千葉戸建1号(15年2月/275万)
千葉戸建2号(15年11月/560万)
群馬アパ2号(16年4月/3000万)
千葉戸建3号(17年1月/350万)
千葉戸建4号(17年2月/320万)

1983年生まれ(現在33歳)。

IT企業に就職し、20代は遊び過ぎて借金をつくる。サービス業に転職し、28歳で投資を思い立って株トレードで一発逆転を狙うが、大惨敗で借金が100万円を超える。

結婚後、圧倒的な固定費削減で収支を改善し、なんとか収支プラテン。2014年末から不動産投資をスタート。低属性にも関わらず、3年でサラリーマンをリタイアするチャレンジングな目標に向けて邁進。2016年7月、不動産投資を始めてから約1年半でサラリーマンリタイア達成。現在、家賃収入65万円/月。9月ブログ事業を開始。


【思想/価値観】

・人生は短い、全力でenjoyする。
・かっこいい大人になる。
・新しい可能性を追求する。
・圧倒的な自己成長を求める。
・逃げずに挑戦すること。
・とにかくスピードで勝つ。
・神は細部に宿る。
・雑音は聞かない。
・勉強し結果を出す。
・人と比較しない。傲慢にならない。
・何かを捨てた時に、何かを得る。
・与える。周りにいい影響を及ぼす。

【目標】
      
〈2017年までの計画〉
14年(31歳)アパ1棟★達成
15年(32歳)戸建2戸購入★達成
16年(33歳)アパ1棟&マイホーム★達成
17年(34歳)CF70万&親孝行旅行

〈2018年までの計画〉
(35歳)月CF100万円

〈2023年までの計画〉 
(40歳)資産2億、月CF200万円

〈2028年までの計画〉
(45歳)資産5億、月CF500万円
ハワイに別荘を買う

〈2033年までの計画〉
50歳までにビリオネアになる
資産10億(不動産9億、現金1億)
ハワイに移住する

【戦略】

①年間500万円を不動産に投資
②CF100万円から繰上返済スタート
③法人化と自己資本比率の改善
④法人プロパー融資で規模拡大

【やりたいことリスト】

筋トレ、サーフィン、世界中を旅する、沖縄と北海道に別荘を持つ、国内を車で旅する、釣りざんまい、船舶免許を取る、旧友に会う、親孝行する

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所有物件
木造アパート/1LDK×4世帯/2014年12月購入/平成3年築
[利回り18.6%]満室
木造戸建て/4LDK/2015年2月購入/平成元年築
[利回り17.8%]満室
木造戸建て/5LDK/2015年11月購入/S57年築
[利回り:13.3%]満室
木造アパート/1K×10世帯/2016年4月購入/平成2年築
[利回り:13.7%]満室
木造戸建て/2LDK/2017年1月購入/平成2年築
[利回り:17.1%]満室
木造戸建て/4LDK/2017年2月購入/昭和62年築
[利回り:●%]リフォーム中
-------------------------------
利回り
=年間賃料÷(物件価格+リフォーム費)
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