【不動産投資】閑散期の客付けは本当に厳しい
7月〜9月は賃貸マーケットは
完全にお休み状態です。
今年は特に、猛暑で気温が高いので
こんな時期に引っ越し作業したい人は
少ないかもしれませんね。
通常はゴールデンウィーク前後に退去が出た大家さんは
5月〜6月で埋まらないと、、、、
夏を越す可能性は高くなります。
しかし、、、、
夏も終わって、9月〜10月は結婚式シーズンだったり、転勤の時期になり
賃貸マーケットも、少し活気を取り戻します。
夏に空室を抱える人は、ぜひ9月〜10月に照準を絞って
リフォーム＆写真撮影など動かれると良いのではないかと思います。
もし9月〜10月の第2繁忙期を逃してしまうと
11月〜正月明けまでは、また賃貸マーケットがお休みに入ります。
唯一、大学需要があるエリアは、、、、
推薦組などが早めにお部屋を押さえるために動きますので
お申込みが入る可能性があります。
でも、そういった早めに動き出す学生は
入居は3月末なんてこともザラですので
そこまで空室にするのも、もったいなく感じてしまうものです。
これはよくある大家のジレンマですね。
私も、今年1月頭に、大学生の方からお申し込みが入って
3月末入居というのがあってので、2ヶ月くらい空室になってしまいました。
しかし4年制の大学なら、4年間退去がないというのが安心なので
喜んで受け入れたのを覚えています。
（これが専門学校生だと、悩みのタネになります）
最悪のケースは、、、、、
夏や秋の時点で空室だったお部屋に
12月ごろに推薦入試組の学生からお申し込みが入って
翌年の3月末までお部屋を押さえられると
実質、半年近以上も空室となります。これは痛いです。
したがってGWから夏に出た空室は
是が非でも秋の9月、10月で埋まるよう動かないと
長期空室になる恐れがあります。
夏場は、職人さんもあまり仕事が詰まっていないので
リフォーム手配も、春よりはスムーズに行くことが
多いのではないでしょうか。
リフォームプランの策定を早めに済ませて
万全の体制で秋の募集に備えたいところですね。
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公共料金を滞納したまま退去。。。
長野アパートで退去になったお部屋ですが
今週末から新しい入居者さんが入ります。
それは良かったのですが
問題は、前の入居者さんが
公共料金を滞納したまま引っ越しされました。
滞納しているのは、、、、
◆プロパンガス料金
◆トイレの汲み取り料金
◆上下水道料金
この3つです。
転居先に督促状を入れても支払いがなく
管理会社さんが訪ねても居留守を使うなど
かなり確信犯で、悪質です。
この入居者さん、私がオーナーチェンジでアパートを買う前から
入居している人で、保証会社も入っていません。
契約書も、前のオーナーさんお手製の紙一枚ペラだけでしたw
ガス料金と水道料金は、業者と個人でやり取りしてもらうとして
トイレの汲み取り料は、次の入居者さんの請求に乗っかると
迷惑が掛かってしまうので、今回は渋々私が払うことにしました。
費用的には、おそらく数千円レベルですので大きい金額ではないですが
気持ちよくはありません。
今回思ったのは、入居者審査って本当に重要だということです。
早く空室を埋めたい一心で、保証会社も通らない人を入れると
結果、苦労するのはオーナー自身です。
たまに連帯保証だけ付けて
保証会社が通らない人を無理やり入居させているオーナーさんがいますけど
あれは危険だと思います。
その保証人が高齢の方だったり、契約者とすでにだいぶ疎遠な人だと
結局は、何かあったときに、回収できなくなる可能性はあります。
そういう意味では、保証会社で、原状回復特約まで付けて
契約するのが一番安心だと思います。
今回は、家賃は払ってもらっていたので
実質、トイレの汲み取り料金だけでしたので
損害が大きくならず済んで良かったと思っています。
夜逃げなどされて、室内がボロボロ＆残置物だらけにされたらと考えると
本当に怖いですね。
高利回り物件で、低価格の家賃で埋めている大家さんは
いらっしゃると思いますが、入居審査だけはしっかりしましょう。
そして何か引っかかる物を感じた申込みが入った場合は
慎重に判断することをオススメします。
私も、肝に銘じて、今後の賃貸経営をやっていかねばと思っています。
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質問攻めにされました
