超高利回り不動産投資戦略でリタイアを目指す


妻にプレゼンした不動産投資の戦略ですが

かなりシンプルです。



それは「実質利回り(手残り)を10%以上になる物件を購入する」

これだけです。




なぜこの戦略かというと通常不動産投資の手残りは3〜4%なので

リタイア基準として、月額キャッシュフロー(手残り)を60万円とすると

最低でも2億円レベルの資産購入が必要になります。




私の低属性で、このど田舎で、銀行支店も地銀中心の土地だとこれは不可能に近い。

だとしたら2億円の資産で3、4%利回りではなく

8000万円の資産購入で、10%利回りなら

年間800万が手元に残る訳ですからこれで十分達成ができます。



ポイントは、、、、

これが、ローンや税金をすべて引いた「最終利益」だという点です。




もちろん空室時のリフォーム費用や修繕費などもかかりますが

800万の純利益なら、そのうち生活費は300万程度しか使わないので

手元現金もある程度準備した上で、リタイアすれば

十分、突発的なリスクにも対応できます。




このど田舎における「利回り10%超高利回り戦略」は

以下のようなメリットがあります。





①減価償却費を常に計上できる
 (所得税をゼロにすることも不可能ではないので、節税が圧倒的に効く)

②管理戸数が増えるほどリスク分散できる(事故と空室リスクが、RC大型1棟に頼るより小さくなる)

③近隣エリアなので入居付けや資産管理が容易

④手元現金がどんどん貯まるので次の融資が引きやすい&他の金融投資(株、債券、為替等)にも回せる

⑤棟数が増えるので大家としての経験値・経営力が上がる




あとは減価償却がなくなる時期(デットクロス)が数年後にやってきますので

その時にまた新たな築古木造を追加して資産入れ替えしたり

現金が貯まっていれば、そこからは大型RCを一気に組み入れることで

減価償却費と収益拡大を目指すなど、可能性が広がっていきます。





市況が悪ければ、キャッシュは一旦、繰上返済に充てることも”アリ”ですし

経済が暴落すれば、為替スワップ等もポートフォリオに入れて分散投資することができます。




こうした実物不動産のメリットは、世の中が不況になっても

家賃が急落することはありませんし

住居は必須なので、賃貸需要が一気に下がることもありません。

不況により、唯一、土地値が下がりますが、そのスピードはゆっくりなので売却も可能です。

(これから地方は過疎化が進むので、賃貸需要が落ちないエリアでの投資は必須です)





では、この超高利回り戦略の問題は何でしょうか?



大きな問題が1つだけあります。

次回はそのあたりに触れてみたいと思います。

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マクフライ1983

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【所有資産】
長野アパ1棟(14年12月/800万)
千葉戸建1号(15年2月/275万)
千葉戸建2号(15年11月/560万)
群馬アパ2号(16年4月/3000万)
千葉戸建3号(17年1月/350万)
千葉戸建4号(17年2月/320万)
千葉アパ3号(17年4月/2100万)

1983年生まれ(現在33歳)。現在、家賃収入93万円/月・返済比率30%台。同志社大学商学部卒・既婚・子なし。

IT企業に就職し、20代は遊び過ぎて借金をつくる。サービス業に転職し、28歳で投資を思い立って株トレードで一発逆転を狙うが、大惨敗で借金が100万円を超える。

結婚後、圧倒的な固定費削減で収支を改善し、なんとか収支プラテン。2014年末から不動産投資をスタート。2016年7月、不動産投資を始めてから約1年半でサラリーマンリタイア達成。


【思想/価値観】

・人生は短い、全力でenjoyする。
・かっこいい大人になる。
・新しい可能性を追求する。
・圧倒的な自己成長を求める。
・逃げずに挑戦すること。
・とにかくスピードで勝つ。
・神は細部に宿る。
・雑音は聞かない。
・勉強し結果を出す。
・人と比較しない。傲慢にならない。
・何かを捨てた時に、何かを得る。
・与える。周りにいい影響を及ぼす。

【目標】
      
〈2019年までの計画〉
14年(31歳)アパ1棟★達成
15年(32歳)戸建2戸購入★達成
16年(33歳)アパ1棟&マイホーム★達成
17年(34歳)CF60万 目標!
18年(35歳)CF75万 目標!
19年(36歳)CF100万 目標!


〈2023年までの計画〉 
(40歳)資産3億、月CF200万円

〈2028年までの計画〉
(45歳)資産6億、月CF400万円
★ハワイに別荘を買う

〈2033年までの計画〉
資産15億(不動産12億、現金3億)

【やりたいことリスト】

筋トレ、サーフィン、世界中を旅する、沖縄と北海道とハワイに別荘を持つ、国内を車で旅する、釣りざんまい、船舶免許を取る、旧友に会う、親孝行する

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対象:まだ1棟目を買えていない方

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所有物件
木造アパート/1LDK×4世帯/2014年12月購入/平成3年築
[利回り18.6%]満室
木造戸建て/4LDK/2015年2月購入/平成元年築
[利回り17.8%]満室
木造戸建て/5LDK/2015年11月購入/S57年築
[利回り:13.3%]満室
木造アパート/1K×10世帯/2016年4月購入/平成2年築
[利回り:13.7%]満室
木造戸建て/2LDK/2017年1月購入/平成2年築
[利回り:17.1%]満室
木造戸建て/4LDK/2017年2月購入/昭和62年築
[利回り:16.8%]満室
木造アパート/1K×6世帯/2017年4月購入/平成18年築
[利回り:13.6%]満室
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利回り
=年間賃料÷(物件価格+リフォーム費)
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