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法人第一号の決済完了



本日、新設法人での第1号の決済でした。

売主さん不在での決済は初めてです。




購入した戸建ては千葉市にありますが

決済前にリフォームが終わり

募集から2日でお申込みを頂いていて、すでに入居中です。




帰りに、購入した戸建ての前を車で通りましたが

車が停まって、ベビーカーが玄関にありました。





何回も通ってDIYでリフォームしたので

住んでくれている雰囲気を目の当たりにすると

なんか感慨深かったです。




アパートやマンション1棟の投資だとレバレッジが効きますが

入退去が激しいと、儲かっている実感が湧かないものです。



それに比べて

戸建ては入居付けが楽チンで、入居後のトラブルも

ほとんどないので最強の投資だと思います。




1棟ずつ購入していくのでレバレッジは効きませんが

立地の分散もできて、売るときも1棟ずつ切り離して売れます。





売り先も、投資家・実需と幅広いので

よっぽど辺鄙な立地でない限り

買い手が見つからないことは少ないのではないでしょうか。





多少立地が悪くても、入居付けして投資物件として売れば

利回りで買ってくれる人もいることでしょう。

最悪、家賃を落としながら朽ち果てるまで貸しても

投資としての負けは起こりにくいでしょう。





売却においては、、、、

価格帯が安いので、現金で買う人もけっこういます。




これから融資が閉まっていく時代において

これほど堅実で、ある程度の利回りも狙える投資は

少ないのではないかと思っています。



今回、新設法人での取得でしたが

今後もちょっとずつ所有物件を増やしていけたらいいなと思っています。


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群馬アパートで退去



5月頭に、群馬アパートで退去が出ます。



今回は、1泊2日でバッチリリフォームして

写真も新たに購入した広角レンズで撮影し直す予定です。




このエリアは家賃3万円取れてやっとなので

毎回募集に苦戦するのですが、

もう繁忙期も終わったのでリフォームもGW明けになります。



今回は写真を撮り直して反応をみるには

良い時期かなと思っています。



焦らず、王道のマーケティングをやって

どれくらいの空室期間で埋まるのか

実験的な感じで進めていきます。



松戸アパートも満室になりました。

最後の一部屋はウチコミからの問い合わせで決まりました。





千葉市に買った法人戸建ても

今週から無事入居いただいているので

繁忙期は、ほぼ満室で終えられたので良かったです。




最近、不動産投資で個別相談に乗ることが多くなってきました。

みなさん将来に不安を抱えて過ごしている人が多いのでしょうね。




私もせっかくフリーランスになったので、

自分の投資もそうですが、

できるかぎり同じような悩みを持つ人の力にもなれたら

嬉しいと思っています。


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入居申込みをお断りしました




今日は戸建てのトイレのつまり解消。

これが結構、業者の費用掛かってキツかったです。




外の汚水桝からファイバースコープ入れたり

配管に根が張ってしまっていて

その除去をしてもらったり、それなりの工事になりました。





結局、原因は、、、、

歯ブラシが便器の中に落ちて

そこに汚物&ペーパーが溜まっていたというオチでした。。。





まあ他のところでDIYしたりして

頑張ってコスト削減していたので良かったと思うべきかもしれません。





さて、、、、、

松戸アパートの空室ラスト1部屋。




今日も仲介さんから問い合わせがありました。




ちょっと物件から遠い仲介さんだったので

内見入るのかどうかも怪しい感じですが

繁忙期が終わったこの時期に、反響があったことは嬉しいです。






また管理会社の方でも本日、1件内見が入って

仮申込みをもらったそうなのですが

無職の方だったので、あえなくお断りとなりました。




よく話を聞いてみると、、、、

無職だけど、入ってから職を探すという人らしく

こういう人ってあまり私は信用できないので

お断りすることにしています。






まあ、それなりに理由があるかもしれないし

マトモな人なのかもしれませんけど。




もう内見はないだろうと焦って入居させて

その人が家賃を滞納したり

また職場が変わることになって、短期で解約になったら

また広告料、クリーニング代、空室ロスなど

出てくることを考えると、負担が大きくなってしまいます。




したがって1ヶ月くらい客付けが遅れても

ちゃんとした人に入居してもらった方が良いと判断しました。





生活保護で無職とか、正当な理由があるなら問題ないのですが

無職で引っ越してから職を探す人というのは

ちょっと危ない臭いがします。

(普通は、職場が決まってから、引っ越しする人が多いと思います)