先日久しぶりに、飲み会で東京に行ってきました。
前々職のOB会ということだったので
みなさん転職したり独立されている方たちばかり。
私が不動産投資をやっていると言うと
「左手うちわだね！」なんて言われたのですが
ぜんぜん、そんなことはありませんw
それなりに苦労もしていますよ。
30人くらいの飲み会だったのですが
そんな中で、なんと二人ほど不動産投資を検討している人がいて
びっくりしました。
しかも「この物件どう思う？」なんて言って
具体的に、スマホ画面で、物件概要を見せてくれた方もいました。
都内の利回り4％くらいの物件でした。
それ以外にもいろいろ質問責めにされて
昔のバカ話なんかも沢山して、、、、
あっという間の3時間でした。
会社辞めても、こういうコミュニティがあるのは良いですね。
たまには大都会・東京に出てみるもんですな。
不動産投資でリタイアすると、、、
人との繋がりが希薄になりますから
こういうつながりって貴重です。
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保証会社から家賃入金がありません。。。
法人第一号の戸建ての家賃入金ですが
5月頭に入金されたあと、まったく音沙汰ありません。
保証会社に電話したら、、、、
「代理店（つまり客付け会社）に入金しています」
と言われました。
さっそく不動産会社に確認したところ、、、、
「オーナー様に直接入金するつもりでしたが
なぜか弊社の口座あてになっておりました。
申し訳ありません。明日2ヶ月分、入金します」
とのこと。
初期費用の入金明細も来てなかったので
一緒にお願いしておきました。
客付け会社さんも悪気はなさそうでしたが
こういう対応見てると、やっぱり不動産業界って
適当な会社が多いなと思います。
普通の会社ではありえないでしょう。
送金漏れするとか。。。
途中、「管理料5％と送金手数料を引かせていただきます」
とか言われたので、、、、
私から「いやいや、本来、保証会社経由なら引かれなかった管理料を
なんで御社取るんですか？笑」と伝えたら、、
「すみません。では満額で入金します」と言われました。。。。
管理委託契約もしていないのに
管理料取ろうとするので、これには私も電話口で笑ってしまいました。
※この人、経理担当だったので、杓子定規の対応だったのでしょうけども
まあ毎月たくさんの賃貸斡旋しているので
いろいろミスすることもあるのだと思いますが
もうちょっと1件、1件正確に業務処理してほしいものです。
＊＊＊
さて明日は、私が新卒で入社した会社のOB会があります。
普段は人とあまり会う機会が少ないので、楽しみです。
あまり飲み過ぎないよう注意したいと思います。
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新築ワンルームマンション投資の営業が多すぎる。。。
最近、私のケータイによく電話が掛かってきます。
あの新築ワンルーム投資の営業です。。。
どこかで私の個人情報が出回っているのでしょうね。
私が新卒で入社した10数年前にも、よくオフィスのデスクに
掛かってきました。
当時、私はガン無視していましたが
私の同僚で買った人もいるようです。
昨日、掛かってきた電話は、大阪のワンルーム投資の会社さんでした。
「地下鉄の某駅から徒歩1分で、なんと1700万円台です！」
とかなり興奮した口調での電話だったので、
私から「想定賃料っていくらなのですか？」と聞いたら
「6万円くらいです！」と答えていたので
利回り4％の案件でした。
35年融資で借り入れして、最後まで持てれば
最後は売れるという計算なのでしょうけど
最後は売っても数百万円レベルでしょうから
その間、赤字で持ち出し期間が長いと
たぶん、ほとんど儲からない投資になりますね。
お医者さんとか、士業の方とか、こういう案件を
なんとなく買ってしまうのでしょうかね。
今も、昔もこの手の投資がぜんぜん無くならないのは
需要があるからでしょう。
でも営業さんも、100件電話して、何件くらいアポ取れるのでしょうか。
大変なお仕事だなと思ったり、私も新卒時代を思い出しながら
懐かしく聞いていました。
あっ、そういえば私の大学の後輩も、
投資用ワンルームの営業マンになった女の子がいました。
もう7年くらいやっているようですが
そろそろ会社を辞めたいと言ってましたね。
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