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入居お申し込み入るも、再び広告掲載された話し。。。




千葉アパートに先日お申込みが入ったとの連絡がありました。



しかし、取り下げていたはずの広告が再度UPされていたので

おそらくお申込みキャンセルになったのでしょうね。



管理会社に、逐一確認するのもお手間を取ってしまうので

放置プレイしています。




2,3年前だと、電話で確認してどうなりましたか?

なんて聞いていたのですが最近はどっしり待つことにしています。

あんまり営業さん焦らせても逆効果だと思いますので。





年明けから、繁忙期がスターするので

1,2月中に決まってくれたらと思っています。





さて千葉アパートの下水接続ですが

市施工の枡を埋める部分の土地所有者に

許可取りスタートしました。




マス設置は市が工事するので、絶対に合意書をもらわないといけません。

しかも、持ち分者が2名いるので、うまく話が話が進めばいいなと思います。



最悪は、許可取りできないと

自分で枡設置して、しかも勾配取るのにポンプアップするので

膨大な費用になってしまいます。




こればっかりは私の力が及びませんので

工事を依頼している水道屋さんにがんばってもらうしかありません。




本日で年内の私の仕事は終わりになりました。

最後はカフェ相談で、投資相談に乗ってあげて

1時間半ほどカフェでお話しました



すでにシェアハウス運営で成功されている方でしたが

これからは戸建てやアパート投資をしていきたいということでした。




シェアハウスはやっぱり入退去が激しいようです。

投資にはそれぞれメリット・デメリットありますね。

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アパートを浄化槽から本下水接続に切り替える費用




千葉アパートの浄化槽→本下水接続への切り替え工事の

見積もりを2社にお願いしていました。




アパートからの配管がかなり低い土地を通っていることにより

市が取り付ける枡が深さが3メートルという、かなりの深さになります。





おまけにアパートから、下水本管までは

30メートルくらいの配管設置が必要です。





通常なら、下水接続は数十万で済むレベルですが

今回は、かなりの費用が掛かりそうです。






3メートルの深さを掘って配管を埋めるのは大変かと思います。





当初、お願いしようと思っていた業者が

200〜300万と言われたので

もう1社見積もりを取ったら110万円との回答でした。





1社目は過去に色々お世話になっているので

多少の価格差ならお願いするつもりでしたが、

2倍以上も違うとなると、さすがに厳しいので

最終的には、見積料だけお支払いして、今回はお断りすることになりそうです。






現在、見積料がどれくらいか計算してもらっていますが

5万〜10万くらいならしょうがないかなと思っています。

(いろいろ調査や役所との打ち合わせなど動いてもらっていますからね)




その業者さんからも

「うちは高くなるので、他の業者さんでやってもらったほうがいいですよ」と

言ってくださっています。




本下水接続完了は、来年の夏以降になりますが

土地所有者の許可取りなどいろいろまだハードルがあるので

無事、つながってくれることを祈りたいと思います。





さて、、、、


そんな千葉アパートですが

募集していた1階のお部屋のSUUMO広告の掲載が下がっていました。




特に、お申込みが入ったという連絡はないのですが

なぜか広告掲載だけ取り下げられています。




他の仲介店の広告も下がっていたので何か動きがあったのかもしれません。

こちらもまた時間を見つけて、確認してみたいと思います。

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千葉アパートリフォーム&問い合わせ




千葉アパートのリフォームに行ってきました。

今週は2回出動です。




若い女性の入居者だったのですが

けっこう汚れていたので、結局2回でも終らずです。




あと来週1回行って、仕上げたいと思います。





さて、そんなことをしていると

仲介店さんから連絡がありました。




どうやら近隣の学生さんからの問い合わせのようです。

この時期ですので、おそらく推薦入試の合格者さんでしょう。





いつから家賃発生になりますか?という問い合わせだったので

「2月からでいかがでしょうか?でも柔軟に対応します」

、、、と伝えておきました。




4年制大学なので、一度入居が確定すると

4年間は退去が起こらないのは安心です。




まだ問い合わせ段階ですのでどうなるか分かりませんね。

いくつか見ている物件の中の候補の一つくらいかもしれません。





来週は、久しぶりに奥さんと旅館の予約を取っています。

そこで疲れを癒せるよう、リフォームをもうひと踏ん張りします。




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人に恵まれていることに感謝




千葉アパートの排水管の漏水の件ですが

シーリング工事をしましたが漏水が止まらずです。




しかし、その場の業者さんの判断でコンクリートを削ったところ

原因がなんとなく見えてきました。




しかし、また追加の工事費用が掛かるのかぁと思っていたのですが

業者さんがコンクリートを削る時に

誤って配管に穴を空けてしまったらしいです。




結局は、業者さんの工事保険の対応で、工事費用も含めて

無償で修理しておきますよと言っていただきました。

本当にありがたい話です。





また今回の漏水の件で、お世話になっている不動産会社の

社長さんにも、原因や対応方法について

いろいろアドバイスいただきました。






こうやって周りの人からアドバイスいただけたり

機転を効かせて工事してくれる業者さんがいることは

大変ありがたいことです。

私は、本当に人に恵まれているように感じます。




***




さて、その千葉アパートの1階のお部屋で

昨日退去があったため

明日はセルフリフォームに行ってきます。




やることはこちら。

●アクセントクロス一面

●キッチンカッティングシート

●クロスのペンキ塗装

●全体のルームクリーニング




1Kのお部屋であんまり大きくありませんが

すべて一日で終わらせたいので、頑張りたいと思います。




あと、アパートの共用部清掃を毎回自分でやっていたのですが

安くやっていただける業者さんを見つけたので

はじめて外注清掃を頼んでみました。





そして先週、清掃が終わったとのご連絡がありました。




清掃状況に問題なければ

来年以降もお願いしようと思っているので

状況を確認してこようと思っています。


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千葉アパートの漏水のその後(火災保険の適用)




