【不動産投資】閑散期の客付けは本当に厳しい
7月〜9月は賃貸マーケットは
完全にお休み状態です。
今年は特に、猛暑で気温が高いので
こんな時期に引っ越し作業したい人は
少ないかもしれませんね。
通常はゴールデンウィーク前後に退去が出た大家さんは
5月〜6月で埋まらないと、、、、
夏を越す可能性は高くなります。
しかし、、、、
夏も終わって、9月〜10月は結婚式シーズンだったり、転勤の時期になり
賃貸マーケットも、少し活気を取り戻します。
夏に空室を抱える人は、ぜひ9月〜10月に照準を絞って
リフォーム&写真撮影など動かれると良いのではないかと思います。
もし9月〜10月の第2繁忙期を逃してしまうと
11月〜正月明けまでは、また賃貸マーケットがお休みに入ります。
唯一、大学需要があるエリアは、、、、
推薦組などが早めにお部屋を押さえるために動きますので
お申込みが入る可能性があります。
でも、そういった早めに動き出す学生は
入居は3月末なんてこともザラですので
そこまで空室にするのも、もったいなく感じてしまうものです。
これはよくある大家のジレンマですね。
私も、今年1月頭に、大学生の方からお申し込みが入って
3月末入居というのがあってので、2ヶ月くらい空室になってしまいました。
しかし4年制の大学なら、4年間退去がないというのが安心なので
喜んで受け入れたのを覚えています。
(これが専門学校生だと、悩みのタネになります)
最悪のケースは、、、、、
夏や秋の時点で空室だったお部屋に
12月ごろに推薦入試組の学生からお申し込みが入って
翌年の3月末までお部屋を押さえられると
実質、半年近以上も空室となります。これは痛いです。
したがってGWから夏に出た空室は
是が非でも秋の9月、10月で埋まるよう動かないと
長期空室になる恐れがあります。
夏場は、職人さんもあまり仕事が詰まっていないので
リフォーム手配も、春よりはスムーズに行くことが
多いのではないでしょうか。
リフォームプランの策定を早めに済ませて
万全の体制で秋の募集に備えたいところですね。
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公共料金を滞納したまま退去。。。
長野アパートで退去になったお部屋ですが
今週末から新しい入居者さんが入ります。
それは良かったのですが
問題は、前の入居者さんが
公共料金を滞納したまま引っ越しされました。
滞納しているのは、、、、
◆プロパンガス料金
◆トイレの汲み取り料金
◆上下水道料金
この3つです。
転居先に督促状を入れても支払いがなく
管理会社さんが訪ねても居留守を使うなど
かなり確信犯で、悪質です。
この入居者さん、私がオーナーチェンジでアパートを買う前から
入居している人で、保証会社も入っていません。
契約書も、前のオーナーさんお手製の紙一枚ペラだけでしたw
ガス料金と水道料金は、業者と個人でやり取りしてもらうとして
トイレの汲み取り料は、次の入居者さんの請求に乗っかると
迷惑が掛かってしまうので、今回は渋々私が払うことにしました。
費用的には、おそらく数千円レベルですので大きい金額ではないですが
気持ちよくはありません。
今回思ったのは、入居者審査って本当に重要だということです。
早く空室を埋めたい一心で、保証会社も通らない人を入れると
結果、苦労するのはオーナー自身です。
たまに連帯保証だけ付けて
保証会社が通らない人を無理やり入居させているオーナーさんがいますけど
あれは危険だと思います。
その保証人が高齢の方だったり、契約者とすでにだいぶ疎遠な人だと
結局は、何かあったときに、回収できなくなる可能性はあります。
そういう意味では、保証会社で、原状回復特約まで付けて
契約するのが一番安心だと思います。
今回は、家賃は払ってもらっていたので
実質、トイレの汲み取り料金だけでしたので
損害が大きくならず済んで良かったと思っています。
夜逃げなどされて、室内がボロボロ&残置物だらけにされたらと考えると
本当に怖いですね。
高利回り物件で、低価格の家賃で埋めている大家さんは
いらっしゃると思いますが、入居審査だけはしっかりしましょう。
そして何か引っかかる物を感じた申込みが入った場合は
慎重に判断することをオススメします。
私も、肝に銘じて、今後の賃貸経営をやっていかねばと思っています。
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質問攻めにされました
