公庫の借り換え玉砕。方針を変更。




公庫への借り換え相談ですが、あっけなく玉砕しましたw




民間金融機関からの借入金への返済(借り換え)は

民業圧迫になるので、公庫は取り組みできないそうです。




言われてみればそうだなと思いましたが

公庫を利用した、千葉の市街化区域の戸建ての無担保化作戦は

あえなく頓挫した結果になります。




幸い、リフォーム費用に対する貸し付けは可能とのことです。

※リフォームは半年以内に行った費用の相談が可能





そこで今後の展開ですが

給与収入と株のリカクで手元現金が少し厚くなってきましたが

この資金ですぐに繰上返済はしません。




まずは投資資金として、引き続き、個別銘柄への株投資を進めながら

その利益と給与貯蓄もすべてプールし貯蓄を積み重ねて

どこかの一気に繰り上げ返済を実行します。

それにより、戸建てを無担保化することに、方針変更します。




無担保化できたら、次なる投資の担保物件として差し出します。

そうです、アパート購入の担保として。





投資拡大のためには、繰上返済するより

それ以上の利回りを稼げる投資対象に資金を投入する方が

合理的だという結論になりました。




将来的に資産形成できたり、金利が上がってやばくなったら

繰上返済重視になるかもしれませんが

今のところは、物件を買い増して、攻めての不動産経営です。






公庫はリフォーム費用の相談は可能ですし

手元キャッシュで不動産を買った後の事後融資はしやすいので

今後は、その視点で活用する金融機関ということになります。





今日も何度も公庫の担当者の方と電話で話して

大変分かりやすく教えて頂きました。




情報は力です。




引き続き、自分ができることだけに注力して

不動産投資を拡大し、道を切り拓いて行きたいとおもいます。




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マクフライ1983

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【所有資産】
長野アパ1棟(14年12月/800万)
千葉戸建1号(15年2月/275万)
千葉戸建2号(15年11月/560万)
群馬アパ2号(16年4月/3000万)
千葉戸建3号(17年1月/350万)
千葉戸建4号(17年2月/320万)
千葉アパ3号(17年4月/2100万)

1983年生まれ(現在33歳)。

IT企業に就職し、20代は遊び過ぎて借金をつくる。サービス業に転職し、28歳で投資を思い立って株トレードで一発逆転を狙うが、大惨敗で借金が100万円を超える。

結婚後、圧倒的な固定費削減で収支を改善し、なんとか収支プラテン。2014年末から不動産投資をスタート。低属性にも関わらず、3年でサラリーマンをリタイアするチャレンジングな目標に向けて邁進。2016年7月、不動産投資を始めてから約1年半でサラリーマンリタイア達成。現在、家賃収入93万円/月。9月ブログ事業を開始。


【思想/価値観】

・人生は短い、全力でenjoyする。
・かっこいい大人になる。
・新しい可能性を追求する。
・圧倒的な自己成長を求める。
・逃げずに挑戦すること。
・とにかくスピードで勝つ。
・神は細部に宿る。
・雑音は聞かない。
・勉強し結果を出す。
・人と比較しない。傲慢にならない。
・何かを捨てた時に、何かを得る。
・与える。周りにいい影響を及ぼす。

【目標】
      
〈2017年までの計画〉
14年(31歳)アパ1棟★達成
15年(32歳)戸建2戸購入★達成
16年(33歳)アパ1棟&マイホーム★達成
17年(34歳)CF60万&カードローン返済

〈2018年までの計画〉
(35歳)月CF100万円

〈2023年までの計画〉 
(40歳)資産2億、月CF200万円

〈2028年までの計画〉
(45歳)資産5億、月CF500万円
ハワイに別荘を買う

〈2033年までの計画〉
50歳までにビリオネアになる
資産10億(不動産9億、現金1億)
ハワイに移住する

【戦略】

①年間500万円を不動産に投資
②CF100万円から繰上返済スタート
③法人化と自己資本比率の改善
④法人プロパー融資で規模拡大

【やりたいことリスト】

筋トレ、サーフィン、世界中を旅する、沖縄と北海道に別荘を持つ、国内を車で旅する、釣りざんまい、船舶免許を取る、旧友に会う、親孝行する

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所有物件
木造アパート/1LDK×4世帯/2014年12月購入/平成3年築
[利回り18.6%]満室
木造戸建て/4LDK/2015年2月購入/平成元年築
[利回り17.8%]満室
木造戸建て/5LDK/2015年11月購入/S57年築
[利回り:13.3%]満室
木造アパート/1K×10世帯/2016年4月購入/平成2年築
[利回り:13.7%]満室
木造戸建て/2LDK/2017年1月購入/平成2年築
[利回り:17.1%]満室
木造戸建て/4LDK/2017年2月購入/昭和62年築
[利回り:16.8%]満室
木造アパート/1K×6世帯/2017年4月購入/平成18年築
[利回り:13.6%]5/6入居
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利回り
=年間賃料÷(物件価格+リフォーム費)
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