自分に合う投資法。買ってはダメな物件。



明日からまた千葉に行って来ます。




今回は、掃除したり、ポストが壊れているので修繕できるかの判断です。

これで戸建て2号のリフォームがすべて完了します。

あと帰りがけに千葉の田舎のアパートを1棟内見予定です。

こちらはセカンドハウスローン狙いの物件です。





最近、同じ物件ばかりインターネットで見ます。

どれも長期、売買が付かない物件ですが、ほとんど値段も変えていません。

売主も強気なのでしょうが、ずっと売れないので

いわゆる、さらし者物件になっちゃってます。





そんな物件は、木造&築古のダブルパンチで

利回り11〜12%ほどの小さな物件(1000万円台とか)です。

小規模でこのくらいの利回りは、修繕など出ると、ほとんど儲かりません。




あとは家賃2万円台とかも厳しいでしょうね。

給湯器壊れた、浄化槽ポンプ壊れた、換気扇壊れた、などの修繕で

簡単に月の持ち出しが発生してしまいます。





反対に、、、、利回りが高いと思ったら

だいたいが、駐車場不足 or 違法物件 or 過疎地・海沿い物件です。

再生のシナリオ無く、初心者がこの手の物件に手を出したら

簡単に死ねると思いますw





あとは積算の出る区分マンションなんかは

資産形成した後の方向けですね。

これから資産形成したい私が手を出したら

その後の、融資が出なくなるだけですw





私はまだこのような10年スパンとかの、勝ち組区分投資はできません。

捨て金がある人は、10年寝かせて家賃で元本回収して

買値マイナス10〜20%で売るのでしょう。





私もまだ不動産投資の初心者ですが

最近は買っていい物件とダメ物件が分かって来たのと

資産背景を元にした、投資フェーズというものがあるのだと思います。




誰にでも儲かる投資方法があるわけではなく

自分に合わない物件を買わないことが大切だと思います。





引き続き、自分の軸を持って、ブレることなく

不動産投資を拡大して行きたいと思います。


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マクフライ1983

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【所有資産】
長野アパ1棟(14年12月/800万)
千葉戸建1号(15年2月/275万)
千葉戸建2号(15年11月/560万)
群馬アパ2号(16年4月/3000万)
千葉戸建3号(17年1月/350万)
千葉戸建4号(17年2月/320万)
千葉アパ3号(17年4月/2100万)

1983年生まれ(現在33歳)。

IT企業に就職し、20代は遊び過ぎて借金をつくる。サービス業に転職し、28歳で投資を思い立って株トレードで一発逆転を狙うが、大惨敗で借金が100万円を超える。

結婚後、圧倒的な固定費削減で収支を改善し、なんとか収支プラテン。2014年末から不動産投資をスタート。低属性にも関わらず、3年でサラリーマンをリタイアするチャレンジングな目標に向けて邁進。2016年7月、不動産投資を始めてから約1年半でサラリーマンリタイア達成。現在、家賃収入93万円/月。9月ブログ事業を開始。


【思想/価値観】

・人生は短い、全力でenjoyする。
・かっこいい大人になる。
・新しい可能性を追求する。
・圧倒的な自己成長を求める。
・逃げずに挑戦すること。
・とにかくスピードで勝つ。
・神は細部に宿る。
・雑音は聞かない。
・勉強し結果を出す。
・人と比較しない。傲慢にならない。
・何かを捨てた時に、何かを得る。
・与える。周りにいい影響を及ぼす。

【目標】
      
〈2017年までの計画〉
14年(31歳)アパ1棟★達成
15年(32歳)戸建2戸購入★達成
16年(33歳)アパ1棟&マイホーム★達成
17年(34歳)CF60万&カードローン返済

〈2018年までの計画〉
(35歳)月CF100万円

〈2023年までの計画〉 
(40歳)資産2億、月CF200万円

〈2028年までの計画〉
(45歳)資産5億、月CF500万円
ハワイに別荘を買う

〈2033年までの計画〉
50歳までにビリオネアになる
資産10億(不動産9億、現金1億)
ハワイに移住する

【戦略】

①年間500万円を不動産に投資
②CF100万円から繰上返済スタート
③法人化と自己資本比率の改善
④法人プロパー融資で規模拡大

【やりたいことリスト】

筋トレ、サーフィン、世界中を旅する、沖縄と北海道に別荘を持つ、国内を車で旅する、釣りざんまい、船舶免許を取る、旧友に会う、親孝行する

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所有物件
木造アパート/1LDK×4世帯/2014年12月購入/平成3年築
[利回り18.6%]満室
木造戸建て/4LDK/2015年2月購入/平成元年築
[利回り17.8%]満室
木造戸建て/5LDK/2015年11月購入/S57年築
[利回り:13.3%]満室
木造アパート/1K×10世帯/2016年4月購入/平成2年築
[利回り:13.7%]満室
木造戸建て/2LDK/2017年1月購入/平成2年築
[利回り:17.1%]満室
木造戸建て/4LDK/2017年2月購入/昭和62年築
[利回り:16.8%]満室
木造アパート/1K×6世帯/2017年4月購入/平成18年築
[利回り:13.6%]満室
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利回り
=年間賃料÷(物件価格+リフォーム費)
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