先日久しぶりに、飲み会で東京に行ってきました。
前々職のOB会ということだったので
みなさん転職したり独立されている方たちばかり。
私が不動産投資をやっていると言うと
「左手うちわだね!」なんて言われたのですが
ぜんぜん、そんなことはありませんw
それなりに苦労もしていますよ。
30人くらいの飲み会だったのですが
そんな中で、なんと二人ほど不動産投資を検討している人がいて
びっくりしました。
しかも「この物件どう思う?」なんて言って
具体的に、スマホ画面で、物件概要を見せてくれた方もいました。
都内の利回り4%くらいの物件でした。
それ以外にもいろいろ質問責めにされて
昔のバカ話なんかも沢山して、、、、
あっという間の3時間でした。
会社辞めても、こういうコミュニティがあるのは良いですね。
たまには大都会・東京に出てみるもんですな。
不動産投資でリタイアすると、、、
人との繋がりが希薄になりますから
こういうつながりって貴重です。
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保証会社から家賃入金がありません。。。
法人第一号の戸建ての家賃入金ですが
5月頭に入金されたあと、まったく音沙汰ありません。
保証会社に電話したら、、、、
「代理店(つまり客付け会社)に入金しています」
と言われました。
さっそく不動産会社に確認したところ、、、、
「オーナー様に直接入金するつもりでしたが
なぜか弊社の口座あてになっておりました。
申し訳ありません。明日2ヶ月分、入金します」
とのこと。
初期費用の入金明細も来てなかったので
一緒にお願いしておきました。
客付け会社さんも悪気はなさそうでしたが
こういう対応見てると、やっぱり不動産業界って
適当な会社が多いなと思います。
普通の会社ではありえないでしょう。
送金漏れするとか。。。
途中、「管理料5%と送金手数料を引かせていただきます」
とか言われたので、、、、
私から「いやいや、本来、保証会社経由なら引かれなかった管理料を
なんで御社取るんですか?笑」と伝えたら、、
「すみません。では満額で入金します」と言われました。。。。
管理委託契約もしていないのに
管理料取ろうとするので、これには私も電話口で笑ってしまいました。
※この人、経理担当だったので、杓子定規の対応だったのでしょうけども
まあ毎月たくさんの賃貸斡旋しているので
いろいろミスすることもあるのだと思いますが
もうちょっと1件、1件正確に業務処理してほしいものです。
***
さて明日は、私が新卒で入社した会社のOB会があります。
普段は人とあまり会う機会が少ないので、楽しみです。
あまり飲み過ぎないよう注意したいと思います。
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新築ワンルームマンション投資の営業が多すぎる。。。
最近、私のケータイによく電話が掛かってきます。
あの新築ワンルーム投資の営業です。。。
どこかで私の個人情報が出回っているのでしょうね。
私が新卒で入社した10数年前にも、よくオフィスのデスクに
掛かってきました。
当時、私はガン無視していましたが
私の同僚で買った人もいるようです。
昨日、掛かってきた電話は、大阪のワンルーム投資の会社さんでした。
「地下鉄の某駅から徒歩1分で、なんと1700万円台です!」
とかなり興奮した口調での電話だったので、
私から「想定賃料っていくらなのですか?」と聞いたら
「6万円くらいです!」と答えていたので
利回り4%の案件でした。
35年融資で借り入れして、最後まで持てれば
最後は売れるという計算なのでしょうけど
最後は売っても数百万円レベルでしょうから
その間、赤字で持ち出し期間が長いと
たぶん、ほとんど儲からない投資になりますね。
お医者さんとか、士業の方とか、こういう案件を
なんとなく買ってしまうのでしょうかね。
今も、昔もこの手の投資がぜんぜん無くならないのは
需要があるからでしょう。
でも営業さんも、100件電話して、何件くらいアポ取れるのでしょうか。
大変なお仕事だなと思ったり、私も新卒時代を思い出しながら
懐かしく聞いていました。
あっ、そういえば私の大学の後輩も、
投資用ワンルームの営業マンになった女の子がいました。
もう7年くらいやっているようですが
そろそろ会社を辞めたいと言ってましたね。
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