私のキャッシュフロー拡大方法の変遷


今日から4日間会社に休みをもらってゆっくりしてきます。



スケジュールは、、、、

妻の実家に行ってご挨拶。

そこから千葉の戸建て物件を内見。

続いて千葉の旅館で1泊。




旅館はお気に入りでもう3回目です。

毎回美味しいお刺身を食べれるので楽しみです。



***



さて今日は不動産投資におけるキャッシュフロー拡大方法について

私の考えの変遷を書いてみようと思います。







当初、地方の築古木造アパートを買ってどんどん増やしながら

手元キャッシュを増やし、いずれ首都圏に進出するか、大きなRCへと

移っていく戦略を取っていました。




そしてめでたく1棟目を昨年取得しました。

地銀から諸費用もリフォーム代も込みで

オーバーローンの融資を引くことができました。




ここまでは上々の滑り出しです!

次も行くぞーどんどん買うぞー!という感じでした。

しかし!その後が続かない状況になりました。。。。。





私の居住地だと地方でも田舎過ぎて、良い物件(アパ)が出ません。

一方で、首都圏までエリアを広げると築古アパの中には

利回りが良い物が出ることが多くなります。





しかしながら次なる壁に直面します。

買い付けを入れても、なかなか通らないのです。





それは例えて言うなら、

田舎の高校でそこそこ成績が良かったのに、有名な予備校の全国模試を受けたら

ぜんぜん偏差値が大したこと無い「現実」に直面、という感じでしょうか。

(分かりにくい例ですみません)。





プロ投資家が集まる都会に出て行くと、

普通に戦っても勝てないのです。

スピードで負けるなら、情報収集をリアルタイムでやればいいです。



情報をゲットしたら、仕事を午後休取ってでも、見に行って買い付けを入れる。

そこそこ根性があれば誰でもできます。




しかし問題はそこではありません。

一番の問題は、都会に行けば行くほど、「現金買い付けできる人」が増えます。

お金持ちの大半は都会に住んでいるようです。。。





驚きの事実ですが、都会に行けば、1000万〜2,000万くらいのアパートを

平気で現金購入する人が、一定数いるのです(羨ましいかぎりです!)。





私も妻と頑張って貯蓄していますが年間400万が限界。

数年待てば現金購入購入できますが、このブログの目標である

"3年リタイア"は絶対に無理。




そして築古高利回り物件では金融機関からの融資が引けません。

属性や居住地、物件の優秀さ、すべてが揃えば出るかもしれませんが

私のような田舎サラリーマンには無理です。





では属性が低く、現金をそんなに持っていない私達が

どんなプロ大家でも、どんな資産家でも

対等に戦うためにはどうすればいいか?




