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確定申告&内見したお客さんの結果



確定申告で実家の広島に帰省しておりました。





牡蠣とお好み焼きとすき焼きをたらふく食べて大満足です。





そして確定申告も1日で終わって即日発送準備完了です。

申告が終わると、やっと1年が終わったなと毎年思います。





さて、実家に帰省中に仲介会社さんから入電。






先日、内見した方がお申込みを入れたいとの嬉しい報告でした。






属性は、近くに入学する大学生さんでした。

4年制の大学生なので良かったです。




先日、入居希望があった年収100万円台の女性のお申込みが

キャンセルになって良かったです(笑)





お申込みキャンセルから、大学新入生のお申込みという

一番うれしいパターンになりました。





まだ保証会社の審査が通っていないのでわかりませんが

とりあえずお申し込みいただけたのは喜ばしい限り。






さて、12月退去した同じアパートの別のお部屋の女性ですが

短期解約違約金をいまだ支払ってくれていません。





本日、管理会社に電話して督促を強めてもらうようにお願いしておきました。





なかなか電話に出てくれないので

管理会社さんが、携帯へショートメールを入れたらしいのですが

「親族に不幸があったので、来週の日曜日まで待ってください」

という意味不明な理由でした。





2ヶ月間も退去精算費用を払ってないので

たぶん、お金がないのだと思います。





どちらにしても払ってくれればこちらは問題ありません。




そういえば、この人、ジモティーで客付けした人でした。

やっぱり最近はジモティー客付けはキツイかなと思い始めています。




普通の人は、あんまりジモティーで家探さないですからね。





これでとりあえず千葉アパートは満室になったので

あとは長野アパートも繁忙期になんとかがんばってほしいですね。





3月に入って動きがないようなら

こちらも一度管理会社に状況を聞いてみようと思います。



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年収100万円台の内見者さんの無謀なお申込みw




千葉アパートの空室2部屋のうち

1室はお申込みが入って契約予定です。




そしてなんともう1室にも、すぐにお申し込みが入りました。

スペックは40代、女性、年収100万円半ば。。。。(大丈夫かな?笑)




うちのアパートは築浅ですが安く募集して

速攻お申し込みをもらう作戦です。




短期解約違約金も2年縛りにして

お申込みから1ヶ月以内の入居条件にしています。





そしたらその女性、4月からにしてもらえませんか?

、、、、、という相談がありました。





最初は2ヶ月近くあるのでダメですと言っていたのですが

最終的に、3月半ばで妥協して、当日お申込みが入りました。





しかし、よく考えたら手取り11〜12万で

うちのアパート4万円台なので、、、、

生活キツイよね?と思っていました。





私も仲介の営業さんに、、、、

「年収のわりに、家賃が高い気がするんですが大丈夫なんですかね?」

、、、なんて冗談を言っていました。






それでも気に入ったので住みたい!と言っているらしいので

OKしたのですが、案の定、翌日キャンセル連絡入りました(笑)





ウチコミから問い合わせあった女性も、

内見日当日に待ち合わせした駅で

「やっぱり引っ越しするのやめました」とか言われるし

わたしく最近は、女性の内見者さんにツキがありません(笑)





今日また、ちょっと遠方の仲介店さんから

空室確認があって、電話で「ご案内します」と言われたのですが

あんまり期待してないので、深くつっこみませんでした。





最近は、問い合わせや内見が毎週のようにありますが

最終的に契約まで行かないと意味がないので

一喜一憂してもしょうがないなと思うようになっています。





***




さて今週は、恒例の確定申告で実家の広島に帰省します。




今年は、個人では物件買ってないので、売上と経費を

ちゃちゃっとまとめて、申告する予定です。




ネット収入がけっこう伸びているので

どこまで減価償却費やその他経費で消せるのかドキドキです。





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ウチコミで2件反響アリ→どちらもドタキャンw→現在、猛烈営業活動




ウチコミの募集。



なかなか動きが無かったので、、、

フリーレント付けたら、その日に2件内見問い合わせありました。




世の中先立つものは、やっぱりお金なんですかね。





そして内見当日、2件ともドタキャンという結果に(笑)

