高利回り不動産投資の問題点


前回の記事「超高利回り不動産投資戦略でリタイアを目指す」において

利回りを圧倒的に追求したアパートを所有することで

色々なリスクに対応しながら、手元現金を増やすことができる。

それにより、、、

リタイアまでのスピードが加速する、という話しをしました。




これを私が年内に購入予定の木造アパートを例にとって説明します。

アパートは、築23年で800万。

1LDKと2Kの混在で全4戸です。




手取り家賃収入が満室時には、140〜150万程度なので

そこからローン返済や運営費用(管理手数料、広告料、保険料、その他必要経費)を

すべて引いても年間80万円以上の手残りになります。

800万円の所有資産で、手残りが80万以上なら、10%利回り達成です。



これをすべてオーバーローンを引きましたので

自分の財布からの持ち出しはゼロです。




今回は、リフォームすれば入居付けは問題無さそう

との賃貸営業マンの心強いコメントをもらっていますが

もし仮に2室空室が出ても赤字になりません。

家賃相場も調べて、近隣相場より安いことも確認済です。




商品/サービスをつくる時には

物件の価格や立地だけでなく、その他にも

修繕必要時期の目処、融資利率、入居付けの難易度、近隣相場を総合的に判断して

最終的に儲けがしっかり出るかどうかを判断しています。

今回の物件においても、そうとう緻密に計算しているので問題ありません。
(それでもはじめての購入なので、そういう意味での不安はありますが)




ここから前回の続きですが、、、、

ではこの築古物件の高利回り投資の問題点は何でしょうか?




おそらく通常の考え方だと、、、、

古いことから突発的な修繕が発生したり

入居付けが困難で苦んだり

築古に融資を受けると、その後の融資が引けないとか

いろいろ言われます。




でもこれは築古に限らず、築浅でも、発生しうることではないでしょうか。

不動産は商売なので、築が浅いとか、新築だから安心なんてことはないです。

逆に、、、

新築なら満室で当たり前ですし、出口(売却)までほとんど手残りはありません。

新築や区分マンションはキャピタルゲインを狙う以外は

インカムゲインを狙いにくい投資だと考えています。

新築は手元資金が潤沢でない人がやる投資ではありません。




よって、、、、

不動産投資では、リスクをゼロにできない以上

リターンを大きくする方が結果的に手元現金は貯まっていくというのが私の考えです。

たとえ急な修繕や空室が発生しても、高利回りだからこそ

手元キャッシュを投じて対策可能なのです。

対策した後は、また高利回りで、収益がどんどん出てきます。




また減価償却費を短期間に計上できるので、サラリーマン給与と相殺すれば

自分が払うべき税金は格段に減がるというメリットもあります。

(ここらへんは金融機関への印象もありますのでやり過ぎはダメですが)




もちろん築古の場合でも、、、

不動産投資なので、失敗するリスクはありますが

ここも所有する物件数が増えていけば上記のリスクは緩和していきますし

一番は自分の経験・成長につながります。

将来大きな物件を買った時に、失敗するよりましというものです。

私が最初からRCの大型物件にしなかった理由はここにあります。

物件内で事故(自殺など)が起こってしまったら

大規模物件だと、取り返すのが難しくなります。




では再度、この戦略の最大の問題は?





