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新築戸建てが1480万円でした



今日は家の近くを妻と散歩していたら

新築戸建てが1480万円で売られていました。

IMG_20181027_151456.jpg


私の記憶では、1380万円で売られていたのが最安でしたが

瞬殺で売れていたので、ちょっと高めに出しているのかも知れません。

(これでも十分安いと思いますが。)




新築戸建てでこの価格水準は、日本全国探しても

そんなに多くはないようです。




この戸建ては、駐車場2台付きで、4LDK。





車必須エリアなのですがスーパー、ホームセンター

コンビニ、ドラッグストア、総合病院などが

半径2キロ以圏内にあるので、日常生活の不便さはありません。




35年で住宅ローン組んだら、月々4万円ちょっとですね。




東京都内への通勤は1時間掛かってしまうので

ちょっと遠いですが、周辺エリアにお勤めの新婚さんが

住宅ローンを安めに抑えて住むなら、ぜんぜん問題ないと思います。





むしろ田舎でのんびり暮らしながら、老後の楽しみや支出に備えて

貯金生活するには良いのではないかと思います。



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年老いてからリタイアしても残された時間は少ない



健美家のコラムがひさしぶりに面白かったです。




ジャンクの女王さんのコラムです。
https://www.kenbiya.com/ar/cl/retsuden/tc-108/108.html




不動産を買う資金は、若くして起業して儲けたお金で

現金でかなり好立地の物件を買ったようです。



心に響いたのは

多くの人が満足いく規模 に到達したときには
 もう、年を取っていて、お金の使い道がないんじゃないかしら。





これには私も完全同意です。

私はキャッシュフロー100万もありませんがサラリーマンは

スパッと辞めて自営業に転身しました。




私の生活費は、20代ずっと切り詰めてやってきたので

いまでも生活費は毎月10万円ちょっとなので

これでもかなり余裕があります。





だからこそ迷いなく、会社は辞めて

自分で事業する道を選ぶことができました。




お金より時間の方が大切だし

お金が足りないなら、また働けばいいやという超楽観的なスタンスです。

生きていくのに、家賃収入〜千万も不要だと考えています。






不動産投資で60歳くらいでメガ大家さんの規模になって

やっとリタイアする人がいますが、こういう人って

ちょっともったいないなあ、と日頃から思っています。





60代でリタイアしたら、男性だと余生は20年ちょっと。

身体が思うように動く期間は、もうちょっと短いかもしれません。




意外に人生の残された時間は少ないのです。





ジャンクの女王さんは、、、、

リーマンショックの時に、事業で儲かったお金でキャッシュで

ビルや区分マンションを購入したみたいなので

あまり真似できるものではないですが、「生き方」には完全同意です。






不動産で儲かったお金で、アートなど自分の好きなことをやる。

ジャンクの女王さんの生き方は、純粋に素敵です。






人生全体で、自分のやりたいことや、生き方の方向性を決めるって

本当に大事です。

眼の前の仕事に忙殺されているとそれが見えなくなります。




やるなら若いうちに早めにスタートを切るのが賢明だと

私は考えています。

あとは失敗しながら、軌道修正していけばいいわけですから。




もちろんサラリーマンが楽しくてやり甲斐ある人は

続ければ良いと思います。




しかし、時間や健康などは、無限にずっと続くものではないことは

最低限、認識しておく必要があると思っています。



親しい人や知人が若くして亡くなったときにも

そのことを強く思います。


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新築アパート投資で失敗する人の典型パターン



楽待に動画アップされました。

今回は、儲からない新築アパートを購入してしまって

後悔している大家さんについてです。






この動画を見ると分かりますが

失敗する典型パターンになっています。



・自己資金ゼロの誘惑に乗ってしまった

・想定家賃が高めに設定されている

・超長期(35年)の融資で返済比率を落としている
 (ただしこの動画はそれでも70%以上という異常値ですが)




この3つが失敗の原因ですね。




こういう融資が通る人達は高属性・高年収の人が

多いでしょうから、結局は持ち出しが発生しても

なんとか耐えれるのでしょう。




こういう人たちは、おそらく損切りもせず

ずるずる持ち出ししながら保有し続けそうな気もします。





動画で五十嵐さんがアドバイスしていますが

シミュレーションを綿密に、自分が事業経営者として

しっかり数字で判断して、投資すべきなのは間違いありません。




スルガの不正に続いて、TATERUの事件があり

今週はシノケンまで契約書を後から低い金額で再契約するなどの

ニュースがありました。




まだまだ新築系の不動産投資に関する融資不正は続きそうですね。





逆に言うと、新築系は積算評価が出ないので

こうやって無理やり融資を通すしか方法がないのでしょう。





属性悪い人には、最初から融資など出ない。
(どんなに勉強して、良い物件であっても)



そして属性良い人には融資が出るけど

騙されて買わされる。




これは大変残念ですが、、、、

普遍的な悲しい事実ですね。

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シーラという不動産会社から電話がありました




今年に入ってから、不動産会社からの

営業電話が多くなっています。




今日もシーラという会社から電話がありました、

よくある「新築ワンルーム投資」の営業です。



たどたどしいしゃべりで、

「1時間くらいお会いしてお話しできませんか?」

「節税や所得税還付になりますよ」

といういつものセールストークです。




新築ワンルームの営業トークって昔から変わりませんね。

毎日リストに数百間件ほど電話して

数件アポ取りできるレベルだと思います。




10件アポ取れたら

そのうち何人が購入してくれるのでしょうか?