なんとなくウチコミがジモティー化しているような気がしますw





1件目の人は内見1時間前に、、

「やっぱり今日の内見キャンセルでお願いします」。




そして、もう1件は待ち合わせ場所の駅にて

「今駅にいるんですが、やっぱり引っ越しするのやめました」




どちらか決まるかと期待していただけに残念です。





そして空室になってから1ヶ月ほどお申込みが入っていないので

先日、管理会社に電話して「募集状況はいかがでしょうか?」と聞いたら

「ご案内は8回くらい行ってますが、決められずすみません」とのコメント。




内見自体入っていないと思っていたので、これにはびっくり。




内見入っているのに決まらないということなので

先日、カーテン付けたり、観葉植物を置いたりしてきました。





大学需要もある街なので、ついでに本日、大学生協にも営業。

仲介店も2社ほど増やしました。




そんなことをバタバタとやっていたら

管理会社から入電。




「本日、お申込みいただきました〜」




とりあえず1室は埋まって、ホッとしました。





しかしながらこのアパート

来月頭に1室空室になるので先行募集しております。





あともう1室埋めたら、とりあえず満室です。





あとは長野アパートも今月から空きが出ていますが

ネットのアクセスはあるようなので反響が出れば良いなと。





引き続き、やれることをやり切って、繁忙期がんばります。



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保険金がなかなか振り込まれない。アパート退去。



千葉アパートの漏水対応の保険金ですが

なかなか振込がありません。



先々週、「申請の承認がおりました。◯◯円お振込みになります」

と連絡がありました。



いつごろ振り込みされますか?と聞いたら

「今週(1/21の週)は厳しいので、来週(1/28)になると思います」

と言われたのですが、2月5日時点でまだ振込されていません。。。




一度、保険が下りるとアナウンスした後に

やっぱりダメになりましたというのは無いと思うのですが

若干心配にはなりますね。まあ気長に待つとしましょう。



**



さて千葉アパート、現在空室があり先週、仲介店の内見が1件入ったようですが

私のアパート(築13年)と他の新築アパートで悩んで

最終的にお客さんは、新築アパートの方に決めたそうです。




家賃は新築の方が1万円以上高いようですが

予算に余裕があったのと、夜道がちょっと暗いのが気になるということで

新築の方になびいてしまったようです。




私のアパートも気に入っていただけに

残念ですがしょうがありませんね。

問い合わせはうちのアパートにあったそうなのでそのまま決めてほしかったですが。





そうこうしていると千葉アパートもう一部屋退去が出ました。

退去は3月頭ですが、3年間住んでくれた大学生です。




この方、前のオーナー時代からの入居者なので

そろそろ退去出るかなと思っていました。



3月頭の退去であれば、そこから1週間でリフォームすれば

まだなんとか繁忙期がギリギリ終わる前に募集できるかなと思います。





昨年も4月にお申し込みくれた方がいたので

GW前まではなんだかんだ賃貸マーケットは動く感覚はありますので。





とりあえず、現時点では空室のある千葉アパート1室と

長野アパート1室を埋めることに尽力します。





、、、、と言っても、リフォーム終わっているので

内見が入るよう祈るしかないのですが。笑




他の仲介店増やしたり、写真を変更したり

できることを試行錯誤しようかなと思っています。



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土地所有者から同意書を頂けそうです(下水接続工事)




