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【不動産投資】閑散期の客付けは本当に厳しい




7月〜9月は賃貸マーケットは

完全にお休み状態です。




今年は特に、猛暑で気温が高いので

こんな時期に引っ越し作業したい人は

少ないかもしれませんね。






通常はゴールデンウィーク前後に退去が出た大家さんは

5月〜6月で埋まらないと、、、、

夏を越す可能性は高くなります。





しかし、、、、

夏も終わって、9月〜10月は結婚式シーズンだったり、転勤の時期になり

賃貸マーケットも、少し活気を取り戻します。





夏に空室を抱える人は、ぜひ9月〜10月に照準を絞って

リフォーム&写真撮影など動かれると良いのではないかと思います。





もし9月〜10月の第2繁忙期を逃してしまうと

11月〜正月明けまでは、また賃貸マーケットがお休みに入ります。





唯一、大学需要があるエリアは、、、、

推薦組などが早めにお部屋を押さえるために動きますので

お申込みが入る可能性があります。




でも、そういった早めに動き出す学生は

入居は3月末なんてこともザラですので

そこまで空室にするのも、もったいなく感じてしまうものです。





これはよくある大家のジレンマですね。




私も、今年1月頭に、大学生の方からお申し込みが入って

3月末入居というのがあってので、2ヶ月くらい空室になってしまいました。





しかし4年制の大学なら、4年間退去がないというのが安心なので

喜んで受け入れたのを覚えています。

(これが専門学校生だと、悩みのタネになります)





