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戸建て買い付け通りました&群馬アパリフォーム





昨年600万で販売されていた戸建て。

厳密には売地で建物アリの物件として出ていました。




築38年だったので売地で出したのでしょうね。

昨年の夏に問い合わせたときには600万でした。

もう半年以上経過しています。




その物件、今年の3月から500万に価格が落ちていました。

それでもまだ高いけど、固定資産税路線価が450〜500弱くらい。





近くに行く用事があったので、内見してみました。

案の定、汚かったです。

高齢の人が犬といっしょに暮らしていたらしく獣臭がすごい。





結局、私は300万で買い付けを出しました。

100〜150万で再生すれば、家賃6万でも利回り16%は出ます。

近隣の私の所有物件はすべて7万円台で貸しています。





6年くらい回して、更地にして

新築戸建賃貸やるのもありかなと思っています。

閑静な住宅街で、全面も6m道路です





そしたら仲介さんが260万でなんと買い付けを通してくれました。

ただし、40万減額の半分は、紹介料でお渡しするので

実質280万ですね。




築古とは言え、家賃6〜7万円台取れるエリアで

物件を200万円台で買えることは稀なので

すぐに契約日を確定してもらうようにお願いしました。



4月は融資と決済。リフォームはGW明けになりそうです。


***




さて、今月末に退去が出た群馬アパートにリフォームに行ってまいります。





私の所有物件でいつも埋まるまで最低3ヶ月位は掛かる、

一番苦戦するエリアです。

まわりの単身向けが2万円台がたくさんあって供給過剰なのです。





ということで、今回は新しい試みとして

尖ったリフォームをしてみたいと思います。

あとは設備増強とステージングと3本柱でやってみます。





外壁やエクステリアのリノベーションをしている業者さんとも

現地でアポを取りました。





10帖のお部屋を一人でリフォームするのはそこそこ大変なのですが

今回もがんばってこようと思います。

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千葉アパートリフォーム完了




千葉アパートの1階のお部屋ですが

セルフリフォームしてきました。




結局、クロス交換などは私が自分でやって

クリーニングだけ業者さんへお願いしました。





お部屋は今週末から入居しているので

空室期間は12日間だけでした。




いつもバシっと客付けしてくださる管理会社さんに感謝です。





さて今週は、、、、

・仲間の物件リフォーム打ち合わせ

・実家の区分マンションの売却案件




そして来週は、群馬アパートの空室リフォームと

予定が続いております。





今月も月末まで色々イベントがありますが

もうひと踏ん張り頑張っていきたいと思います。




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戸建て投資の契約更新2件!



千葉の戸建てのうち2件がこの春に契約更新だったのですが

無事、どちらも更新してくれることになりました。




ありがたいかぎりです。

こうやって最初の2年の契約を乗り越えたときが一番ホッとしますね。



ただしうち1棟の入居者さんから

「キッチン換気扇の吸い込みが悪いので交換お願いできませんか?」

との要望がありました。臭いが気になるようです。




業者さんが行ったら、普通に回っているようですが

紐でひっぱる旧式のやつなので、吸引力が弱いのと

油が溜まっているようでした。




あと、この戸建ての入居者さんは奥さんが中国の方で

妊娠されているので、ちょっと臭いに敏感になっているのかもしれません。

業者さん談なので、そのあたりは私もよく分かりません。




更新料をもらったいことですし、

普通に交換してあげることにしました。




これでおさまってくれるといいな。




あと、千葉アパートの202号室の方が

排水口からの臭いがする件ですが

やっぱり、選択排水のトラップの影響だったみたいです。




普通に排水トラップを変更したら、臭いが収まりました。

こちらも入居者さんに長く住んでもらえればいいなと思います。





最強の空室対策は、退去しないことですからね。







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長野アパート入居申し込み




今日はお昼からセミナーでした。

沢山のご来場ありがとうございました!




さて、セミナー終わりに電車に乗っていたら

長野の管理会社から入電あり、すぐに取れませんでした。





自宅最寄りの駅に到着して、すぐ折り返したら

「201号室お申し込みいただきました〜」

と嬉しいご報告。




何度聞いても嬉しい響きですね。

入居は今月27日からで、近くの企業に内定が決まった

17歳の女性らしいです。




これで長野アパートは202号室のご夫婦以外は

すべて女性の入居になりました。





汲み取りトイレなのに、女性が入居してくれるので

本当にありがたいかぎりです。




長野アパートは私が不動産投資をスタートした

記念すべき1棟目で、今年でもう5年目を迎えます。





いろいろ最初は客付けにも苦労しましたが

私のスキルを上げてくれた1棟目でもありますね。






来年は6年めで長期譲渡税に切り替わるタイミング。

ホールドか売却か、ゆっくり考えたいと思います。




今月末は群馬アパートが1室退去があるので

こっちの方が問題です。




もう間もなく繁忙期も終わりますからね。

かなり苦戦を強いられる可能性がありますが

あと一息がんばりたいと思います。




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ルームクリーニング頼んだらクオリティが低かった話(不動産投資)