本日、水道屋さんから入電ありました。




それによると、、、

「土地所有者のうち、一人はすでに下水道工事の許可をもらえて
 残る一人からもOK出たので、明日、同意書を取得してきます」

ということでした。




これはかなりめでたいニュースです。




同意がないと、市に工事してもらえなかったため

これでアパートを浄化槽から本下水に接続する目処が経ちました。





まだ工事完了までは気を抜けませんが

ほっと一息という感じです。





またもう一つ新しいニュースが。





このアパートは囲繞地のため、再建築不可なのですが

上の戸建て住宅を買い取れると、再建築可になります。





上の住宅はまだ人が住んでいるので

10年がかりかもしれませんが

どこかのタイミングで売却交渉してみるのもアリかもしれません。





このエリアは古い戸建住宅ばかりなので

住んでいる人も高齢者ばかりです。





念の為、本日謄本を取得してみたら

上の住宅はもともと男性名義で昭和53年に土地取得し

平成7年に、贈与で女性名義に移っていました。





おそらく昭和53年にマイホームを新築して

平成7年に、旦那さんが亡くなられて、贈与になったのだと思います。





昭和53年というと、40年くらい昔ですから

おそらく、奥さんも現在そこそこ高齢で

どこかで売りに出さないともかぎりません。





不動産は謄本を取得するだけで

いろいろ想像できて面白いですね。





もちろん絵に描いた餅になるかもしれませんが

こうやって妄想するのも、不動産の楽しみの一つかと思います。




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【不動産投資】ジモティ募集は厳しいかも



ジモティからこれまで5件ほど問い合わせありました。



それぞれ質問と回答を紹介します。



【問い合わせ1】
中型バイクは駐車できますか?駐車できるなら検討したいです
★結果:回答するも返信なし


【問い合わせ2】
初期費用と月家賃おしえていただけますか
★結果:回答するも返信なし


【問い合わせ3】
初期費用お安くなったり分割とかにできませんか?
★結果:回答するも返信なし


【問い合わせ4】
空いてましたらお願いしたいです。かなり急ぎの入居希望です。
★結果:空いてますが保証会社の審査必須ですと回答したら
   「今一度検討します」との返信あり


【問い合わせ5】
住みたいんですが初期費用いくらですか? 保証人は必要ですか?
★結果:回答するも返信なし




上記のような感じです。




回答しても返信なしの方が多いのと
初期費用や保証会社の話をすると、だいたい返信ありません。



普通のサラリーマンなら、返信したら

「返信ありがとうございます。検討してみます。」とか

「せっかく返信いただきましたが予算オーバーなので他を検討します」とか

返信しませんかね(笑)




そもそもジモティで賃貸物件を探す人はよっぽど訳ありの人だったり
プロフィールを見ても、自営業の人やフリーターの人が多いですね。




即入居希望の人も多く、計画性のない人が多いのかもしれません。
(私は即入居希望の人を入れるつもりはありませんが)