行き着いた結論が、戸建て投資でした。

築古で地方(と言っても賃貸需要はある)の戸建てを買うのに必要な資金は

せいぜい400万円程度。




これなら物件情報をゲットして買い付けを入れるスピードをMAXにして

現金で購入すれば、どんな投資家・資産家とも対等に戦えます。




現在は、戸建てばかり物件情報を見ていますが

これから相続や色んな問題で、地方の空き家も多くなって来るので

過疎地になる場所はダメですが、立地と需要と不動産のハードをしっかり

検討して購入していけば、投資として十分成立するはずです。




私は、最近は400万以上の戸建てには見向きもしません。




最低でも300万円前後で購入し

リフォーム諸費用込みで350〜400万弱で商品を作った後に

家賃を5万円前後で貸せれば、利回り15%以上の物件の出来上がります。

指値がうまく通って、運良く200万円台で買えれば、もっと利回りが上がります。

あとは築年やハードの痛み具合で、妥当金額を前後するイメージでしょうか。





これから日本の人口は減りますが、住居が無くなることはありません。

アベノミクスだからと言って、どの株でも買えば儲かる訳ではないのと同様に、

不動産投資においても、買って良い物件と、ダメ物件が必ず存在します。





ダメ物件を掴まないようにするためには、勉強するしかありません。

収益力の低い物件や修繕が多額にかかる物件を買えば

資産拡大スピードは落ちるだけですから。





あとは私の課題は、期限が3年以内!と決めているので

ローンをいかに上手く織り交ぜて使うかということと

居住地という、、、、切っても切り離せない立地的なハンデはあるので

物件のリフォームや入居付けを効率的(現地に足を運ぶ回数を最小限)に実施する必要があります。





このど田舎で良い利回りの戸建て物件が出るのが一番楽ですが

頻出数が少ないのと、取れる家賃に限界もあるので、簡単ではありません。

このど田舎の物件情報は、あまり過度な期待をしないで、情報だけは探し続けます。




今後の方針としては、、、

1年に最低でも2、3戸は買えるよう、手元の現金と融資ポテンシャル、立地を元に

策を常に考えて思考しながら、スピード感を持った投資ができるよう動きたいと思います。



全額現金購入では、3年でリタイアできるだけの投資ボリュームが達成できませんから

そこは知恵とアイデアを、ない頭を振り絞って考えるしか無いでしょう。



こういうのを考えるのが楽しいことでもあります。

自分の経験、頭、資金、人のつながり、市場の動向などなど

すべてを使っておこなう挑戦のような感覚ですね。




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コメント

やー、アゲアゲ(=゚ω゚)ノ
凄いな〜やる気がー。
しかし、なぜその物件借り人が買わないのでしょー?
なんか危険な気がします。
戸建はアパートと違いほいほい借りないのと、借りてもシェア目的やらで借りそうですよね。
ぼろぼろにされて修繕費もかさみ、あげくシェアだと現状回復してもらえるのでしょうかね。
アパートのほうが良い気がします。

Re: タイトルなし

プスプスさん

この戸建ては瞬殺で売れたみたいです。

戸建て投資は私も勉強し始めなので、何事も経験なので
やれるとこまでやってみます。

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マクフライ1983

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【所有資産】
長野アパ1棟(14年12月/800万)
千葉戸建1号(15年2月/275万)
千葉戸建2号(15年11月/560万)
群馬アパ2号(16年4月/3000万)
千葉戸建3号(17年1月/350万)
千葉戸建4号(17年2月/320万)
千葉アパ3号(17年4月/2100万)

1983年生まれ(現在33歳)。現在、家賃収入93万円/月・返済比率30%台。同志社大学商学部卒・既婚・子なし。

IT企業に就職し、20代は遊び過ぎて借金をつくる。サービス業に転職し、28歳で投資を思い立って株トレードで一発逆転を狙うが、大惨敗で借金が100万円を超える。

結婚後、圧倒的な固定費削減で収支を改善し、なんとか収支プラテン。2014年末から不動産投資をスタート。2016年7月、不動産投資を始めてから約1年半でサラリーマンリタイア達成。


【思想/価値観】

・人生は短い、全力でenjoyする。
・かっこいい大人になる。
・新しい可能性を追求する。
・圧倒的な自己成長を求める。
・逃げずに挑戦すること。
・とにかくスピードで勝つ。
・神は細部に宿る。
・雑音は聞かない。
・勉強し結果を出す。
・人と比較しない。傲慢にならない。
・何かを捨てた時に、何かを得る。
・与える。周りにいい影響を及ぼす。

【目標】
      
〈2019年までの計画〉
14年(31歳)アパ1棟★達成
15年(32歳)戸建2戸購入★達成
16年(33歳)アパ1棟&マイホーム★達成
17年(34歳)CF60万 目標!
18年(35歳)CF75万 目標!
19年(36歳)CF100万 目標!


〈2023年までの計画〉 
(40歳)資産3億、月CF200万円

〈2028年までの計画〉
(45歳)資産6億、月CF400万円
★ハワイに別荘を買う

〈2033年までの計画〉
資産15億(不動産12億、現金3億)

【やりたいことリスト】

筋トレ、サーフィン、世界中を旅する、沖縄と北海道とハワイに別荘を持つ、国内を車で旅する、釣りざんまい、船舶免許を取る、旧友に会う、親孝行する

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所有物件
木造アパート/1LDK×4世帯/2014年12月購入/平成3年築
[利回り18.6%]満室
木造戸建て/4LDK/2015年2月購入/平成元年築
[利回り17.8%]満室
木造戸建て/5LDK/2015年11月購入/S57年築
[利回り:13.3%]満室
木造アパート/1K×10世帯/2016年4月購入/平成2年築
[利回り:13.7%]満室
木造戸建て/2LDK/2017年1月購入/平成2年築
[利回り:17.1%]満室
木造戸建て/4LDK/2017年2月購入/昭和62年築
[利回り:16.8%]満室
木造アパート/1K×6世帯/2017年4月購入/平成18年築
[利回り:13.6%]満室
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利回り
=年間賃料÷(物件価格+リフォーム費)
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