明日、融資相談に行ってきます(不動産投資)


例のボロ物件は来週契約予定になりました。

銀行融資も通っているので、契約後はリフォームを最速でかけて

年末年始に客付けを頑張ってもらうだけです。

今から気合いが入っております。


***


さて明日の朝一で県の信用組合(けんしん)に

融資相談に行ってまいります。




一昨日見つけた、ど田舎のちょっと都会(といっても人口16万人くらい)の

単身向けアパートですが、現状入居は5/12戸に留まっていますが

築15年でそこまで古くなく、利回りは現況でも10%ちょっと。

もしこれを満室にできたら、なんと28%という脅威の利回りになります。




この物件は駐車場がないのと、お部屋に洗濯機置き場がなく共同なのがネックです。

逆に言うと、この2つが解消すれば化ける可能性のある物件だと踏んでいます。

後者はいいとして、駐車場については、月極駐車場が100メートルほど先にあるようです。

近々現地で駐車場探しも兼ねて、行ってみます。





電話で信用組合に相談したら、ある程度柔軟に相談に乗って頂けそうだったので

明日早速、突撃してきます。




私の基準では、家賃収入に対するローン返済比率を40%に

持っていくのが最重要としているので

その場合、、、、、

7割入居に回復させる前提ですが、融資を17年で引く必要があります。




一応、15年、17年、20年の3パターンで資料を作ったので

明日、物件資料とともに金融機関に見てもらう予定です。





物件が1300万で土地値が実勢で500万くらいと高くないですが

建物を合算した積算は1600万弱出るので

あとは、しっかり運営すれば、出口も可能と考えています。





しかしながら、、、1つ問題がありまして

すでに他の方が1200万で買付を入れているらしいのです。

私は2番手なので、1250万で出していますが、売り主が売却を急いでいるなら

100%負けます。



しかしながら、、、

信用組合では、なんとたったの10日で融資の仮審査結果を出してくれると言うので

不動産会社経由で、売り主に売却を待ってもらえるように、本日伝えてもらいました。




まあこういうものはご縁ですし

ぎりぎりのところまで精一杯やるだけです。



幻の年内2棟目になるか、逆転勝利になるのか!?

このお話はまた追って、ご報告いたします。


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コメント

2棟目を買う際の融資が受けられる基準を確認された方がよろしいかと思います。

私は売り側でしたが、投資物件で年間収支プラスで給与所得者でも実際には購入時に融資された負債を持っており、信用審査で落ちる人も居ましたので。

Re: タイトルなし

Colorless Freedomさん

コメントありがとうございます。

銀行も商売なので、この人と融資取り組みするのが損なのか、得なのかを
いろんな尺度(通常は物件評価、属性、手元現金、事業実績、人物評価)などから
トータルで判断しますので、そこで「得である」と思わせることなんでしょうね。

信用審査で落ちるというのは負債の多さもあると思いますが
買付を進めれば債務超過は避けられませんので
あとは金融機関の選択と、おっしゃられるようにその各金融機関の
融資基準を把握することは大切だと思っています。

融資の世界はもっと勉強して、私も研鑽を積まないといけません。
頑張ります!

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マクフライ1983

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【所有資産】
長野アパ1棟(14年12月/800万)
千葉戸建1号(15年2月/275万)
千葉戸建2号(15年11月/560万)
群馬アパ2号(16年4月/3000万)
千葉戸建3号(17年1月/350万)
千葉戸建4号(17年2月/320万)
千葉アパ3号(17年4月/2100万)

1983年生まれ(現在33歳)。現在、家賃収入93万円/月・返済比率30%台。同志社大学商学部卒・既婚・子なし。

IT企業に就職し、20代は遊び過ぎて借金をつくる。サービス業に転職し、28歳で投資を思い立って株トレードで一発逆転を狙うが、大惨敗で借金が100万円を超える。

結婚後、圧倒的な固定費削減で収支を改善し、なんとか収支プラテン。2014年末から不動産投資をスタート。2016年7月、不動産投資を始めてから約1年半でサラリーマンリタイア達成。


【思想/価値観】

・人生は短い、全力でenjoyする。
・かっこいい大人になる。
・新しい可能性を追求する。
・圧倒的な自己成長を求める。
・逃げずに挑戦すること。
・とにかくスピードで勝つ。
・神は細部に宿る。
・雑音は聞かない。
・勉強し結果を出す。
・人と比較しない。傲慢にならない。
・何かを捨てた時に、何かを得る。
・与える。周りにいい影響を及ぼす。

【目標】
      
〈2019年までの計画〉
14年(31歳)アパ1棟★達成
15年(32歳)戸建2戸購入★達成
16年(33歳)アパ1棟&マイホーム★達成
17年(34歳)CF60万 目標!
18年(35歳)CF75万 目標!
19年(36歳)CF100万 目標!


〈2023年までの計画〉 
(40歳)資産3億、月CF200万円

〈2028年までの計画〉
(45歳)資産6億、月CF400万円
★ハワイに別荘を買う

〈2033年までの計画〉
資産15億(不動産12億、現金3億)

【やりたいことリスト】

筋トレ、サーフィン、世界中を旅する、沖縄と北海道とハワイに別荘を持つ、国内を車で旅する、釣りざんまい、船舶免許を取る、旧友に会う、親孝行する

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対象:まだ1棟目を買えていない方

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所有物件
木造アパート/1LDK×4世帯/2014年12月購入/平成3年築
[利回り18.6%]満室
木造戸建て/4LDK/2015年2月購入/平成元年築
[利回り17.8%]満室
木造戸建て/5LDK/2015年11月購入/S57年築
[利回り:13.3%]満室
木造アパート/1K×10世帯/2016年4月購入/平成2年築
[利回り:13.7%]満室
木造戸建て/2LDK/2017年1月購入/平成2年築
[利回り:17.1%]満室
木造戸建て/4LDK/2017年2月購入/昭和62年築
[利回り:16.8%]満室
木造アパート/1K×6世帯/2017年4月購入/平成18年築
[利回り:13.6%]満室
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利回り
=年間賃料÷(物件価格+リフォーム費)
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