1棟目アパートの空室を埋めた全軌跡


1棟目アパートを埋めるための努力と苦悩をまとめてみました。



 ・1月10日頃、リフォーム完了
 (主に和室の洋室化とハウスクリーニングのみ実施)
 
 ・2月上旬、客付け会社に状況確認
 (そこそこウェブ閲覧多いですよ、という担当営業マンの声が後々まったく決まらない展開に。。。。
  今思えば、ここで対策をしっかり打っておくべきだったが、それは後の祭り。)

 ・2月22日、あまりに決まらないので客付けグッズ購入&キッチンのカッティングシートを赤色に
  この時が一番焦っていましたが、とりあえず対策した事に満足感を覚える、初心者具合w

 ・2月28日、客付け会社に怒鳴り込みメール送信!
  社長に発破をかけて、営業部長に改善提案いただくようにお願い。

 ・3月1日、営業部長さんより募集条件の変更提案を受ける
  (間取り2Kで家賃35,000円+管理費1,000円
→間取り1LDKに変更、家賃29,000円+管理費1,000円+駐車場3,000円の見せ方へ変更)


  この対策により、一気にウェブ閲覧数が増えて地域で400件近くある物件の中で
  ポータル閲覧数順位が10位台まで急上昇。フリーレントも1ヶ月付与。


 ・3月15日、無事入居のお申込を頂く

  当初の家賃より3,000円下がり、フリーレント1ヶ月使用したが
  十分満足できる内容。





ポイントは、間取り変更によりポータルの閲覧数を一気に上げた事と

営業マンのインセンティブorお客様フリーレントとして使用できるよう

1ヶ月の免責を設けた事。




それから専任でお願いしている、客付け会社に

闘魂注入メールを送った事で、内見数が上がった事です。

(※1ヶ月半で3件内見→10日間で6件内見まで増加)





今回の経験で、募集条件の見せ方は、「地域最安価格」にすることでメリットを出し

あとは客付け会社の力の入れ具合を上げたのがポイントだった事が分かります。




今後購入する不動産は一般媒介では

そこまで強く客付けをお願いできませんから

数を当たること(客付け会社を増やす事)で内見数を増やせます。





1、2社ではなく、5社、6社と営業会社を増やせば

それだけ内見が入る可能性は、どんどん高くなります。




ただし内見数が増えても決まらないのは、物件のバリューがお客様にとって

低く見えている可能性がありますので、決定率を上げたいなら

適宜、内装などをテコ入れする必要があります。





最終的には家賃を落とせば、どんな物件でも決まるでしょうが

利回りは落ちますので、どこまで家賃下落せず、入居付けできるかが

大家の腕の見せ所です。




あとは、冷静に客観的に、今は何にフォーカスしなければいけないのか

を考える事が重要だと思います。




力を入れると言っても、、、、

営業会社を増やすのか、既に募集している客付け会社の営業メリットを出す事なのか

物件の内装なのか、ウェブ掲載写真なのか等、、、、、、

状況に応じて対策内容がまったく変わって来ます。




これは問題の本質を見極める力が、大家にも必要です。

そして、狙いが当たれば、大家としてのやりがいに繋がります。




私もこの1棟目ボロアパートで、色々経験できました。

今後につながる反省点が沢山出たので、苦労はしましたが

良い経験値になったと思います。





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マクフライ1983

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【所有資産】
長野アパ1棟(14年12月/800万)
千葉戸建1号(15年2月/275万)
千葉戸建2号(15年11月/560万)
群馬アパ2号(16年4月/3000万)
千葉戸建3号(17年1月/350万)
千葉戸建4号(17年2月/320万)
千葉アパ3号(17年4月/2100万)

1983年生まれ(現在33歳)。現在、家賃収入93万円/月・返済比率30%台。同志社大学商学部卒・既婚・子なし。

IT企業に就職し、20代は遊び過ぎて借金をつくる。サービス業に転職し、28歳で投資を思い立って株トレードで一発逆転を狙うが、大惨敗で借金が100万円を超える。

結婚後、圧倒的な固定費削減で収支を改善し、なんとか収支プラテン。2014年末から不動産投資をスタート。2016年7月、不動産投資を始めてから約1年半でサラリーマンリタイア達成。


【思想/価値観】

・人生は短い、全力でenjoyする。
・かっこいい大人になる。
・新しい可能性を追求する。
・圧倒的な自己成長を求める。
・逃げずに挑戦すること。
・とにかくスピードで勝つ。
・神は細部に宿る。
・雑音は聞かない。
・勉強し結果を出す。
・人と比較しない。傲慢にならない。
・何かを捨てた時に、何かを得る。
・与える。周りにいい影響を及ぼす。

【目標】
      
〈2019年までの計画〉
14年(31歳)アパ1棟★達成
15年(32歳)戸建2戸購入★達成
16年(33歳)アパ1棟&マイホーム★達成
17年(34歳)CF60万 目標!
18年(35歳)CF75万 目標!
19年(36歳)CF100万 目標!


〈2023年までの計画〉 
(40歳)資産3億、月CF200万円

〈2028年までの計画〉
(45歳)資産6億、月CF400万円
★ハワイに別荘を買う

〈2033年までの計画〉
資産15億(不動産12億、現金3億)

【やりたいことリスト】

筋トレ、サーフィン、世界中を旅する、沖縄と北海道とハワイに別荘を持つ、国内を車で旅する、釣りざんまい、船舶免許を取る、旧友に会う、親孝行する

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所有物件
木造アパート/1LDK×4世帯/2014年12月購入/平成3年築
[利回り18.6%]満室
木造戸建て/4LDK/2015年2月購入/平成元年築
[利回り17.8%]満室
木造戸建て/5LDK/2015年11月購入/S57年築
[利回り:13.3%]満室
木造アパート/1K×10世帯/2016年4月購入/平成2年築
[利回り:13.7%]満室
木造戸建て/2LDK/2017年1月購入/平成2年築
[利回り:17.1%]満室
木造戸建て/4LDK/2017年2月購入/昭和62年築
[利回り:16.8%]満室
木造アパート/1K×6世帯/2017年4月購入/平成18年築
[利回り:13.6%]満室
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利回り
=年間賃料÷(物件価格+リフォーム費)
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