ちょっと成約率は、興味深いところです。





そういえば、、、、

本日、このシーラという会社をググって調べてみたら

倒産したエスグラントコーポレーションの杉本社長が

再度、立ち上げた不動産会社みたいですね。




エスグラントは、上場までしたのに

リーマンショックの影響をモロに受けて

400億もの負債を抱えて倒産した不動産会社です。

(この時も高級ワンルームマンションの営業会社でした)





シーラの公式サイトをみたら

杉本社長が掲載されていましたが

昔よりだいぶお痩せになったような気がします。




倒産したのに、また同じ不動産会社をやるのだから

ある意味、すごい根性だと思います。

不動産やる人はこれくらいの図太さが必要なのかもしれません。




シーラという新会社も

今はうまく行っているのかもしれませんが

今年から、また融資が閉まってきしたので

また苦しくなるかもしれませんね。




私が学生時代に杉本社長のブログを読んでいたので

なんとなく、がんばってほしいですね。

(新築ワンルームを買って応援することは絶対にできませんがw)


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少額訴訟しましたが和解に終わりました



松戸アパートの排水管からの水漏れで

少額訴訟していた件ですが、先日和解書が届きました。




また本日、私が立て替えていた修繕金額50万が

無事被告より入金されていたので、一件落着です。




結局、裁判当日を迎えることなく和解に終わりました。

裁判も経験としてやってみたかったのですが

まあ手間が省けたので良かったです。

自分で訴訟を起こしたので、いろいろ勉強になりました。




さて、今月は月末に長野アパートの退去があります。





今回はクリーニングだけで行く方針なのですが

退去立会い日直前に、内見入っているか確認してダメそうなら

アクセントクロスなどバリューアップして

写真の見栄えを上げるかもしれません。



まあ間取りが1LDKで地域最安値なので

年内になんとか決まった欲しいです。

いやたぶん決まるでしょう。




年内は新事業準備であまりお金を使いたくないので

できるだけ貯金を厚くしておこうと思います。




嫁さんも2泊3日で北海道の友人の結婚式に行っているので

この週末はぼっちでございます。



ブログネタ考えたり、本読んだり、まったり過ごそうと思います。

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【不動産投資】コンサルは結果にコミットです




不動産投資のコンサルのご要望を頂いたので

昨日は千葉から、東京駅まで行ってきました。

(と言っても、電車で1時間位ですが)




遠方からいらっしゃるということだったので

お会いした際に、今日はどちらからですか?と聞いたら

「長野から来ました」と聞いてびっくり。





私も3年前まで、激務のサービス業でほぼ死にかけていましたが

その時は、長野県に住んでいました。




しかも、その方の居住地は、私が住んでいた場所から

車で10キロしか離れていない隣町。




とてもご縁を感じたので、たくさんお話ししてしまい

気づいたら3時間も経過してました(笑)