この週明けには、別の内見予約も入っていますし

反響も毎週、ポツポツあるので

焦らず良い人を見つけようと思います。


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戸建て不動産投資のDIYは手間がかかる



千葉市の法人1号戸建てですが

今回は経費削減と、自己のDIYスキルUPのため

ずっと通っています。



だいたい2日に1回位ですが

すでに6,7回は行きました。



片道1時間半くらいのドライブなので、そんなに遠くはないのですが

けっこう疲れてきました。



しかも、古い戸建てってどんどん不具合が見つかってきますね。

リフォームしていると、どんどん出てきます。




今のところ判明しているのは、、、、




・クローゼットの戸車が無い

・2階エアコンが壊れている

・1階エアコンのリモコン不良

・浴室の水栓がグラグラ&漏水

・モニター付きインターフォンが壊れている

・トイレが流れにくい(詰まっている)

・キッチン換気扇が異常音

・網戸が隙間だらけで調整されていない

・リビングドアのがたつき



こういった不具合や設備故障が沢山出てきます。

見つけては、問題を潰してという繰り返しです。




前の持ち主さんも昨年まで住んでいたそうですが

この状態での生活はストレス溜まりそうです。

(だから200万近い指値が効いたのかもしれません)




あと3回くらい行ったら

クリーニング&草刈りまで終わるんじゃないかと思っています。




入居は4月下旬からです。




あとは決済だけですね。

そうです。まだ決済されていません、この戸建て。




来週には決済しないと、入居に間に合いません。




私にはどうしようもないので

不動産会社と司法書士の先生にお任せしていますが

どうなることでしょうか。



私は引き続き、リフォームに集中します。

今週末も妻と一緒にクリーニングです。



法人第一号ですからがんばらないと。
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閑散期の賃貸募集



閑散期と言っても、、、、

4月は賃貸マーケットもGWまで動くようですね。



賃貸オーナーにとっては

最後の追い込みの時期ということになります。




私の松戸アパートも2部屋の空室ですが

今週末は、仮申込みが1件入ったようです。

(まだ契約していないのでどうなるか分かりませんが)




