戸建ての家賃相場はどうやって決める?


来週、購入予定の戸建ては

今のところ、誰かに横取りされた、という連絡は入っていません(笑)。

早めに契約したいものですが、売り主様からの連絡待ちです。

手付入れるまでは安心できませんからね。




さて買った戸建てですが

私も、このド田舎(関東ではない)に住んでおりますので

今回は千葉の物件なのですが、まったく家賃相場が分かっておりません。





家賃相場というのは、同じエリアや築年数でも

近隣の状況、建物ハードの設備や間取り、駐車場の台数など

細かいポイントで想定家賃が変わって来ます。

とくに立地は、少しの場所の違いで、大きな差が出るものと考えています。





私も先日、今回の購入予定物件の近隣は

車でドライブしながら1、2時間ほどはまわってみたものの

なんとなくの感覚しか持てません。





結局は、そのエリアに住まないと、分からないのでしょうが

すぐにそれは無理ですし、人が住んでいる、住宅はあるわけで

あとは賃料をいくらにすれば妥当かの問題になります。




そして今回は、不動産会社に複数者にアプローチして

住所や間取りなど物件概要を伝えて、プロの意見を聞いてみました!





すると面白いことに、、、、

最初に問い合わせした所からは、

4万5千円でどうでしょうか、と言われ、、、、

2社目は5〜6万円くらいです、と言われ、、、、

最後は、6万円くらいから募集してみてはどうでしょうか?、、、と言われました。





まあ私の提供している情報が断片的なのでしょうから

こんなに違いが出るのはしょうがありませんがそれにしてもこの開き。。。。




想定賃料の決め方として私の中では、、、

建物の設備、立地や周辺環境、第3者意見(不動産会社)を元にしますが

あとは、入居付けする時期と、埋めたいスピード感などを照らし合わせて

最後は、、、えいやっ!と決めるしかないのでしょうね。





あとはリフォーム費用によって変わります。

戸建て投資は、物件価格に対するリフォーム費用が大きくなりがちなので

気をつけなければいけません。




300万円の戸建てに、50万円のリフォームをするのと、100万円にするのとでは

ぜんぜん利回りが変わって来ますからね。




今回は想定家賃を5万円前後として

逆算して、かけることのできるリフォーム費用を算定しています。

リフォームの内容を、ニーズに合うようにすることや

写真の撮り方などを工夫しながら、やってみようと思います。



あとは内見を増やすためにキャッチーにしないとですね!

今週、来週は戦いになりそうです。

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マクフライ1983

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【所有資産】
長野アパ1棟(14年12月/800万)
千葉戸建1号(15年2月/275万)
千葉戸建2号(15年11月/560万)
群馬アパ2号(16年4月/3000万)
千葉戸建3号(17年1月/350万)
千葉戸建4号(17年2月/320万)
千葉アパ3号(17年4月/2100万)

1983年生まれ(現在33歳)。

IT企業に就職し、20代は遊び過ぎて借金をつくる。サービス業に転職し、28歳で投資を思い立って株トレードで一発逆転を狙うが、大惨敗で借金が100万円を超える。

結婚後、圧倒的な固定費削減で収支を改善し、なんとか収支プラテン。2014年末から不動産投資をスタート。低属性にも関わらず、3年でサラリーマンをリタイアするチャレンジングな目標に向けて邁進。2016年7月、不動産投資を始めてから約1年半でサラリーマンリタイア達成。現在、家賃収入93万円/月。9月ブログ事業を開始。


【思想/価値観】

・人生は短い、全力でenjoyする。
・かっこいい大人になる。
・新しい可能性を追求する。
・圧倒的な自己成長を求める。
・逃げずに挑戦すること。
・とにかくスピードで勝つ。
・神は細部に宿る。
・雑音は聞かない。
・勉強し結果を出す。
・人と比較しない。傲慢にならない。
・何かを捨てた時に、何かを得る。
・与える。周りにいい影響を及ぼす。

【目標】
      
〈2017年までの計画〉
14年(31歳)アパ1棟★達成
15年(32歳)戸建2戸購入★達成
16年(33歳)アパ1棟&マイホーム★達成
17年(34歳)CF60万&カードローン返済

〈2018年までの計画〉
(35歳)月CF100万円

〈2023年までの計画〉 
(40歳)資産2億、月CF200万円

〈2028年までの計画〉
(45歳)資産5億、月CF500万円
ハワイに別荘を買う

〈2033年までの計画〉
50歳までにビリオネアになる
資産10億(不動産9億、現金1億)
ハワイに移住する

【戦略】

①年間500万円を不動産に投資
②CF100万円から繰上返済スタート
③法人化と自己資本比率の改善
④法人プロパー融資で規模拡大

【やりたいことリスト】

筋トレ、サーフィン、世界中を旅する、沖縄と北海道に別荘を持つ、国内を車で旅する、釣りざんまい、船舶免許を取る、旧友に会う、親孝行する

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所有物件
木造アパート/1LDK×4世帯/2014年12月購入/平成3年築
[利回り18.6%]満室
木造戸建て/4LDK/2015年2月購入/平成元年築
[利回り17.8%]満室
木造戸建て/5LDK/2015年11月購入/S57年築
[利回り:13.3%]満室
木造アパート/1K×10世帯/2016年4月購入/平成2年築
[利回り:13.7%]満室
木造戸建て/2LDK/2017年1月購入/平成2年築
[利回り:17.1%]満室
木造戸建て/4LDK/2017年2月購入/昭和62年築
[利回り:16.8%]満室
木造アパート/1K×6世帯/2017年4月購入/平成18年築
[利回り:13.6%]5/6入居
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利回り
=年間賃料÷(物件価格+リフォーム費)
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