セミリタイアまでの不動産投資戦略

今後の不動産投資の戦略を考えています。

ここはしかし、勉強中の身。

知識や経験がついていって、戦略や戦術は変わって行くでしょう。

※現時点での暫定版として書かせて頂きます。




なぜ不動産投資が良いのか?という問いについては

以前ブログでも書いた通り、それが私にとっての天職となりえる可能性があるからです。

ストックビジネスであり、時間的な自由があり、自分の強みが活かせて、高給が狙える。

参入障壁が高い分、最初のがんばりが必要な分野ですが

不動産を買い進めただけ、見返りもあるビジネスだと考えています。

あとは向いているかどうかは、やってみなければ分かりません。





現時点での戦略としては、、、

まずはボロ物件や掘り出し物件を見つけて、安めの物件を買い進める。

その為には、融資してもらえる金融機関の存在が重要なので、エリアから選ぶのか

金融機関から選ぶのか、ここらへんは自分の頭金や投資可能エリアとの相談にもなってくると思います。

最初は木造を中心に来年、再来年くらいまでは買い進めて行きたいと思います。





次に、2、3棟を購入できた段階で、重量鉄骨やRCなど大型の物件も視野に入れて行きます。

こうした物件は高額なので、すぐに買うことは難しいと思いますが

早くから大型物件を見る目を養い、業者との関係性も築いていかなければいけません。




3年後までは、「基本は買い進める」ということを優先順位高くしていきます。

サラーリーマンリタイア時には最低でも5、6棟は買い進める予定でいます。

一方で、リタイア後は、その時点から数年は借金の繰り上げ返済を考えています。

リタイア後は、「リスク低減」を優先順位高くしたいと思います。

ただし、良い物件があれば、融資をひっぱるか、手元の資金を使い切ってでも

一気に買いに行く必要があります。

優良物件は奪い合いの世界でもありますのでチャンスが訪れた時には、全勢力をかけて取りに行きます。





おそらくここ数年は、最初はボロ物件や築古物件ばかりなので

うまく最初は減価償却と満室経営によりキャッシュフローが出ますが

その後は、空室が出たり、老朽化で修繕費も膨らみがちになるので

費用が莫大に発生していきます。

この期間をどう生き延びるかが重要なので、延命処置(修繕や繰り上げ返済)を継続しつつ

キャッシュフローをなんとか得て、チャンスがあれば出口戦略で、売却も視野に入れて

資産組み替えをどんどん行う方針です。




東京オリンピックが終わった後も数年は日本の景気も落ちないと思いますので

それを見据えて、10年後くらいには、資産組み替えを完了し

残るのはキャッシュを安定的に生み出す物件と、築古だけど満室経営がまだある程度見込める

築古物件だけになっていると思います。




完全に返済が終了すれば一気に今度はキャッシュフローが出ますので

15年後くらいには繰り上げ返済も加味すれば、だいぶリスクの低い資産運営が見込めます。

その頃には40代半ばなので、貯金もしっかりやっていければ

今度は、キャッシュフローの拡大という次の次元へ進むことができます。

RCや新築など新しい分野に進んで行き、安全に、キャッシュ拡大ができるフェーズになります。



この安全に拡大、というのがポイントで

最初はリスクをとって、借金をして、必死で満室経営にしなければいけませんが

ローン返済が進み、手元の資産がリスクが少なくなれば

今度は、それを担保なりに活用できますので

より大きな物件や立地の良い物件を買いにいけます。

お金持ちがどんどんお金持ちになる理由はここにあります。




株式配当で言っても、、、

5千万円の資産からは、3%でも年間150万(税金除けば120万)でも

2億円であれば600万(手取り480万)、4億円だと1200万(手取り960万)ということになります。




すると不動産投資で資産ができたら現物で株式保有したり

暴落時に外貨を買ったりなど、ポートフォリオを分散した方が安定運営できそうですね。



私の場合は、資産が2億円を超えるまでは(いつになることやら)

基本は資産拡大の方向で考えて行きたいと思います。

資産が少ないのに、ポートフォリオを組むというのは

時間的な付加価値(毎月一定額の金融商品を買うなど)を除いて

私の戦略上は、あまり意味を感じていません。



まあ独り身だったり、できた資産を食いつぶしながら余命期間を過ごすことも戦略ですので

そういうリタイアの仕方を望む人もいるでしょうが、私の戦略とは違うというだけです。





以上が、おおまかな戦略です。




日本の景気や、頭金の貯蓄状況、所有物件の経営成績、金利、子育てなど

様々な変動要素で、こうした戦略が変わって行くと思いますが

基本的に大きくはずれることはないと思います。

家計がやばくなれば、アルバイトしたり、妻にもパートに出てもらったりすればいいわけです。

そういう点からすると第2の収益の柱も、考えておく必要があるわけです。





人生は短いので、理由をつけて、簡単に戦略を変更するのではなく

べき論を元に、戦略から外れないよう、執念をもって、投資を進めていかなければいけません。

骨は折れますが、その過程も楽しみつつ、自分の成長を感じながら

ビジネスを推進していきたいと思います。






自由な人生を手に入れる教科書 おすすめの電子書籍(読み物)です♪

コメント

かなりアグレッシブですよね。
僕は不動産投資というとREIT購入くらいですが、個別不動産はかなり勉強も努力もいるでしょうから、やりがいがあるのかもしれませんね。
当然軌道修正はあるだろうから、臨機応変の対応も必要でしょうね。

