不動産投資の買い進め方に悩む


不動産会社から連絡があり

先日出した私の購入条件が通ったとの連絡でした。

これから契約日が決まり、銀行への本審査申し込みが完了すれば

物件引き渡し、融資実行という流れになります。

いよいよ小さいながらアパート経営のオーナーに形上はなるわけですので

気をひきしめて、まずは最初の入居付けを行っていきます。




ざっくりですが、今回は物件価格が800万ですので

満室になれば年間家賃収入が140万〜150万程度で、表面利回りは18%確保できます。

税金やローン返済で手取りはもっと減りますが

ローン返済が月々5万円程度なので、入居率50%でも赤字にはなりません。

紆余曲折あった私の投資生活ですが、やっとこさスタートです。



***



さて以前、不動産投資でも木造、RC、鉄骨など構造における違いがあることを書きました。

また築年数も、新築、築浅、築古など様々で

あとは戸建て、シェアハウス、賃貸併用など手法も色々あります。




そこにエリア、顧客のターゲット層(ファミリー、一人暮らし、若年、高齢、男女)などの要素や

融資をお願いする金融機関の存在などが加わると

その組み合わせによって戦略が大きく変わってきます。

だからこそ面白いというのはありますし自助努力がある程度効きます。






今私が考えているのは今月中に決済予定の一棟目は

まずは勉強的な要素で購入しました。

今回は、私の”ない頭”を振り絞って、、、、、

綿密に、初期費用やリフォーム費用なども計算しましたが

築古だからこそ所有後に発生する経費や客付けの手間などは未知数。




自分の中では立地や周辺の家賃相場、不動産会社の意気込みなど総合的に判断して

購入判断しましたが、それが正しかったのかどうかは、購入後にしか分かりません。

よって勉強しつつ、判断の質が正しかったか

自己採点して今後に活かす物件として位置づけました。





問題は来年以降の投資判断です。




先に書いたように、選択する戦略や手法によって

今後の拡大スピードなどに大きな影響が出て来るのが、不動産投資の現実。



そうであるならば最適な選択をしたいと思いますが

私の場合、基本は3年後のリタイア目標である以上

キャッシュフローを増やすことを最大の主眼としていますので

その為の戦略として

 ●頭金の貯蓄

 ●DINKSの維持

 ●金融投資での雪だるま式資産拡大

の3つを日常の戦略として考えています。




加えて、現在は投資する躯体として

築古でキャッシュフロー重視でいくか、もしくは地方中枢都市のRCへの投資かを

検討しています。


築古は堅実ですがキャッシュフローがあまり残りません。

RCだと融資面と頭金(最低でも1千万前後?)の2つの大きな課題があります。




ここで冷静になって取るべき戦略を考えなければいけません。

戦術はどんどん変えて修正すればいい訳ですが

大きな戦略の方向性は、「長期的な進むべき道」を元に考えていかなければいけません。



もちろん築古にしてもRCにしても、優良物件であることが大前提ですので

見つかった物件がどんな物件か?という点も大事ですが。





キャッシュフローを増やすスピードで考えるとRCなど大型物件がベストです。

ただし投資額が最低でも数千万〜1億以上になることから

融資が通るかどうかは、物件の良さに加えて

不動産会社とのリレーション、金融機関への提案次第でもあります。





結局、行き着いた結論は、、、、

自分の可能性が広がる方向を考えよう!ということで

頭金の貯蓄を最大限に加速する方法を考えながら

不動産会社とのリレーションを強化すべく

不動産会社巡りを来年の早いうちにやろうということにしました。

相手も商売ですから、下手な物件を掴まされないよう、、、、信頼のおける不動産会社に

相談しなければいけませんがプロに聞くのが一番だと思います。




不動産会社も縁ですから

優良物件を持っており融資戦略にも長けている業者をいち早く見つけ

そこに相談する中で、自分自身の取るべき次の戦略が見えて来ると考えています。



個人的にはRCで拡大を希望しますが、現時点では妻も懐疑的なことと(笑)

属性などによっては、箸にも棒にもかからず、まったくダメな可能性もあります。





でも最初から可能性を極端には狭める必要はないと思います。

戦略がベストかどうかは自分が納得して取り組めたかどうかだけですから。



精一杯、短い人生において、大いなる冒険をして

失敗してもいいじゃないか、という気持ちで

私は未知なる世界にぶつかっていきます。





失敗しても大したことはありません。

サラリーマン人生が少し長くなるだけですから。

(あまり長くなると嫌ですがw)


自由な人生を手に入れる教科書 おすすめの電子書籍(読み物)です♪

コメント

コメントの投稿


非公開コメント

◆運営サイト◆

お金と資産形成を発信するメディア


あすなろLIFE」も連載中!