最悪のケースは、、、、、





夏や秋の時点で空室だったお部屋に

12月ごろに推薦入試組の学生からお申し込みが入って

翌年の3月末までお部屋を押さえられると

実質、半年近以上も空室となります。これは痛いです。





したがってGWから夏に出た空室は

是が非でも秋の9月、10月で埋まるよう動かないと

長期空室になる恐れがあります。




夏場は、職人さんもあまり仕事が詰まっていないので

リフォーム手配も、春よりはスムーズに行くことが

多いのではないでしょうか。




リフォームプランの策定を早めに済ませて

万全の体制で秋の募集に備えたいところですね。

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公共料金を滞納したまま退去。。。



長野アパートで退去になったお部屋ですが

今週末から新しい入居者さんが入ります。





それは良かったのですが

問題は、前の入居者さんが

公共料金を滞納したまま引っ越しされました。





滞納しているのは、、、、

◆プロパンガス料金

◆トイレの汲み取り料金

◆上下水道料金




この3つです。





転居先に督促状を入れても支払いがなく

管理会社さんが訪ねても居留守を使うなど

かなり確信犯で、悪質です。





この入居者さん、私がオーナーチェンジでアパートを買う前から

入居している人で、保証会社も入っていません。

契約書も、前のオーナーさんお手製の紙一枚ペラだけでしたw




ガス料金と水道料金は、業者と個人でやり取りしてもらうとして

トイレの汲み取り料は、次の入居者さんの請求に乗っかると

迷惑が掛かってしまうので、今回は渋々私が払うことにしました。




費用的には、おそらく数千円レベルですので大きい金額ではないですが

気持ちよくはありません。




今回思ったのは、入居者審査って本当に重要だということです。





早く空室を埋めたい一心で、保証会社も通らない人を入れると

結果、苦労するのはオーナー自身です。




たまに連帯保証だけ付けて

保証会社が通らない人を無理やり入居させているオーナーさんがいますけど

あれは危険だと思います。




その保証人が高齢の方だったり、契約者とすでにだいぶ疎遠な人だと

結局は、何かあったときに、回収できなくなる可能性はあります。






そういう意味では、保証会社で、原状回復特約まで付けて

契約するのが一番安心だと思います。





今回は、家賃は払ってもらっていたので

実質、トイレの汲み取り料金だけでしたので

損害が大きくならず済んで良かったと思っています。




夜逃げなどされて、室内がボロボロ&残置物だらけにされたらと考えると

本当に怖いですね。




高利回り物件で、低価格の家賃で埋めている大家さんは

いらっしゃると思いますが、入居審査だけはしっかりしましょう。





そして何か引っかかる物を感じた申込みが入った場合は

慎重に判断することをオススメします。




私も、肝に銘じて、今後の賃貸経営をやっていかねばと思っています。



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質問攻めにされました



先日久しぶりに、飲み会で東京に行ってきました。




前々職のOB会ということだったので

みなさん転職したり独立されている方たちばかり。





私が不動産投資をやっていると言うと

「左手うちわだね!」なんて言われたのですが

ぜんぜん、そんなことはありませんw



それなりに苦労もしていますよ。




30人くらいの飲み会だったのですが

そんな中で、なんと二人ほど不動産投資を検討している人がいて

びっくりしました。



しかも「この物件どう思う?」なんて言って

具体的に、スマホ画面で、物件概要を見せてくれた方もいました。

都内の利回り4%くらいの物件でした。




それ以外にもいろいろ質問責めにされて

昔のバカ話なんかも沢山して、、、、

あっという間の3時間でした。




会社辞めても、こういうコミュニティがあるのは良いですね。

たまには大都会・東京に出てみるもんですな。



不動産投資でリタイアすると、、、

人との繋がりが希薄になりますから

こういうつながりって貴重です。



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保証会社から家賃入金がありません。。。




法人第一号の戸建ての家賃入金ですが

5月頭に入金されたあと、まったく音沙汰ありません。



保証会社に電話したら、、、、

「代理店(つまり客付け会社)に入金しています」

と言われました。



さっそく不動産会社に確認したところ、、、、




「オーナー様に直接入金するつもりでしたが

なぜか弊社の口座あてになっておりました。

申し訳ありません。明日2ヶ月分、入金します」


とのこと。




初期費用の入金明細も来てなかったので

一緒にお願いしておきました。




客付け会社さんも悪気はなさそうでしたが

こういう対応見てると、やっぱり不動産業界って

適当な会社が多いなと思います。





普通の会社ではありえないでしょう。

送金漏れするとか。。。




途中、「管理料5%と送金手数料を引かせていただきます」

とか言われたので、、、、

私から「いやいや、本来、保証会社経由なら引かれなかった管理料を

なんで御社取るんですか?笑」と伝えたら、、




「すみません。では満額で入金します」と言われました。。。。





管理委託契約もしていないのに

管理料取ろうとするので、これには私も電話口で笑ってしまいました。

※この人、経理担当だったので、杓子定規の対応だったのでしょうけども





まあ毎月たくさんの賃貸斡旋しているので

いろいろミスすることもあるのだと思いますが

もうちょっと1件、1件正確に業務処理してほしいものです。



***



さて明日は、私が新卒で入社した会社のOB会があります。

普段は人とあまり会う機会が少ないので、楽しみです。




あまり飲み過ぎないよう注意したいと思います。



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新築ワンルームマンション投資の営業が多すぎる。。。





最近、私のケータイによく電話が掛かってきます。

あの新築ワンルーム投資の営業です。。。




どこかで私の個人情報が出回っているのでしょうね。



私が新卒で入社した10数年前にも、よくオフィスのデスクに

掛かってきました。




当時、私はガン無視していましたが

私の同僚で買った人もいるようです。




昨日、掛かってきた電話は、大阪のワンルーム投資の会社さんでした。

「地下鉄の某駅から徒歩1分で、なんと1700万円台です!」

とかなり興奮した口調での電話だったので、暇つぶしにお話を聞いてあげました。




私から「想定賃料っていくらなのですか?」と聞いたら

「6万円くらいです!」と答えていたので

利回り4%の案件でした。




35年融資で借り入れして、最後まで持てれば

最後は売れるという計算なのでしょうけど

最後は売っても数百万円レベルでしょうから

その間、赤字で持ち出し期間が長いと

たぶん、ほとんど儲からない投資になりますね。





お医者さんとか、士業の方とか、こういう案件を

なんとなく買ってしまうのでしょうかね。




今も、昔もこの手の投資がぜんぜん無くならないのは

需要があるからでしょう。





でも営業さんも、100件電話して、何件くらいアポ取れるのでしょうか。

大変なお仕事だなと思ったり、私も新卒時代を思い出しながら

懐かしく聞いていました。




あっ、そういえば私の大学の後輩も、

投資用ワンルームの営業マンになった女の子がいました。




もう7年くらいやっているようですが

そろそろ会社を辞めたいと言ってましたね。



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【所有不動産】
長野アパ1棟(14年12月/800万)
千葉戸建1号(15年2月/275万)
千葉戸建2号(15年11月/560万)
群馬アパ2号(16年4月/3000万)
千葉戸建3号(17年1月/350万)
千葉戸建4号(17年2月/320万)
千葉アパ3号(17年4月/2100万)
千葉戸建5号(18年4月/550万)

1983年生まれ。現在、家賃収入約100万/月・返済比率30%台。

IT企業に就職し、20代は遊び過ぎて借金をつくる。サービス業に転職し、28歳で投資を思い立って株トレードで一発逆転を狙うが、大惨敗で借金が100万円を超える。

結婚後、圧倒的な固定費削減で収支を改善。2014年末から不動産投資をスタート。2016年7月、不動産投資を始めてから約1年半でサラリーマンリタイア。2018年不動産管理法人を設立。現在はネット事業、その他知人の事業へも投資中。


【思想/価値観】
・人生は短い、全力で楽しむ。
・新しい可能性を追求する。
・圧倒的な自己成長を求める。
・逃げずに挑戦する。
・即断即決スピード重視。
・神は細部に宿る。
・雑音は聞かない。
・勉強し結果を出す。
・人と比較しない。傲慢にならない。
・何かを捨てた時に、何かを得る。
・与える。周りにいい影響を及ぼす。
・かっこいい大人になる。

【長期目標】
18年(35歳)CF70万
19年(36歳)CF85万
23年(40歳)CF100万円
28年(45歳)CF300万円
33年(50歳)CF500万円

【やりたいことリスト】
筋トレ、サーフィン、世界中を旅する、沖縄と北海道とハワイに別荘を持つ、国内を車で旅する、釣りざんまい、船舶免許を取る、旧友に会う、親孝行する

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所有物件
木造アパート/1LDK×4世帯/2014年12月購入/平成3年築
[利回り18.6%]
木造戸建て/4LDK/2015年2月購入/平成元年築
[利回り17.8%]
木造戸建て/5LDK/2015年11月購入/S57年築
[利回り:13.3%]
木造アパート/1K×10世帯/2016年4月購入/平成2年築
[利回り:13.7%]
木造戸建て/2LDK/2017年1月購入/平成2年築
[利回り:17.1%]
木造戸建て/4LDK/2017年2月購入/昭和62年築
[利回り:16.8%]
木造アパート/1K×6世帯/2017年4月購入/平成18年築
[利回り:13.6%]
木造戸建て/5LDK+納戸2/2018年4月購入/平成元年築
[利回り:14.8%]
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利回り
=年間賃料÷(物件価格+リフォーム費)
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