昨年、一度ジモティから決まった女性も

たった1年で退去となりました。





ということで、今後も募集窓口としては活用していきますが

感覚的に、問い合わせから内見まで行く人は、10人に一人くらいの印象です。





シェアハウス投資とかだとジモティーを活用している人もいるようですが

マトモな入居者を見つけるのは、けっこう大変な気がします。




私の場合は、ジモティ募集を一つの実験的な感じでやっているので

あまり気にしないのですが、ジモティ募集はけっこう厳しいかもしれません。




まあ2万円台のアパートで、生保や低所得者でも

とにかく満室にしたい大家さんにとっては良いのかもしれませんが。



そこそこ胆力と入居者の見極めが必要な募集方法だと思われます。




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千葉アパートの下水接続工事の進捗




下水接続工事ですが、公共枡を入れるために

枡を入れる部分の土地所有者に許可取りをしています。




実際の許可取りは、水道屋さんにお任せしているのですが

2名の所有者に許可取りが必要です。




そして今日、水道屋さんから入電があり、、、

「そのうちの1名の許可取りができました」

と連絡がありました。




もう1名は、水道屋さんが3回訪問したものの

すべて不在でお会いできていないようです。





月曜の夜に再度、訪問してみますということでした。






とりあえず公共枡の工事は、市にやってもらうので

そこの許可が取れないと、下水接続自体が頓挫します。




公共枡さえ入れてもらえれば

そこから先の下水管敷設はほぼ問題なく進みそうです。





許可取りは、ひたすら謄本あげて、現地の住所に行って

ドアノック訪問したり、手紙を書いて電話もらう必要があるので

かなり地道な作業です。






実際の、下水接続工事は数日でできるそうですが。






しかし市が枡を入れるまで半年かかるので

おそらくスムーズに行っても、今年の夏くらいに完了目処です。




まずは許可取りがうまく行くことを祈るしか無いので

水道屋さんにがんばってもらうしかないですね。



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2月の繁忙期募集に向けて飾り付け実施




今日は千葉アパートに行ってきました。




ウェブでの反響はそこそこあるようですが

内見まで至っていません。




昨年は、このエリア1月中旬から繁忙期スタートして

2月にはMAXになり、3月は落ちていくという

けっこうマーケットが早い動きでした。




今年の傾向はちょっと分かりませんが

1月は我がアパートの状況は

お申込希望1件、内見1件でしたが結局は

どちらもお話が流れたみたいです。




ということで、2月に決まらないとキツくなりますので

ここからは決定率を上げる作戦です。




1件1件のお客様が勝負です。




さっそくお部屋の飾り付けをしてきました。



IMG_20190131_145406.jpg


やったのは、、、

・カーテン設置
・フロアランプ設置
・観葉植物
・フォトアルバムっぽい飾り


以上です。多少は見た目良くなったかなと思います。





最後に、共用部の清掃と、ゴミ置き場の清掃をして

アパート周辺のゴミ拾いも実施しました。




なんとか2月に結果が出てくれると良いですね〜。


****



長野アパートも無事退去立会いが終わりました。

歴代最短の1ヶ月で退去です。笑




さっそく2月頭に清掃と、玄関のクッションフロア張りを依頼しました。




清掃は今回もシルバー人材さんです。

畳・障子は汚れていないので、現状貸しします。

こちらも管理会社さんに頑張っていただくしかありません。



****



1月末にサンワード貿易さん主催で不動産投資セミナーを開催しました。

また当日「3月もお願いできますか?」と追加開催の打診をいただきました。



ありがたいことですね。

予定は3月10日になりますが、また近くなりましたら

ブログで告知させていただきます。




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著者プロフィール

マクフライ1983

Author:マクフライ1983
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【所有不動産】
長野アパ1棟(14年12月/800万)
千葉戸建1号(15年2月/275万)
千葉戸建2号(15年11月/560万)
群馬アパ2号(16年4月/3000万)
千葉戸建3号(17年1月/350万)
千葉戸建4号(17年2月/320万)
千葉アパ3号(17年4月/2100万)
千葉戸建5号(18年4月/550万)

1983年生まれ。現在、家賃収入約100万/月・返済比率30%台。

IT企業に就職し、20代は遊び過ぎて借金をつくる。サービス業に転職し、28歳で投資を思い立って株トレードで一発逆転を狙うが、大惨敗で借金が100万円を超える。

結婚後、圧倒的な固定費削減で収支を改善。2014年末から不動産投資をスタート。2016年7月、不動産投資を始めてから約1年半でサラリーマンリタイア。2018年不動産管理法人を設立。現在はネット事業、知人の事業へも出資してます。

★★ツイッターでも不動産についてつぶやいてます♪♪★★

【思想/価値観】
・人生は短い、全力で楽しむ。
・新しい可能性を追求する。
・圧倒的な自己成長を求める。
・逃げずに挑戦する。
・即断即決スピード重視。
・神は細部に宿る。
・雑音は聞かない。
・勉強し結果を出す。
・人と比較しない。傲慢にならない。
・何かを捨てた時に、何かを得る。
・与える。周りにいい影響を及ぼす。
・かっこいい大人になる。

【長期目標】
18年(35歳)CF70万/月
19年(36歳)CF85万/月
23年(40歳)CF100万円/月
28年(45歳)CF300万円/月
33年(50歳)CF500万円/月

【やりたいことリスト】
筋トレ、サーフィン、世界中を旅する、沖縄と北海道とハワイに別荘を持つ、国内を車で旅する、釣りざんまい、船舶免許を取る、旧友に会う、親孝行する

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所有物件
木造アパート/1LDK×4世帯/2014年12月購入/平成3年築
[利回り18.6%]
木造戸建て/4LDK/2015年2月購入/平成元年築
[利回り17.8%]
木造戸建て/5LDK/2015年11月購入/S57年築
[利回り:13.3%]
木造アパート/1K×10世帯/2016年4月購入/平成2年築
[利回り:13.7%]
木造戸建て/2LDK/2017年1月購入/平成2年築
[利回り:17.1%]
木造戸建て/4LDK/2017年2月購入/昭和62年築
[利回り:16.8%]
木造アパート/1K×6世帯/2017年4月購入/平成18年築
[利回り:13.6%]
木造戸建て/5LDK+納戸2/2018年4月購入/平成元年築
[利回り:14.8%]
木造戸建て/4LDK/2019年4月購入/昭和55年築
[利回り:20%]
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利回り
=年間賃料÷(物件価格+リフォーム費)
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