1棟目の戸建て収支を公開


1棟目戸建てのリフォームに行って来ました。

また片道3時間かけて、新幹線とレンタカー予約です。

今回は私一人で行って来ました。




朝食


まずは腹ごしらえ。

そして、入居付けいただいたE社へお土産持参しました。





残念ながら、担当者の方がいなかったので

丁重にお礼の気持ちだけ伝え、すぐにレンタカーで移動。



ウォシュレット



まずはウォシュレット交換。

難なくできました。

最初水漏れしたりしてちょっと焦りましたが。。。

こんな作業が業者に頼むと

5,000円〜8,000円くらいかかるのが信じられません。





古いウォシュレットは廃品回収業者さんに引き取りに来てもらいました。

なぜかお釣りがないとのことで、無料で引き取り頂きましたw





そして午後からは

テラスにある小さなウッドデッキが禿げていたのでペンキでDIY塗装。

10分もあれば、見違えるように変わります。



塗装前

デッキ塗装前

塗装後

ペンキ塗装後






和室に行ったら、綺麗に白クロスが貼ってありました。

恥ずかしながら私、、、、

砂壁ペンキ塗装に挫折したので、クロス屋さんに頼んでいたやつです。



和室
和室オレンジ



残っていたオレンジクロスを、指し色で入れてみましたが

そこそこ良い感じになっていました。




最後に玄関が汚くなっていた部分を掃除して終了

玄関





気になる事業的な側面ですが、、、


外観






物件購入費275万円で、リフォーム費75万円です。

◆合計:350万円(築26年)
◆購入日:2月末
◆賃貸募集:募集開始から1週間でお申し込み(内見1組目)
◆賃料:52,000円
◆利回り:17.8%





不動産の購入日からリフォームを経て、募集開始して

最終的にお申し込みが入るまで、1ヶ月弱でした。




逆に言うと、最短でもこれくらいはかかるということです。

3月中頃までに募集開始できたのが大きかったです。




今回、はじめて戸建てをやってみて

リフォーム費用において、一つの基準ができたのが最大の収穫です。





戸建ては延べ床面積が広くなるので、クリーニング代やクロス施工代が

どうしてもかかります。




が、、、諦めてはいけません!


物件を安く購入することに加えて、リフォーム費をどこまでかけるか。





高圧洗浄が必要な窓サッシを除いて、それ以外のクリーニングは全部自分でやるとか

募集上、内見者のインパクトが出ない部分は、最低限の原状回復に抑えるとか、、、、

いろいろ改善余地があります。







でも最重要なのは、リフォーム費用ではなく

取れる「家賃」なのです。





戸建ては、1,000円、2,000円の賃料でだいぶ利回りが変わります。

(今回で言うと、家賃2,000円アップすると、利回りは18.5%まで上がります)





賃料をいかに上げられるかは、内見者へ即決を促せるインパクトを

どれだけ出せるかです。




「ここに住みたい!」という気持ちを、一瞬で引き出せるだけの魅力をいかにつくるか。

これはすべて、大家の裁量によります。




今回は、色々な意味で、勉強になった1棟目でした。





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コメント

参考にさせて頂いております。

はじめまして^^
不動産投資家さんの本音としてブログを参考にさせて頂いております。

更新を楽しみにしております。

Re: 参考にさせて頂いております。

角田さん

はじめまして!

私はまだ投資家と呼べるほどではありませんが
いろいろ悩みながら、なんとかやっている感じです。

そんな私ですが、素人なりに感じた事は今後もいろんな視点で
書いていこうと思います。

今後ともよろしくおねがいします。

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マクフライ1983

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【所有資産】
長野アパ1棟(14年12月/800万)
千葉戸建1号(15年2月/275万)
千葉戸建2号(15年11月/560万)
群馬アパ2号(16年4月/3000万)
千葉戸建3号(17年1月/350万)
千葉戸建4号(17年2月/320万)

1983年生まれ(現在33歳)。

IT企業に就職し、20代は遊び過ぎて借金をつくる。サービス業に転職し、28歳で投資を思い立って株トレードで一発逆転を狙うが、大惨敗で借金が100万円を超える。

結婚後、圧倒的な固定費削減で収支を改善し、なんとか収支プラテン。2014年末から不動産投資をスタート。低属性にも関わらず、3年でサラリーマンをリタイアするチャレンジングな目標に向けて邁進。2016年7月、不動産投資を始めてから約1年半でサラリーマンリタイア達成。現在、家賃収入65万円/月。9月ブログ事業を開始。


【思想/価値観】

・人生は短い、全力でenjoyする。
・かっこいい大人になる。
・新しい可能性を追求する。
・圧倒的な自己成長を求める。
・逃げずに挑戦すること。
・とにかくスピードで勝つ。
・神は細部に宿る。
・雑音は聞かない。
・勉強し結果を出す。
・人と比較しない。傲慢にならない。
・何かを捨てた時に、何かを得る。
・与える。周りにいい影響を及ぼす。

【目標】
      
〈2017年までの計画〉
14年(31歳)アパ1棟★達成
15年(32歳)戸建2戸購入★達成
16年(33歳)アパ1棟&マイホーム★達成
17年(34歳)CF70万&親孝行旅行

〈2018年までの計画〉
(35歳)月CF100万円

〈2023年までの計画〉 
(40歳)資産2億、月CF200万円

〈2028年までの計画〉
(45歳)資産5億、月CF500万円
ハワイに別荘を買う

〈2033年までの計画〉
50歳までにビリオネアになる
資産10億(不動産9億、現金1億)
ハワイに移住する

【戦略】

①年間500万円を不動産に投資
②CF100万円から繰上返済スタート
③法人化と自己資本比率の改善
④法人プロパー融資で規模拡大

【やりたいことリスト】

筋トレ、サーフィン、世界中を旅する、沖縄と北海道に別荘を持つ、国内を車で旅する、釣りざんまい、船舶免許を取る、旧友に会う、親孝行する

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所有物件
木造アパート/1LDK×4世帯/2014年12月購入/平成3年築
[利回り18.6%]満室
木造戸建て/4LDK/2015年2月購入/平成元年築
[利回り17.8%]満室
木造戸建て/5LDK/2015年11月購入/S57年築
[利回り:13.3%]満室
木造アパート/1K×10世帯/2016年4月購入/平成2年築
[利回り:13.7%]満室
木造戸建て/2LDK/2017年1月購入/平成2年築
[利回り:17.1%]満室
木造戸建て/4LDK/2017年2月購入/昭和62年築
[利回り:●%]リフォーム中
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利回り
=年間賃料÷(物件価格+リフォーム費)
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