リスクと言えるかどうか分かりませんが私は




「物件が買えるかどうか」




が最大の課題だと考えています。




つまり表面利回り20%の物件は、世の中にどんだけあるの?という疑問です。

たぶん少ないですw

首都圏なら、物件が出たら、1時間以内には買付が入るでしょう。





でも「物件が買えない」とか

「利回り20%以上の物件が見つからない」というのは

私にとっては、リタイアまでのスピード感が遅れるだけです。




ただし私のような、このど田舎だからこそ

買付の競合も少なく、首都圏よりよっぽど、買付が通る可能性がありますので

ここも買えないリスク、というのはそこまで高くない可能性もあります。

今回のボロアパートも、ずっと購入されず数ヶ月も残っていた物件でした。





そういうことあれば、必死で探して、必死で指値をすれば

物件は十分出て来ると信じてますし

属性融資も本業のあるこの地の利を活かす方が

金融機関も信頼してくれて融資が引きやすい環境なので、勝算があります。






これが私がこの戦略を採用しようと考えた理由です。



首都圏だと、現在は、築20年過ぎていても表面利回り12〜13%もあれば

すぐに売れてしまいますが、私はその戦略は取りません。

運営がそうとう苦労すると思いますし、精神的な余裕がありません。

加えて、入居付けは激戦です。

このバブル景気の中で、低いとは言えませんが中途半端な利回りで購入すると

あとあと苦労すると思いますので。





あとは私への融資の限界がどこでくるか、という未知数があります。

築古資産ばかりでも、追加融資が出る為には

ここは大家の経営実績をアピールするしかないでしょう。

これは大家であるからには宿命です。

経営力の無い大家は、評価されませんので勉強あるのみです。

そして満室にして、しっかり金融機関にもアピールできる状態をつくります。





現在は税金の勉強や、リフォームの勉強を中心にやっていて

いかにコストを低く、良いサービスを提供できるかを考え、勉強しています。

あとは物件検索ですね。

今日も3、4件の物件資料を請求しました。



***


明日から3日ほど地元に帰ります。

戻って来てからまた、淡々と更新していこうと思います。




自由な人生を手に入れる教科書 おすすめの電子書籍(読み物)です♪

コメント

コメントの投稿


非公開コメント

◆運営サイト◆

お金と資産形成を発信するメディア


あすなろLIFE」も連載中!

 

ヘッダー画像

http://www.asunarolife.net/
◆おすすめ記事◆

(はじめに)自己紹介

★人生の転機となった成功体験

★私の不動産投資戦略〜序章

★続・私の不動産投資戦略

不動産投資の新着記事へ
著者プロフィール

マクフライ1983

Author:マクフライ1983
当ブログはリンクフリーです。
(中傷/不快コメントは削除します)

にほんブログ村 その他生活ブログ 不動産投資へ
にほんブログ村


【所有資産】
長野アパ1棟(14年12月/800万)
千葉戸建1号(15年2月/275万)
千葉戸建2号(15年11月/560万)
群馬アパ2号(16年4月/3000万)
千葉戸建3号(17年1月/350万)
千葉戸建4号(17年2月/320万)
千葉アパ3号(17年4月/2100万)

1983年生まれ(現在33歳)。現在、家賃収入93万円/月・返済比率30%台。同志社大学商学部卒・既婚・子なし。

IT企業に就職し、20代は遊び過ぎて借金をつくる。サービス業に転職し、28歳で投資を思い立って株トレードで一発逆転を狙うが、大惨敗で借金が100万円を超える。

結婚後、圧倒的な固定費削減で収支を改善し、なんとか収支プラテン。2014年末から不動産投資をスタート。2016年7月、不動産投資を始めてから約1年半でサラリーマンリタイア達成。


【思想/価値観】

・人生は短い、全力でenjoyする。
・かっこいい大人になる。
・新しい可能性を追求する。
・圧倒的な自己成長を求める。
・逃げずに挑戦すること。
・とにかくスピードで勝つ。
・神は細部に宿る。
・雑音は聞かない。
・勉強し結果を出す。
・人と比較しない。傲慢にならない。
・何かを捨てた時に、何かを得る。
・与える。周りにいい影響を及ぼす。

【目標】
      
〈2019年までの計画〉
14年(31歳)アパ1棟★達成
15年(32歳)戸建2戸購入★達成
16年(33歳)アパ1棟&マイホーム★達成
17年(34歳)CF60万 目標!
18年(35歳)CF75万 目標!
19年(36歳)CF100万 目標!


〈2023年までの計画〉 
(40歳)資産3億、月CF200万円

〈2028年までの計画〉
(45歳)資産6億、月CF400万円
★ハワイに別荘を買う

〈2033年までの計画〉
資産15億(不動産12億、現金3億)

【やりたいことリスト】

筋トレ、サーフィン、世界中を旅する、沖縄と北海道とハワイに別荘を持つ、国内を車で旅する、釣りざんまい、船舶免許を取る、旧友に会う、親孝行する

にほんブログ村 その他生活ブログ 不動産投資へ
にほんブログ村

★カフェ相談★

カフェ相談会」も実施中!

ヘッダー画像

対象:まだ1棟目を買えていない方

   貯金・資産形成を目指す方
マクフライへお問い合わせ
お仕事の相談・問い合わせはこちら!
所有物件
木造アパート/1LDK×4世帯/2014年12月購入/平成3年築
[利回り18.6%]満室
木造戸建て/4LDK/2015年2月購入/平成元年築
[利回り17.8%]満室
木造戸建て/5LDK/2015年11月購入/S57年築
[利回り:13.3%]満室
木造アパート/1K×10世帯/2016年4月購入/平成2年築
[利回り:13.7%]満室
木造戸建て/2LDK/2017年1月購入/平成2年築
[利回り:17.1%]満室
木造戸建て/4LDK/2017年2月購入/昭和62年築
[利回り:16.8%]満室
木造アパート/1K×6世帯/2017年4月購入/平成18年築
[利回り:13.6%]満室
-------------------------------
利回り
=年間賃料÷(物件価格+リフォーム費)
最新記事
カテゴリ
リンク
ランキング
月別アーカイブ