千葉アパートの排水管の漏水を止めるために

明日、業者さんにシーリングしてもらいます。



濡れていても隙間にくっつく

かなり高価な材料を使った施工方法とのことです。




これで一旦漏水が止まってくれると良いのですけどね。




ただし、、、

これは下水接続用の配管を新設するまでに半年くらい耐えるだけの

所詮、応急処置に過ぎません。




ということで下水接続の見積もりも、依頼しています。





今回の最大の失敗は、、、

火災保険は、汚損・破損特約を付けていなかったことです。





これを付けていたら、私は賃貸建物賠償特約も入っているので

漏水箇所の損害の修復費用だけでなく

配管の修理費用も出ていたでしょう。
(鑑定人の方から、そう言われました)



今回は、漏水損害の費用をお見積りして

火災保険申請になりそうです。




さて長野アパートの方でも

入居後、いろいろ修繕点が挙がってきてしまいました。


・水栓パッキン

・お風呂排水口蓋

・トイレ詰まり

・トイレ漏水修理

・共用部電気切れ

・網戸の交換



たくさんありますがトータル3万くらいだったので

管理会社にすぐにGOを出しておきました。




来週は、千葉アパートで1室退去があるので

労働力投入で、リフォームしてきます。




今年は、修繕がたくさん出ていて火災保険申請だけでも

60万以上、申請しています(全部保険金おりました)。





保険は本当に掛けておいてよかったと思うこともありつつ、、、

千葉アパートの汚損・破損特約は完全にスルーしてしまっていました。





でも、これを機に、火災保険のしおりを読み込んだり

鑑定人の方に直接会って話をお聞きできたりしたので

かなり詳しくなったと思います。




これも良い勉強になったと前向きに捉えています。


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著者プロフィール

マクフライ1983

Author:マクフライ1983
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【所有不動産】
長野アパ1棟(14年12月/800万)
千葉戸建1号(15年2月/275万)
千葉戸建2号(15年11月/560万)
群馬アパ2号(16年4月/3000万)
千葉戸建3号(17年1月/350万)
千葉戸建4号(17年2月/320万)
千葉アパ3号(17年4月/2100万)
千葉戸建5号(18年4月/550万)

1983年生まれ。現在、家賃収入約100万/月・返済比率30%台。

IT企業に就職し、20代は遊び過ぎて借金をつくる。サービス業に転職し、28歳で投資を思い立って株トレードで一発逆転を狙うが、大惨敗で借金が100万円を超える。

結婚後、圧倒的な固定費削減で収支を改善。2014年末から不動産投資をスタート。2016年7月、不動産投資を始めてから約1年半でサラリーマンリタイア。2018年不動産管理法人を設立。現在はネット事業、知人の事業へも出資してます。

★★ツイッターでも不動産についてつぶやいてます♪♪★★

【思想/価値観】
・人生は短い、全力で楽しむ。
・新しい可能性を追求する。
・圧倒的な自己成長を求める。
・逃げずに挑戦する。
・即断即決スピード重視。
・神は細部に宿る。
・雑音は聞かない。
・勉強し結果を出す。
・人と比較しない。傲慢にならない。
・何かを捨てた時に、何かを得る。
・与える。周りにいい影響を及ぼす。
・かっこいい大人になる。

【長期目標】
18年(35歳)CF70万/月
19年(36歳)CF85万/月
23年(40歳)CF100万円/月
28年(45歳)CF300万円/月
33年(50歳)CF500万円/月

【やりたいことリスト】
筋トレ、サーフィン、世界中を旅する、沖縄と北海道とハワイに別荘を持つ、国内を車で旅する、釣りざんまい、船舶免許を取る、旧友に会う、親孝行する

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所有物件
木造アパート/1LDK×4世帯/2014年12月購入/平成3年築
[利回り18.6%]
木造戸建て/4LDK/2015年2月購入/平成元年築
[利回り17.8%]
木造戸建て/5LDK/2015年11月購入/S57年築
[利回り:13.3%]
木造アパート/1K×10世帯/2016年4月購入/平成2年築
[利回り:13.7%]
木造戸建て/2LDK/2017年1月購入/平成2年築
[利回り:17.1%]
木造戸建て/4LDK/2017年2月購入/昭和62年築
[利回り:16.8%]
木造アパート/1K×6世帯/2017年4月購入/平成18年築
[利回り:13.6%]
木造戸建て/5LDK+納戸2/2018年4月購入/平成元年築
[利回り:14.8%]
木造戸建て/4LDK/2019年4月購入/昭和55年築
[利回り:20%]
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利回り
=年間賃料÷(物件価格+リフォーム費)
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