未成年の女性のようですが

正社員で経理の仕事をしている方なので

問題無さそうだと判断しました。





もちろん保証会社+親御さんの連帯保証での契約です。




5月中旬から入居希望ということなので

5月日割り分はフリーレントにしてあげました。

無事になんとか保証会社まで通っていただくことを祈るのみです。





これで残り空室は1室になりましたが

募集の細かい調整をしています。




管理会社の掲載写真はOKですが

その他の仲介店が載せている写真がイマイチです。。。





現代はウェブでの反響営業がほぼ100%ですから

賃貸経営は、こういうのを放っておくと反響が来ません。





早速、仲介店へ写真変更を打診しておきました。




これも、、、

写真がイマイチだから変更して!と言ってしまうと

担当者もヘソを曲げてしまうので

伝え方は大切ですね。




これから閑散期に入っていきますから

引き続き、家賃や条件面での調整をしながら

できるかぎり反響を拾えるよう努めようと思います。

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ネット無料の威力



群馬アパートで先月から入居した大学生。




ネット無料ではない私のアパートを

仲介会社が、ネット無料と勘違いして契約&入居までしちゃったのですが

お客様に納得してもらって、なんとか退去は無さそうです。




せっかくネット無料と思って入居してくれたのに可愛そうですが

お部屋は気に入ってくれたのですから

大家としては複雑な気持ちです。。。




最近はネット無料付きの賃貸住宅が増えてきました。





新築系や、築古でも情報感度が高いオーナーさんの

アパートにはネット無料が当たり前に付いていたりします。

それなりに需要はあるのかもしれませんね。





さて松戸アパート。

4月末の退去も入れると2部屋空室になります。




管理会社には、今週末2件ほど内見予約が入っているらしいので

1件でも決まってくれたらと思っていますがどうなるでしょうか。




4月末退去のお部屋は

1ヶ月分の短期解約違約金をもらえるので

5月末までに決まってくれたら御の字です。




写真も入れ替えて、新しいものにしましたし

家賃も少し割安に見えるように変更しました。

これで反響が出るかどうか、ひたすら祈るのみです。

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アパートはトラブル続き。戸建ては気楽です。



松戸アパートに空室が一つあったのですが

リフォームが昨日完了しました。



管理会社経由の反響が少ないので

今回も伝家の宝刀で、大家自己営業です。

融資付けに強そうな4社ほどピックアップして、募集依頼しました。



そしたら管理会社から電話があって

一瞬、内見かな?と思ったら、なんと退去予告です。




えっ?退去予告なんて出そうな部屋あったかな?と思ったのですが

昨年、7月に入居した方でした。

理由は、急な転勤だそうで、しょうがないですね。





短期解約違約金をもらえるのですが、4月末退去です。

ということで4月末には空室が2つになります。




GWを迎える時期なので、この時期の空室は辛いですが、

一つ一つやれることをやって、内見が増えるよう努力したいと思います。




さて長野アパートは、漏水事故の修理をお願いしたのですが

入居者さんに電話が繋がらないそうです。

直さなくて良いならコストが掛からないので放置プレイにしますw




群馬アパートは、ネット無料だと認識して入居してしまった方が

その後、どうなったのか?折を見て確認してみようと思います。




6月更新のお部屋からの家賃減額交渉も

減額する代わりに短期解約違約金を提案しておきました。

更新してくれるとありがたいですが、こちらもどうなるか分かりません。




アパート物件は、トラブルや退去が多くて大変ですね。

その代わりとしての、キャッシュフロー額の多さなんでしょうけども。




戸建て物件4棟は、、、、

照明が切れてしまったので交換した1件がありましたが

それ以外は、トラブルもなくずっと満室で気楽です。




将来は新築戸建賃貸が一番安定的で良いと思っています。

ただし物件を作る金額と、取れる家賃・利回りが合わないことが多いです。



土地と建物入れて、どう安く仕上げても1000万〜1300万ほどは掛かりそうです。

新築戸建てで家賃8〜9万円取れるエリアで

土地値の安いエリアを選ぶのが手ですが、そういうエリアは

住む人のターゲットが年収が低いので、すぐに賃貸が付くかは分かりません。



一方で、家賃10万〜12万取れるエリアとなると

立地的に土地値が高くなるので

物件の仕入れ価格を落とす必要があります。




良い立地で安い土地を探すのは大変なので

とにかく土地の仕入れが非常にポイントになります。



いずれにしても新築戸建賃貸は

貸して良し、売って良しと言える投資なので

将来的にはやってみたい投資ではあります。

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【所有不動産】
長野アパ1棟(14年12月/800万)
千葉戸建1号(15年2月/275万)
千葉戸建2号(15年11月/560万)
群馬アパ2号(16年4月/3000万)
千葉戸建3号(17年1月/350万)
千葉戸建4号(17年2月/320万)
千葉アパ3号(17年4月/2100万)
千葉戸建5号(18年4月/550万)

1983年生まれ。現在、家賃収入約100万/月・返済比率30%台。

IT企業に就職し、20代は遊び過ぎて借金をつくる。サービス業に転職し、28歳で投資を思い立って株トレードで一発逆転を狙うが、大惨敗で借金が100万円を超える。

結婚後、圧倒的な固定費削減で収支を改善。2014年末から不動産投資をスタート。2016年7月、不動産投資を始めてから約1年半でサラリーマンリタイア達成。2018年不動産管理法人を設立。


【思想/価値観】
・人生は短い、全力で楽しむ。
・新しい可能性を追求する。
・圧倒的な自己成長を求める。
・逃げずに挑戦する。
・即断即決スピード重視。
・神は細部に宿る。
・雑音は聞かない。
・勉強し結果を出す。
・人と比較しない。傲慢にならない。
・何かを捨てた時に、何かを得る。
・与える。周りにいい影響を及ぼす。
・かっこいい大人になる。

【長期目標】
18年(35歳)CF70万
19年(36歳)CF85万
23年(40歳)CF100万円
28年(45歳)CF300万円、現金1億
33年(50歳)CF500万円、現金3億

【やりたいことリスト】
筋トレ、サーフィン、世界中を旅する、沖縄と北海道とハワイに別荘を持つ、国内を車で旅する、釣りざんまい、船舶免許を取る、旧友に会う、親孝行する

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所有物件
木造アパート/1LDK×4世帯/2014年12月購入/平成3年築
[利回り18.6%]
木造戸建て/4LDK/2015年2月購入/平成元年築
[利回り17.8%]
木造戸建て/5LDK/2015年11月購入/S57年築
[利回り:13.3%]
木造アパート/1K×10世帯/2016年4月購入/平成2年築
[利回り:13.7%]
木造戸建て/2LDK/2017年1月購入/平成2年築
[利回り:17.1%]
木造戸建て/4LDK/2017年2月購入/昭和62年築
[利回り:16.8%]
木造アパート/1K×6世帯/2017年4月購入/平成18年築
[利回り:13.6%]
木造戸建て/5LDK+納戸2/2018年4月購入/平成元年築
[利回り:15.9%]
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利回り
=年間賃料÷(物件価格+リフォーム費)
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