早期リタイアにボロ戸建て投資は有効か?



最近、やっと投資の方向性が定まって来ています。



毎日のように、ネットや本ですが、大量の情報に触れていることことが

自分の考えをまとめるための根拠材料になっているような気がします。




不動産投資においては、、、レバレッジを効かせる

が投資初期においては重要という結論です。




私の場合は、小さいなアパートからスタートして、その後キャッシュで

築古の戸建てを買って、今のところ全て満室ですが、そこで投資は

手詰まりになってしまいました。。。。(笑)





大きな資産を持つ個人なら、その資本がすでに安心材料なわけですから

あとはそれが少しずつ、低リスクで、雪だるまにして行けばいいと思います。

ここにおいては確実性かつリスクが低いことが大切になります。




資産を増やすことは難しくても、資産を削ることは、とても簡単です。





一方で、私のような弱小サラリーマン大家の場合は

まずは資産を増やさないと話しがスタートしません。




前述の「戸建て投資」も、手堅くて良いなと、一時期は感じていましたが

1戸買ってリフォームまで含めたら、最低でも300万前後は必要になります。

普通のサラリーマン家庭なら、がんばって節約貯金しても

1年に1戸購入したら、キャッシュが底を尽きてしまいます。





一方で、戸建てを公庫等の融資購入するのも悪くはないですが

これも最善ではありません。




なぜなら、6万で貸して、毎月3万円返済していれば

手残りはほとんどありませんからね。





まあ10戸くらい、どんどん公庫から借りられれば別ですが。

戸建てのキャッシュ買いや、戸建ての融資買いは、亀の歩みです。




こういった戸建て中心の投資している人は、だいたいが

サラリーマン兼業で、完全リタイアできていない人です。





途中、戸建ての転売でリカク幅を大きく取りながら、購入スピードを

上げられれば別ですが、普通はリタイアできるレベルのCFが

出るようになるまで、10年スパンで見ておく必要があります。





ということで、、、、私は来年2016年は

地方のボロ戸建一本投資は休止




そして激安戸建てではなく、資産性のある戸建て

を買う方にシフトチェンジします。



私の場合、その第一弾が先月購入した戸建てです。

先月買った戸建ては、500万円台ですが、土地値+建物では

600万円以上の評価が出るような物件を選びました。

(瞬殺で無くなりそうな物件だったので、融資を使いましたが
 一気に繰り上げ返済か、公庫で無担保借り換えします)

市街化区域で、30年前後の築古ですが、まだまだ直せば使える物件です。





最近は、サラリーマンの間でも戸建て投資が流行っているようですが

1棟買っても、せいぜい5、6万円のキャッシュフローです。

こんなお父さんのお小遣い程度では、単体利回りは良くても

一向に生活は楽になりません。

(これなら元手100万で、個別株への信用取引でも
 やっていた方が良い、というのは言い過ぎではないと思います。)




ということで、来年からは担保という考え方を最大限活用し、

より大きな投資をする、というのが私の戦略になります。




融資を使うなら戸建てではなく、アパートが基本です。

融資で戸建てを買うのはまったくレバレッジが効きません。

レバレッジが効かない投資は、お遊びに終わります。






300万〜400万円で地方のボロ戸建てを買うくらいなら

500万円出して、担保評価の出る戸建てを買った方が

投資の規模拡大にはつながります。




10年、20年かけてリタイアしたい人は、ボロ戸建て投資は良いと思います。

ただし、地方のボロ戸建ては、土地値がないので、出口をしっかり考えないと

中途半端な利回りでは、元本回収に多大な時間がかかり

回収できても、最終的に売り抜けて、出口が取れるとは限りません。





最近は地方でも、「賃貸需要があって200〜300万円台」などで買える

戸建て物件は希少になってきていますので、その点でも注意が必要ですね。




まあ戸建て投資が流行ること自体は私は歓迎です。

なぜなら私の買ったボロ戸建ての出口が取れる恩恵には

預かれるかもしれませんのでw




以上より、、、、

早期リタイアに地方のボロ戸建て投資は向かない

というのが私の考えです。




私は早期にリタイアしたいので

少ない資産で、如何に投資スピードを上げるか

というのを猛烈に考えなければいけません。




上記のことが分かるまで、1年くらいかかってしまいましたが

今はもう少し辛抱しながら、次の投資拡大のチャンスを掴むべく

今はできることをやって、その時その時で、最善の判断をしていきたいと思います。



自由な人生を手に入れる教科書 おすすめの電子書籍(読み物)です♪

コメント

コメントの投稿


非公開コメント

◆運営サイト◆

お金と資産形成を発信するメディア


あすなろLIFE」も連載中!

