低属性の私が取る不動産投資方法


ど田舎に住んでいて、給料が安い属性だと

物件を探すのも、融資を付けてもらうのも最強に難しいです。

でもこの難題は、絶対に乗り越えなければいけません。




木造の築古不動産に融資してくれる金融機関はほとんどありません。

私も1棟目は築24年のアパートにオーバーローンが付いたのは

物件の価格が安いのと、地域ならではの、勤務先会社への信頼だと思っています。

なのでこれは特異な例です。




そうなった時に現金(キャッシュ)を貯めるのが大切になってきます。

キャッシュを持っていれば、担保が出にくい高利回り物件(土地値の安い田舎に多い)でも

融資割合を減らして、現金投入すれば買えます。




また不動産の規模が小さければ、融資相談を無くして

全額現金で買えれば、買い付けのスピードとそれが通る確率も高めます。




ただし一つキャッシュを投入するデメリットがあります。

それは所有不動産を増やすスピードが遅くなることです。




最短サラリーマンリタイアを標榜する私にとって

投資スピードが落ちれば、それはキャッシュフローが低いままになりますので

いつまで経ってもリタイアすることができませんからね。





そこであとはハイブリッド投資しかありません。

現金買い付け→それを担保に次は融資買い付け→キャッシュが貯まったらまた現金買い付け

この繰り返しを行う方法です。




問題はキャッシュが貯まるまでの期間に良い物件が出て来てそれが買えないと

機会損失になるので、手元現金量のコントロール(常にキャッシュを持っておく)

というのが重要になると考え、現在は貯蓄に励んでおります。




なんとかRCを購入(スルガ利用など)で、キャッシュフローを最初に一気に増やしてから

その後、貯まった現金で小さい物件(戸建て等)を買う方法も考えましたが

確実性を重視して、それは見送りました。




不動産投資は1棟目が大切というのは本当だと思います。

最初からこけたら、リタイアどころではなくなりますから。





また地方の耐用年数越え木造アパートには

金融機関からの融資が付きませんが

地銀や信金の中でも、担当者による部分がありますので

その点で金融機関探しはやっておく必要があるかもしれません。






フルローンは無理でも、半分とか出してもらえるなら、購入可能性が出て来ます。

戸建てよりリスクが高いですが、アパはやはりキャッシュフロー的には強いですから。





私の1棟目はアパートを購入しつつも、今は戸建て投資も注力するつもりですが傾いておりますが

まずは手元キャッシュをしっかり貯めて、金融機関とのリレーション作りをしっかりやっていけば

不動産を購入するということについては可能性は広がっていくと考えています。

あとは良い物件が見つかるかどうかだけです。




可能性は小さく考えると小さくなりますが、大きく考えると、広がっていくものです。

低属性の私でも、突破口は必ずあると思っています。


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マクフライ1983

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【所有資産】
長野アパ1棟(14年12月/800万)
千葉戸建1号(15年2月/275万)
千葉戸建2号(15年11月/560万)
群馬アパ2号(16年4月/3000万)
千葉戸建3号(17年1月/350万)
千葉戸建4号(17年2月/320万)

1983年生まれ(現在33歳)。

IT企業に就職し、20代は遊び過ぎて借金をつくる。サービス業に転職し、28歳で投資を思い立って株トレードで一発逆転を狙うが、大惨敗で借金が100万円を超える。

結婚後、圧倒的な固定費削減で収支を改善し、なんとか収支プラテン。2014年末から不動産投資をスタート。低属性にも関わらず、3年でサラリーマンをリタイアするチャレンジングな目標に向けて邁進。2016年7月、不動産投資を始めてから約1年半でサラリーマンリタイア達成。現在、家賃収入65万円/月。9月ブログ事業を開始。


【思想/価値観】

・人生は短い、全力でenjoyする。
・かっこいい大人になる。
・新しい可能性を追求する。
・圧倒的な自己成長を求める。
・逃げずに挑戦すること。
・とにかくスピードで勝つ。
・神は細部に宿る。
・雑音は聞かない。
・勉強し結果を出す。
・人と比較しない。傲慢にならない。
・何かを捨てた時に、何かを得る。
・与える。周りにいい影響を及ぼす。

【目標】
      
〈2017年までの計画〉
14年(31歳)アパ1棟★達成
15年(32歳)戸建2戸購入★達成
16年(33歳)アパ1棟&マイホーム★達成
17年(34歳)CF70万&親孝行旅行

〈2018年までの計画〉
(35歳)月CF100万円

〈2023年までの計画〉 
(40歳)資産2億、月CF200万円

〈2028年までの計画〉
(45歳)資産5億、月CF500万円
ハワイに別荘を買う

〈2033年までの計画〉
50歳までにビリオネアになる
資産10億(不動産9億、現金1億)
ハワイに移住する

【戦略】

①年間500万円を不動産に投資
②CF100万円から繰上返済スタート
③法人化と自己資本比率の改善
④法人プロパー融資で規模拡大

【やりたいことリスト】

筋トレ、サーフィン、世界中を旅する、沖縄と北海道に別荘を持つ、国内を車で旅する、釣りざんまい、船舶免許を取る、旧友に会う、親孝行する

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所有物件
木造アパート/1LDK×4世帯/2014年12月購入/平成3年築
[利回り18.6%]満室
木造戸建て/4LDK/2015年2月購入/平成元年築
[利回り17.8%]満室
木造戸建て/5LDK/2015年11月購入/S57年築
[利回り:13.3%]満室
木造アパート/1K×10世帯/2016年4月購入/平成2年築
[利回り:13.7%]満室
木造戸建て/2LDK/2017年1月購入/平成2年築
[利回り:17.1%]満室
木造戸建て/4LDK/2017年2月購入/昭和62年築
[利回り:16.8%]満室
木造アパート/1K×6世帯/2017年4月購入/平成18年築
[利回り:13.6%]5/6入居
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利回り
=年間賃料÷(物件価格+リフォーム費)
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