戸建て2号。客付け達成までの軌跡。





戸建て2号のマーケティングまとめ。




(自分のための備忘録です。忘れないうちに。)




まずは商品部分。

完璧にリフォームして、アクセントクロスを効かせました。

12月からリフォームして、年末に終了。






年明けに、夫婦で客付けグッズを置いたり、写真撮ったり。

すべて終わったのが1月12日。





続いてマーケティング。

10社近くに募集依頼して、そのうち積極的に動いてくれた会社は5、6社ほど。

年末からお願いしていましたが、結局写真アップされたのは正月明けから。

広告料は1ヶ月のみ。





ウェブ掲載の写真は外観が暗かったら、TOPページでアピールが低いので

外観が暗い写真をアップしている客付け会社には、変更をお願いしたりなど

徹底的に露出にこどわりました。





最初、家賃については

72,000円+管理3,000円で募集スタート。

しかし、ウェブ反響無し。

客付け会社からのアクセス数見ても、詳細ページの閲覧低い。





10日経って、内見ないので、1月22日に家賃変更しました。






67,000円+管理3,000円で、7万円以下で探している人の目に止まるよう変更。

アパートの時も、32,000円だと内見入らないが

家賃28,000+管理3,000円だとアクセス増えたので、それと同じ手法。





最終的には、店頭案内の方に、営業プッシュからお申込みを頂きましたが

それと同時に、ウェブから内見問い合わせが他社から入ったので

家賃67,000円+管理3,000円という見せ方は、効果的だったという判断です。





千葉市内ですが都市部から少し外れた築古戸建ては

7万円前後が限界かもしれません。




1月12日に募集開始してから、1月29日にお申し込みを頂いたので

2週間半ほどで決まりました。



***



まずは良い商品をつくり、それを市場の反応を見ながら

家賃調整して行けば、早期に埋まることを実感しました。




逆に言うと、閑散期を除いて、空室が数ヶ月続くようであれば

当初の物件選び、またはリフォーム後のマーケティングにおいて

どこかにミスがあるのだと思います。





ただしそのミスは、挽回可能。





ウェブは、露出内容にこだわり、家賃調整して、ポータル閲覧数を上げる。

あとは客付け会社に店頭案内を促してもらえるよう「信頼関係」を構築する。




当たり前のこと、できることを精一杯やれば

自ずと市場は反応してくれます。




あとは内見後の決定率にも関わるので、

リフォームや客付けの仕掛けは完璧なものをつくり上げること。

他物件と差別化して、内見入ったら、一発で決めてもらうクオリティです。





家賃を極限まで落としたり、市場価格より安くすれば

そりゃどんな物件でも決まるでしょうが、それは大家の怠慢だと思います。




いかに家賃を落とさず(むしろ上げて)、気に入ってくれる人を見つけるか。

いかにコストのかからない工夫でリフォームをするか。






それをやらなければ、事業ではないし

サラリーマンとして頑張っている人に笑われてしまいます。

ビジネスマンとして、工夫や努力や情熱を失ってはいけません。






安い家賃で入居させても、そのあと給湯器の故障や外壁塗装等

考えれば、結局は、儲けはそこまで出なくなります。



1室、入魂です!




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マクフライ1983

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【所有資産】
長野アパ1棟(14年12月/800万)
千葉戸建1号(15年2月/275万)
千葉戸建2号(15年11月/560万)
群馬アパ2号(16年4月/3000万)
千葉戸建3号(17年1月/350万)
千葉戸建4号(17年2月/320万)
千葉アパ3号(17年4月/2100万)

1983年生まれ(現在33歳)。

IT企業に就職し、20代は遊び過ぎて借金をつくる。サービス業に転職し、28歳で投資を思い立って株トレードで一発逆転を狙うが、大惨敗で借金が100万円を超える。

結婚後、圧倒的な固定費削減で収支を改善し、なんとか収支プラテン。2014年末から不動産投資をスタート。低属性にも関わらず、3年でサラリーマンをリタイアするチャレンジングな目標に向けて邁進。2016年7月、不動産投資を始めてから約1年半でサラリーマンリタイア達成。現在、家賃収入93万円/月。9月ブログ事業を開始。


【思想/価値観】

・人生は短い、全力でenjoyする。
・かっこいい大人になる。
・新しい可能性を追求する。
・圧倒的な自己成長を求める。
・逃げずに挑戦すること。
・とにかくスピードで勝つ。
・神は細部に宿る。
・雑音は聞かない。
・勉強し結果を出す。
・人と比較しない。傲慢にならない。
・何かを捨てた時に、何かを得る。
・与える。周りにいい影響を及ぼす。

【目標】
      
〈2017年までの計画〉
14年(31歳)アパ1棟★達成
15年(32歳)戸建2戸購入★達成
16年(33歳)アパ1棟&マイホーム★達成
17年(34歳)CF60万&カードローン返済

〈2018年までの計画〉
(35歳)月CF100万円

〈2023年までの計画〉 
(40歳)資産2億、月CF200万円

〈2028年までの計画〉
(45歳)資産5億、月CF500万円
ハワイに別荘を買う

〈2033年までの計画〉
50歳までにビリオネアになる
資産10億(不動産9億、現金1億)
ハワイに移住する

【戦略】

①年間500万円を不動産に投資
②CF100万円から繰上返済スタート
③法人化と自己資本比率の改善
④法人プロパー融資で規模拡大

【やりたいことリスト】

筋トレ、サーフィン、世界中を旅する、沖縄と北海道に別荘を持つ、国内を車で旅する、釣りざんまい、船舶免許を取る、旧友に会う、親孝行する

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所有物件
木造アパート/1LDK×4世帯/2014年12月購入/平成3年築
[利回り18.6%]満室
木造戸建て/4LDK/2015年2月購入/平成元年築
[利回り17.8%]満室
木造戸建て/5LDK/2015年11月購入/S57年築
[利回り:13.3%]満室
木造アパート/1K×10世帯/2016年4月購入/平成2年築
[利回り:13.7%]満室
木造戸建て/2LDK/2017年1月購入/平成2年築
[利回り:17.1%]満室
木造戸建て/4LDK/2017年2月購入/昭和62年築
[利回り:16.8%]満室
木造アパート/1K×6世帯/2017年4月購入/平成18年築
[利回り:13.6%]満室
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利回り
=年間賃料÷(物件価格+リフォーム費)
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