 

ヘッダー画像

http://www.asunarolife.net/
◆おすすめ記事◆

(はじめに)自己紹介

★人生の転機となった成功体験

★私の不動産投資戦略〜序章

★続・私の不動産投資戦略

不動産投資の新着記事へ
著者プロフィール

マクフライ1983

Author:マクフライ1983
当ブログはリンクフリーです。
(中傷/不快コメントは削除します)

にほんブログ村 その他生活ブログ 不動産投資へ
にほんブログ村


【所有資産】
長野アパ1棟(14年12月/800万)
千葉戸建1号(15年2月/275万)
千葉戸建2号(15年11月/560万)
群馬アパ2号(16年4月/3000万)
千葉戸建3号(17年1月/350万)
千葉戸建4号(17年2月/320万)
千葉アパ3号(17年4月/2100万)

1983年生まれ(現在33歳)。現在、家賃収入93万円/月・返済比率30%台。同志社大学商学部卒・既婚・子なし。

IT企業に就職し、20代は遊び過ぎて借金をつくる。サービス業に転職し、28歳で投資を思い立って株トレードで一発逆転を狙うが、大惨敗で借金が100万円を超える。

結婚後、圧倒的な固定費削減で収支を改善し、なんとか収支プラテン。2014年末から不動産投資をスタート。2016年7月、不動産投資を始めてから約1年半でサラリーマンリタイア達成。


【思想/価値観】

・人生は短い、全力でenjoyする。
・かっこいい大人になる。
・新しい可能性を追求する。
・圧倒的な自己成長を求める。
・逃げずに挑戦すること。
・とにかくスピードで勝つ。
・神は細部に宿る。
・雑音は聞かない。
・勉強し結果を出す。
・人と比較しない。傲慢にならない。
・何かを捨てた時に、何かを得る。
・与える。周りにいい影響を及ぼす。

【目標】
      
〈2019年までの計画〉
14年(31歳)アパ1棟★達成
15年(32歳)戸建2戸購入★達成
16年(33歳)アパ1棟&マイホーム★達成
17年(34歳)CF60万 目標!
18年(35歳)CF75万 目標!
19年(36歳)CF100万 目標!


〈2023年までの計画〉 
(40歳)資産3億、月CF200万円

〈2028年までの計画〉
(45歳)資産6億、月CF400万円
★ハワイに別荘を買う

〈2033年までの計画〉
資産15億(不動産12億、現金3億)

【やりたいことリスト】

筋トレ、サーフィン、世界中を旅する、沖縄と北海道とハワイに別荘を持つ、国内を車で旅する、釣りざんまい、船舶免許を取る、旧友に会う、親孝行する

にほんブログ村 その他生活ブログ 不動産投資へ
にほんブログ村

★カフェ相談★

カフェ相談会」も実施中!

ヘッダー画像

対象:まだ1棟目を買えていない方

   貯金・資産形成を目指す方
マクフライへお問い合わせ
お仕事の相談・問い合わせはこちら!
所有物件
木造アパート/1LDK×4世帯/2014年12月購入/平成3年築
[利回り18.6%]満室
木造戸建て/4LDK/2015年2月購入/平成元年築
[利回り17.8%]満室
木造戸建て/5LDK/2015年11月購入/S57年築
[利回り:13.3%]満室
木造アパート/1K×10世帯/2016年4月購入/平成2年築
[利回り:13.7%]満室
木造戸建て/2LDK/2017年1月購入/平成2年築
[利回り:17.1%]満室
木造戸建て/4LDK/2017年2月購入/昭和62年築
[利回り:16.8%]満室
木造アパート/1K×6世帯/2017年4月購入/平成18年築
[利回り:13.6%]満室
-------------------------------
利回り
=年間賃料÷(物件価格+リフォーム費)
最新記事
カテゴリ
リンク
ランキング
月別アーカイブ