4年以内に、毎月キャッシュフロー50万目指したいということなので

私も全力でサポートしていきたいと思います。




コンサルは結果出してなんぼですからね。

そして、高額な費用は取りません。




もちろんかなり時間を割くのでボランディアにはできませんが

良心的な範囲内で行っているつもりです。





こうやって人のお手伝いが多少なりともできるようになったことは

本当にうれしいです。今はカフェ相談という形で、地道にやっております。

※ご興味ある方はこちらから。




戸建てからスタートして、高利回りアパート投資というのが

私の中で王道の流れになりつつあります。




私自身、今後も不動産は買い増して行く方針です。

毎年10〜20万くらい毎月のキャッシュフローを

増やすしていきたいと思っています。






あとは、副業のネット収入もかなり育ってきていて

今は第3の矢を仕込み中です。




こちらは知り合いがすごいノウハウを持っているので

教えてもらいながら来月以降、着手予定なので

かなり楽しみです。




不動産、ネット、その他あわせて

来年はキャッシュフロー月額100万は突破するかなと思います。




でも借り入れは6000万くらいですので、そこそこ安定経営です。

借り入れで購入する時は、残債利回りを

10%以上確保することを心がけています。




中には5億とか10億借金して

手取り1000万円台の人がいるようですが

これだと稼働率悪化や修繕が重なるとアウトな気がします。




私も不動産と出会って

サラリーマンやっていた時代からは、だいぶ生活が変わりました。




と言っても、、、、

ブランド物は買いませんし、

飲み会も行きませんし、

服も最低限しか買いませんけど。




投資→回収→再投資という、

この流れを止めないよう、引き続きがんばっていきます。

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台風で火災保険の申請




先日の台風24号すごかったですね。

関東は夜だったので、眠れなかった人も多いのではないでしょうか。




私の所有物件でも被害があり

群馬アパートで火災保険の申請をしようと思っていて

現在、見積もりをしてもらっています。




所有物件では群馬だけかと思っていたのですが

昨日、自宅にピンポーンと誰かが来たので出てみたら

「お宅の家、屋根がずれてますよ」

、、、と業者の人でした。





えっ!と思って、外に出て見たのですが

目視ではよく分かりません。




なにやら近隣の家で、屋根に被害があったらしく

この付近の戸建てを見て回っていたら、気づいてくれたそうです。




最初は、台風に便乗した営業商法かと思いましたが

よくよく話を聞いてみたら、本当みたいです。




というわけで、来週の中頃には屋根の調査をしてもらうことになり

あわせて保険申請することにしました。




所有物件ばかり気にしていたら、灯台下暗し、でした。。。




「どうやって調査するんですか?」と聞いたら

「ドローンで調査して、写真も撮ります」と言ってました。





最近は、屋根の調査って

ドローン使ってやるんですね(ハイテクな時代になったものです。。。)



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訴訟を起こしたら被告から和解書が届きました




松戸アパートの水漏れ事件。




無事、配管の修理工事が終わりました。

金額にして50万くらい支払いました。




前アパートオーナーは、従前から漏水があったことを知りながら

私に告知しないで売却したため、告知義務違反として

少額訴訟で裁判を起こしました。




裁判期日も決まって

私も臨戦態勢100%だったのです。




しかし今日、アパートの売買した仲介会社からメールが来て

「前オーナーより和解書が届きました」

とのこと。




和解書を読むと、、、

「配管工事にかかった費用は全額支払います」

と書いてありました。




あれだけ私や仲介会社から何回も督促しても

「支払うつもりは一切ありません」と言っていたくせに

いざ訴状が届いたら、払いますと。




仲介会社経由で、内情を聞いてみると

弁護士に相談した結果、和解することにしたのだそうです。




おそらく私が作成した訴状を元に、弁護士に相談したら

「これ、たぶん負けますよ」と言われたのでしょう。




私はこの1ヶ月間ずっと、、、

訴状を作成したり、裁判所に行ったり

隣地の人から証言書を受領したり

いろいろ動いて良かったと思います。




訴訟費用が、1万円ちょっと掛かっちゃいましたけど

これは勉強代と思うことにします。



さて売主の気が変わらないうちに

早めに、和解書にサインして、代金振込みしてもらおうと思います。



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台風後にテレビが映らない。。。





本日、松戸アパートの管理会社から入電。




なにやらテレビが映らないらしい。

しかも2世帯からクレームが入っているとのこと。





さっそく知りたいの電気工事士のおっちゃんに電話。





このおっちゃんは、お風呂の換気扇やエアコン交換を

格安でやってくれるので、いつもお世話になっている方です。

ちょうど松戸で他の工事に入っているらしくジャストタイミングでした。




台風でアンテナが壊れたのかなと私も現地に急行。

そしたら、アンテナは屋根の上にしっかり立っていました。




あれっ?アンテナが吹っ飛んだわけではなさそうです。

そうこうしているうちにおっちゃんも現地に到着。




いろいろ見てもらったところ

分電盤あたりのブレーカが落ちているのが原因だったみたいで

ブレーカを上げたら、一気に電波が来たそうです。



おそらくこれで直ったとのことなので

追加でクレームが来なければ解決ということになりそうです。



私はついでに、台風後のアパートの共用部が荒れていたので

お掃除してから帰りました。




今回は、台風が原因だったのかどうかは分かりませんが

いろいろ各地でも被害があったみたいで

改めて自然災害は恐ろしいですね。



まあ火災保険で直せるものであればよいのですが

入居者さんにはいろいろ迷惑かけたり、建物が傷んだり

まったく良いことありませんからね。



他の物件からはクレームや被害の報告は入っていませんが

引き続き、注意しておきたいと思います。

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千葉戸建4号(17年2月/320万)
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千葉戸建5号(18年4月/550万)

1983年生まれ。現在、家賃収入約100万/月・返済比率30%台。

IT企業に就職し、20代は遊び過ぎて借金をつくる。サービス業に転職し、28歳で投資を思い立って株トレードで一発逆転を狙うが、大惨敗で借金が100万円を超える。

結婚後、圧倒的な固定費削減で収支を改善。2014年末から不動産投資をスタート。2016年7月、不動産投資を始めてから約1年半でサラリーマンリタイア。2018年不動産管理法人を設立。現在はネット事業、その他知人の事業へも投資中。

★★ツイッターでも投資関連について呟いています♪♪★★

【思想/価値観】
・人生は短い、全力で楽しむ。
・新しい可能性を追求する。
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・かっこいい大人になる。

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木造アパート/1LDK×4世帯/2014年12月購入/平成3年築
[利回り18.6%]
木造戸建て/4LDK/2015年2月購入/平成元年築
[利回り17.8%]
木造戸建て/5LDK/2015年11月購入/S57年築
[利回り:13.3%]
木造アパート/1K×10世帯/2016年4月購入/平成2年築
[利回り:13.7%]
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=年間賃料÷(物件価格+リフォーム費)
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