所有アパートのルームクリーニングは

だいたい自分でやっていたのですが

最近は他の作業が忙しいので久しぶりに

ルームクリーニングの専門業者に頼んでみました。




そして、清掃後にお部屋を見に行ったら

けっこう汚い所だらけでした。。。


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床のフローリングや水回りは綺麗なんですけどね。





こういう細かい部分のホコリまで行き届かないのですかね。






私のエリアだと、、、

1Kだとルームクリーニングは18000円でお願いしています。





自分で全部掃除するよりは

やっぱりお願いするほうが楽です。





今日帰宅したら、、、

メールで「清掃状況いかがでしたでしょうか?」と来ていたので

「ホコリがけっこうありました」と写真添付で返信しておきました。





今回は近々で入居なので、すべて私の方で対応済みですとメールしたので

どのように対応するが見てみたいと思います。





この業者さん、共用部の清掃をお願いしたときも

蜘蛛の巣だらけのまま、完了報告が来ていました。






さて千葉アパートのリフォームも大詰めで

あとは、、、、

・クロスのペンキ塗装×2面

・クロス張替え×1面

・キッチンのカッティングシート

で終わりになりました。





あとは共用部の電気が暗いようにも感じたので

次回、すべて新品に交換する予定です。





週明けに行って、終わらせてしまいたいと思います。





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千葉アパート退去立会い




千葉アパート申込みベースで満室になりました。




今日はそのうちの1部屋が退去立会いがあったので行ってきました。

結局、あんまり汚れてなかったので、クリーニング代だけもらって終わりです。




あとは15日までにリフォーム完了させます。

今回は内装は自分でリフォームして、クリーニングは業者に入ってもらいます。




最近は、美装は楽しいのですが、やはり汚れ落としは

精神的にキツくなってきました。

クリーニングは今後は業者にお願いしようかなと思っています。




さて長野アパートの空室が1ヶ月になりました。

内見は3件入ったらしいですが、すべてお申込みは頂けませんでした。





繁忙期も終わりかけですが、賃料は最低ラインまで落としているので

これ以上は落とせません。

フリレやAD増額も考えましたが、やっぱり止めました。




なぜなら間取り的には1LDKで競争力があるし

内装はそこそこちゃんと美装はしているからです。




もっと距離が近かったら、見栄えのするリフォームをするのですが

遠隔だとこれが限界ですね。



3月末には群馬アパートの退去が1室あるので

それまでになんとかお申込みGETしたいところです。



引き続き、管理会社と状況確認しながら進めます。


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著者プロフィール

マクフライ1983

Author:マクフライ1983
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【所有不動産】
長野アパ1棟(14年12月/800万)
千葉戸建1号(15年2月/275万)
千葉戸建2号(15年11月/560万)
群馬アパ2号(16年4月/3000万)
千葉戸建3号(17年1月/350万)
千葉戸建4号(17年2月/320万)
千葉アパ3号(17年4月/2100万)
千葉戸建5号(18年4月/550万)

1983年生まれ。現在、家賃収入約100万/月・返済比率30%台。

IT企業に就職し、20代は遊び過ぎて借金をつくる。サービス業に転職し、28歳で投資を思い立って株トレードで一発逆転を狙うが、大惨敗で借金が100万円を超える。

結婚後、圧倒的な固定費削減で収支を改善。2014年末から不動産投資をスタート。2016年7月、不動産投資を始めてから約1年半でサラリーマンリタイア。2018年不動産管理法人を設立。現在はネット事業、知人の事業へも出資してます。

★★ツイッターでも不動産についてつぶやいてます♪♪★★

【思想/価値観】
・人生は短い、全力で楽しむ。
・新しい可能性を追求する。
・圧倒的な自己成長を求める。
・逃げずに挑戦する。
・即断即決スピード重視。
・神は細部に宿る。
・雑音は聞かない。
・勉強し結果を出す。
・人と比較しない。傲慢にならない。
・何かを捨てた時に、何かを得る。
・与える。周りにいい影響を及ぼす。
・かっこいい大人になる。

【長期目標】
18年(35歳)CF70万/月
19年(36歳)CF85万/月
23年(40歳)CF100万円/月
28年(45歳)CF300万円/月
33年(50歳)CF500万円/月

【やりたいことリスト】
筋トレ、サーフィン、世界中を旅する、沖縄と北海道とハワイに別荘を持つ、国内を車で旅する、釣りざんまい、船舶免許を取る、旧友に会う、親孝行する

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所有物件
木造アパート/1LDK×4世帯/2014年12月購入/平成3年築
[利回り18.6%]
木造戸建て/4LDK/2015年2月購入/平成元年築
[利回り17.8%]
木造戸建て/5LDK/2015年11月購入/S57年築
[利回り:13.3%]
木造アパート/1K×10世帯/2016年4月購入/平成2年築
[利回り:13.7%]
木造戸建て/2LDK/2017年1月購入/平成2年築
[利回り:17.1%]
木造戸建て/4LDK/2017年2月購入/昭和62年築
[利回り:16.8%]
木造アパート/1K×6世帯/2017年4月購入/平成18年築
[利回り:13.6%]
木造戸建て/5LDK+納戸2/2018年4月購入/平成元年築
[利回り:14.8%]
木造戸建て/4LDK/2019年4月購入/昭和55年築
[利回り:20%]
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利回り
=年間賃料÷(物件価格+リフォーム費)
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