不動産投資における歪み


先日から悩んでいるというか模索中の

不動産投資の方向性の話しです。



頭で考えても、妻と相談しても、書籍を読んでも

結論は出ません。結局、私にあったオリジナルの投資方法を

オリジナルでつくらなければいけません。

不動産投資に必要な前提となる知識は一緒であっても

自分にとっての「最適ルート・最上の方法」は自らが見つける必要があります。





そこで、、、色々な知識や聞いたことや考えたことを棚卸しして

すべてフラットにして、バイアスをできるだけかけず考えて

最後はどうにかして目標を達成する。




そのための道を考えてみました。




そもそも今の私の属性(年収500万足らず)では

現金の貯まるスピードが遅いですし3年リタイア目標となると

2億円程度の資産買付が必要です。




属性が低い私が、物件数が多いからと言って

首都家エリアで築古物件にどんどんフルローンで融資を引くというのが

かなり厳しいことは明白です。





実際に不動産投資家や、不動産会社に相談しても

築古には耐用年数までしかローンが組めないので

利回りが出るビジネスはできませんと言われます。




そして圧倒的な利回りが追求できる物件となると再生して高利回りを目指す訳ですが

首都圏で買い付けようとすると、プロ大家も多い激戦区で、みんな目の色変えて物件を

毎日探していますので、良い物件を、好条件で掴んで、しかも融資がフルでつくのは

厳しいということになります。





おそらく人の10倍物件を探して、人の10倍考えて工夫して

誰も買わないような物件を、劇的な高利回りに仕立て上げることができれば別ですが

労力がかかりますし、購入後の管理や入居付けも、立地上かなり苦労するでしょう。




そこで、、、、

このど田舎に住んでいることを活かせないかと考えていたら

いろいろ頭の中でつながってきたことがあったので

今日は夜に妻にプレゼンしてみます。



首都圏は将来的には、資産拡大ができてCFが潤沢になった段階で

絶対に進出したいと思いますが、今はその戦略を取りません。

レッドオーシャンというやつですね。




不動産会社から、今日も


「耐用年数越えの築古アパートは融資は不可だと思います」

と言われました。




でも、私はこのど田舎に住んでいますが

先日の第一地銀は耐用年数越えでも融資OKでしたし

その次に行った信用組合でも、承認是非は来週ですが

しっかりと前向きに審査をしてくれているようです。




また、ど田舎なので、プロ大家も少なく物件管理をしっかりやっていない

オーナーさんが首都圏に比べて多いと思います。

先日見た2物件もそのように感じました。




このあたりにいわゆる「歪み」があるような気がしたのです。

歪みを利用すれば、それは参入障壁となり、自分におおきくプラスに働くはずです。





まずは妻にプレゼンしてどういう意見が出て来るかを

聞いてみないと話しは先に進みませんが、地元を中心とした超高利回り戦略を計画中です。

また妻の反応については後日報告します。




行けそうなら、その方向でどんどん進めていきたいと思います。

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コメント

不動産投資はいろいろと考えることが多く難しそうですね。今なら株に集中投資してもそこそこ資産は築けるような気もしますが何を選ぶかはその人次第なんだろうな。奥さんへのプレゼンうまくいくといいですね!

Re: タイトルなし

クロスパールさん

株は時間軸が短いものでやると火傷するのでスイングが望ましいと思いますが
なかなか銘柄選定がむずかしいですね。
私にとってはたまにやるくらいが力が抜けてちょうどいいのかもしれません。
プレゼンはだいたいはうまく行った気がしますw

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【所有資産】
長野アパ1棟(14年12月/800万)
千葉戸建1号(15年2月/275万)
千葉戸建2号(15年11月/560万)
群馬アパ2号(16年4月/3000万)
千葉戸建3号(17年1月/350万)
千葉戸建4号(17年2月/320万)
千葉アパ3号(17年4月/2100万)

1983年生まれ(現在33歳)。現在、家賃収入93万円/月・返済比率30%台。同志社大学商学部卒・既婚・子なし。

IT企業に就職し、20代は遊び過ぎて借金をつくる。サービス業に転職し、28歳で投資を思い立って株トレードで一発逆転を狙うが、大惨敗で借金が100万円を超える。

結婚後、圧倒的な固定費削減で収支を改善し、なんとか収支プラテン。2014年末から不動産投資をスタート。2016年7月、不動産投資を始めてから約1年半でサラリーマンリタイア達成。


【思想/価値観】

・人生は短い、全力でenjoyする。
・かっこいい大人になる。
・新しい可能性を追求する。
・圧倒的な自己成長を求める。
・逃げずに挑戦すること。
・とにかくスピードで勝つ。
・神は細部に宿る。
・雑音は聞かない。
・勉強し結果を出す。
・人と比較しない。傲慢にならない。
・何かを捨てた時に、何かを得る。
・与える。周りにいい影響を及ぼす。

【目標】
      
〈2019年までの計画〉
14年(31歳)アパ1棟★達成
15年(32歳)戸建2戸購入★達成
16年(33歳)アパ1棟&マイホーム★達成
17年(34歳)CF60万 目標!
18年(35歳)CF75万 目標!
19年(36歳)CF100万 目標!


〈2023年までの計画〉 
(40歳)資産3億、月CF200万円

〈2028年までの計画〉
(45歳)資産6億、月CF400万円
★ハワイに別荘を買う

〈2033年までの計画〉
資産15億(不動産12億、現金3億)

【やりたいことリスト】

筋トレ、サーフィン、世界中を旅する、沖縄と北海道とハワイに別荘を持つ、国内を車で旅する、釣りざんまい、船舶免許を取る、旧友に会う、親孝行する

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所有物件
木造アパート/1LDK×4世帯/2014年12月購入/平成3年築
[利回り18.6%]
木造戸建て/4LDK/2015年2月購入/平成元年築
[利回り17.8%]
木造戸建て/5LDK/2015年11月購入/S57年築
[利回り:13.3%]
木造アパート/1K×10世帯/2016年4月購入/平成2年築
[利回り:13.7%]
木造戸建て/2LDK/2017年1月購入/平成2年築
[利回り:17.1%]
木造戸建て/4LDK/2017年2月購入/昭和62年築
[利回り:16.8%]
木造アパート/1K×6世帯/2017年4月購入/平成18年築
[利回り:13.6%]
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利回り
=年間賃料÷(物件価格+リフォーム費)
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