 

ヘッダー画像

http://www.asunarolife.net/
◆おすすめ記事◆

(はじめに)自己紹介

★2016年目標(ここまでいくぞ!)

★人生の転機となった成功体験

★私の不動産投資戦略〜序章

★続・私の不動産投資戦略

不動産投資の新着記事へ
著者プロフィール

マクフライ1983

Author:マクフライ1983
当ブログはリンクフリーです。
(中傷/不快コメントは削除します)

にほんブログ村 その他生活ブログ 不動産投資へ
にほんブログ村


【所有資産】
長野アパ1棟(14年12月/800万)
千葉戸建1号(15年2月/275万)
千葉戸建2号(15年11月/560万)
群馬アパ2号(16年4月/3000万)
千葉戸建3号(17年1月/350万)
千葉戸建4号(17年2月/320万)

1983年生まれ(現在33歳)。

IT企業に就職し、20代は遊び過ぎて借金をつくる。サービス業に転職し、28歳で投資を思い立って株トレードで一発逆転を狙うが、大惨敗で借金が100万円を超える。

結婚後、圧倒的な固定費削減で収支を改善し、なんとか収支プラテン。2014年末から不動産投資をスタート。低属性にも関わらず、3年でサラリーマンをリタイアするチャレンジングな目標に向けて邁進。2016年7月、不動産投資を始めてから約1年半でサラリーマンリタイア達成。現在、家賃収入65万円/月。9月ブログ事業を開始。


【思想/価値観】

・人生は短い、全力でenjoyする。
・かっこいい大人になる。
・新しい可能性を追求する。
・圧倒的な自己成長を求める。
・逃げずに挑戦すること。
・とにかくスピードで勝つ。
・神は細部に宿る。
・雑音は聞かない。
・勉強し結果を出す。
・人と比較しない。傲慢にならない。
・何かを捨てた時に、何かを得る。
・与える。周りにいい影響を及ぼす。

【目標】
      
〈2017年までの計画〉
14年(31歳)アパ1棟★達成
15年(32歳)戸建2戸購入★達成
16年(33歳)アパ1棟&マイホーム★達成
17年(34歳)CF70万&親孝行旅行

〈2018年までの計画〉
(35歳)月CF100万円

〈2023年までの計画〉 
(40歳)資産2億、月CF200万円

〈2028年までの計画〉
(45歳)資産5億、月CF500万円
ハワイに別荘を買う

〈2033年までの計画〉
50歳までにビリオネアになる
資産10億(不動産9億、現金1億)
ハワイに移住する

【戦略】

①年間500万円を不動産に投資
②CF100万円から繰上返済スタート
③法人化と自己資本比率の改善
④法人プロパー融資で規模拡大

【やりたいことリスト】

筋トレ、サーフィン、世界中を旅する、沖縄と北海道に別荘を持つ、国内を車で旅する、釣りざんまい、船舶免許を取る、旧友に会う、親孝行する

にほんブログ村 その他生活ブログ 不動産投資へ
にほんブログ村

マクフライへ問い合わせ・質問
メールで質問等はこちらへどうぞ
所有物件
木造アパート/1LDK×4世帯/2014年12月購入/平成3年築
[利回り18.6%]満室
木造戸建て/4LDK/2015年2月購入/平成元年築
[利回り17.8%]満室
木造戸建て/5LDK/2015年11月購入/S57年築
[利回り:13.3%]満室
木造アパート/1K×10世帯/2016年4月購入/平成2年築
[利回り:13.7%]満室
木造戸建て/2LDK/2017年1月購入/平成2年築
[利回り:17.1%]満室
木造戸建て/4LDK/2017年2月購入/昭和62年築
[利回り:●%]リフォーム中
-------------------------------
利回り
=年間賃料÷(物件価格+リフォーム費)
最新記事
カテゴリ
リンク
ランキング
月別アーカイブ