Re: タイトルなし

招き猫の右手さん

そうですね。
色々勉強できて知識が増えているのも励みになっていますが
30代は自分ができるだけやって、それで何か一つでも成長できたり
残せるものを作りたいと思います。
どこまで行けるか正直分かりません。走れるだけ走ります。

コメントの投稿


非公開コメント

◆運営サイト◆

お金と資産形成を発信するメディア


あすなろLIFE」も連載中!

 

ヘッダー画像

http://www.asunarolife.net/
◆おすすめ記事◆

(はじめに)自己紹介

★2016年目標(ここまでいくぞ!)

★人生の転機となった成功体験

★私の不動産投資戦略〜序章

★続・私の不動産投資戦略

不動産投資の新着記事へ
著者プロフィール

マクフライ1983

Author:マクフライ1983
当ブログはリンクフリーです。
(中傷/不快コメントは削除します)

にほんブログ村 その他生活ブログ 不動産投資へ
にほんブログ村


【所有資産】
長野アパ1棟(14年12月/800万)
千葉戸建1号(15年2月/275万)
千葉戸建2号(15年11月/560万)
群馬アパ2号(16年4月/3000万)
千葉戸建3号(17年1月/350万)
千葉戸建4号(17年2月/320万)

1983年生まれ(現在33歳)。

IT企業に就職し、20代は遊び過ぎて借金をつくる。サービス業に転職し、28歳で投資を思い立って株トレードで一発逆転を狙うが、大惨敗で借金が100万円を超える。

結婚後、圧倒的な固定費削減で収支を改善し、なんとか収支プラテン。2014年末から不動産投資をスタート。低属性にも関わらず、3年でサラリーマンをリタイアするチャレンジングな目標に向けて邁進。2016年7月、不動産投資を始めてから約1年半でサラリーマンリタイア達成。現在、家賃収入65万円/月。9月ブログ事業を開始。


【思想/価値観】

・人生は短い、全力でenjoyする。
・かっこいい大人になる。
・新しい可能性を追求する。
・圧倒的な自己成長を求める。
・逃げずに挑戦すること。
・とにかくスピードで勝つ。
・神は細部に宿る。
・雑音は聞かない。
・勉強し結果を出す。
・人と比較しない。傲慢にならない。
・何かを捨てた時に、何かを得る。
・与える。周りにいい影響を及ぼす。

【目標】
      
〈2017年までの計画〉
14年(31歳)アパ1棟★達成
15年(32歳)戸建2戸購入★達成
16年(33歳)アパ1棟&マイホーム★達成
17年(34歳)CF70万&親孝行旅行

〈2018年までの計画〉
(35歳)月CF100万円

〈2023年までの計画〉 
(40歳)資産2億、月CF200万円

〈2028年までの計画〉
(45歳)資産5億、月CF500万円
ハワイに別荘を買う

〈2033年までの計画〉
50歳までにビリオネアになる
資産10億(不動産9億、現金1億)
ハワイに移住する

【戦略】

①年間500万円を不動産に投資
②CF100万円から繰上返済スタート
③法人化と自己資本比率の改善
④法人プロパー融資で規模拡大

【やりたいことリスト】

筋トレ、サーフィン、世界中を旅する、沖縄と北海道に別荘を持つ、国内を車で旅する、釣りざんまい、船舶免許を取る、旧友に会う、親孝行する

にほんブログ村 その他生活ブログ 不動産投資へ
にほんブログ村

マクフライへ問い合わせ・質問
メールで質問等はこちらへどうぞ
所有物件
木造アパート/1LDK×4世帯/2014年12月購入/平成3年築
[利回り18.6%]満室
木造戸建て/4LDK/2015年2月購入/平成元年築
[利回り17.8%]満室
木造戸建て/5LDK/2015年11月購入/S57年築
[利回り:13.3%]満室
木造アパート/1K×10世帯/2016年4月購入/平成2年築
[利回り:13.7%]満室
木造戸建て/2LDK/2017年1月購入/平成2年築
[利回り:17.1%]満室
木造戸建て/4LDK/2017年2月購入/昭和62年築
[利回り:16.8%]満室
木造アパート/1K×6世帯/2017年4月購入/平成18年築
[利回り:13.6%]5/6入居
-------------------------------
利回り
=年間賃料÷(物件価格+リフォーム費)
最新記事
カテゴリ
リンク
ランキング
月別アーカイブ