戸建て投資のマーケティング(客付け)




千葉の戸建ての客付けについて考えています。

年明けから本格的に動きますが、まずは机上マーケティング。





該当エリア(気持ち広め)で2LDK以上で絞る3539件

ここからどう絞るかで

マーケティング(商品や価格とその訴求方法)が変わって来ます。





まず大切なのは賃貸物件では価格の要素が大きいということ。




私の物件は7万円くらいで出しているので

8万円以上の物件群とはガチンコにならないでしょう。

これで絞ると2647件になります。





ここから一戸建てだけに絞ると一気に246件まで減ります。





マンションやアパートも競合になるかもしれませんが

そこを入れると、対策のしようがありませんので

まずは同カテゴリの一戸建ての中で負けないようにすることが大切です。




あとはバストイレ別、駐車場有りは、必須項目として検索場に入れると

最終的には201件まで絞られました。

これらが私の競合物件ということになります。





ただしこれはテラスハウスを含んでいるので

純粋に戸建てでソートすると38件目に出て来ました。





あとは同等のクオリティを持つ物件と、価格を比較して行きます。

今はネット時代なので、リフォームされていない物件や

暗い雰囲気の写真掲載しかない物件は論外です。




そんな感じで比較すると私の物件は市場価格より

5千円くらい高めの設定になっているようです。





つまり5千円安い物件でも私と同等のクオリティの物件は存在しています。

それでも5千円高くしているのは、アクセントクロス等、際立つリフォームを

入れているからです。




もちろん最初から、市場価格と同等でも良いのですが、利回りが下がりますし

まずは5千円高くスタートして、反響がないならどうするか。






その際に、単純に5千円下げて、再募集するのでは芸がないので

その5千円分を、営業マンの賃料交渉の幅に使ってもらっても良いです。





もしくは1ヶ月分のADアップにするのか、初月フリーレントで

入居者メリットにするのか、色々な策が考えられます。




まずは市場の中での価値に大して、自分の物件の賃料価格が、適正なのか

価格が離れている(高め)なら、どのくらい離れていて

それをどう将来の武器にするのか。

そこらへんを考えて行くのが、不動産投資のマーケティングになります。





最近感じるのは、、、、

大して特徴のない物件を、市場の適正価格で出しても

意外に、長期間空室になってしまうということです。





同じエリアの物件を見ていると

大して悪くないのにずっと掲載されている物件があります。

そういう物件は、良くもなく、悪くもなく、安くもなく、高くもない物件です。





それならちゃんとバリューアップして、見栄えのある写真を掲載して

しっかりと狙いを持って、ネット広告を打つことが大切です。




私の場合は、アパートやマンションの客付けの場合は

営業マンが大切(プッシュしてもらえること)だと思っているので

そこのネタ作りに傾斜しますが、戸建ての場合はそのカテゴリ自体が

物件数が少なく、競争力があると考えているので

営業マンへの周知だけでなく、ネット上での写真は重要だと思っています。

今回は、ネットの写真で5千円前後の、価格差が埋められるかが鍵です。






このあたりはまだ2棟目なので、手探りです。

1棟目はネット掲載から1週間で、1組目の内見で決まってしまったので

あまり参考にならなかったのもありますので。





すべては年明けの反響を見て、随時手を打って行きたいと思います。









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マクフライ1983

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【所有資産】
長野アパ1棟(14年12月/800万)
千葉戸建1号(15年2月/275万)
千葉戸建2号(15年11月/560万)
群馬アパ2号(16年4月/3000万)
千葉戸建3号(17年1月/350万)
千葉戸建4号(17年2月/320万)
千葉アパ3号(17年4月/2100万)

1983年生まれ(現在33歳)。

IT企業に就職し、20代は遊び過ぎて借金をつくる。サービス業に転職し、28歳で投資を思い立って株トレードで一発逆転を狙うが、大惨敗で借金が100万円を超える。

結婚後、圧倒的な固定費削減で収支を改善し、なんとか収支プラテン。2014年末から不動産投資をスタート。低属性にも関わらず、3年でサラリーマンをリタイアするチャレンジングな目標に向けて邁進。2016年7月、不動産投資を始めてから約1年半でサラリーマンリタイア達成。現在、家賃収入93万円/月。9月ブログ事業を開始。


【思想/価値観】

・人生は短い、全力でenjoyする。
・かっこいい大人になる。
・新しい可能性を追求する。
・圧倒的な自己成長を求める。
・逃げずに挑戦すること。
・とにかくスピードで勝つ。
・神は細部に宿る。
・雑音は聞かない。
・勉強し結果を出す。
・人と比較しない。傲慢にならない。
・何かを捨てた時に、何かを得る。
・与える。周りにいい影響を及ぼす。

【目標】
      
〈2017年までの計画〉
14年(31歳)アパ1棟★達成
15年(32歳)戸建2戸購入★達成
16年(33歳)アパ1棟&マイホーム★達成
17年(34歳)CF60万&カードローン返済

〈2018年までの計画〉
(35歳)月CF100万円

〈2023年までの計画〉 
(40歳)資産2億、月CF200万円

〈2028年までの計画〉
(45歳)資産5億、月CF500万円
ハワイに別荘を買う

〈2033年までの計画〉
50歳までにビリオネアになる
資産10億(不動産9億、現金1億)
ハワイに移住する

【戦略】

①年間500万円を不動産に投資
②CF100万円から繰上返済スタート
③法人化と自己資本比率の改善
④法人プロパー融資で規模拡大

【やりたいことリスト】

筋トレ、サーフィン、世界中を旅する、沖縄と北海道に別荘を持つ、国内を車で旅する、釣りざんまい、船舶免許を取る、旧友に会う、親孝行する

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所有物件
木造アパート/1LDK×4世帯/2014年12月購入/平成3年築
[利回り18.6%]満室
木造戸建て/4LDK/2015年2月購入/平成元年築
[利回り17.8%]満室
木造戸建て/5LDK/2015年11月購入/S57年築
[利回り:13.3%]満室
木造アパート/1K×10世帯/2016年4月購入/平成2年築
[利回り:13.7%]満室
木造戸建て/2LDK/2017年1月購入/平成2年築
[利回り:17.1%]満室
木造戸建て/4LDK/2017年2月購入/昭和62年築
[利回り:16.8%]満室
木造アパート/1K×6世帯/2017年4月購入/平成18年築
[利回り:13.6%]満室
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利回り
=年間賃料÷(物件価格+リフォーム費)
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