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問題続きの群馬アパート



群馬アパートでトラブルです。





しかも同じお部屋。

こういうのって重なるものですね。




一つ目は、賃貸借契約にいつも付帯してもらっている

特約内容があるのですが

営業担当によって、勝手に変えられていました。




いろいろ事情があったようなので

担当から、報告しなかったことの謝罪もあったので

これは良しとします。




これで一件落着かと思いきや今度は、、、





そのお部屋を客付けしてくれた別の仲介店から

「ネット無料になっていないと入居者さんからクレームが来ました」

ということです。




いやいや、うちのアパートは

そもそもネット無料ではありませんが。。。。

募集図面にも、もちろん書いていませんし。




結局、その仲介店の担当者が

勘違いしてお客様にネット無料と案内して成約してしまったらしいのです。




しかも、もうすでに入居してしまっています。。。

入居後にネット無料でないことに気づいたらしいのです。




家賃3万台のお部屋で

ネット料金(別途4000〜5000円くらい)が別途掛かるとなると

入居者さんにも痛手でしょう。





そして仲介店からは、、、

「大家さん、2000円値引きしてもらえませんか?」

という相談が来ています。←いまココ




そもそも仲介店が間違って案内したのに

オーナーが値引きして対応しなきゃいけないのか

甚だ疑問です。




しかしお客様もネット無料だと思っていたし

仲介店も間違って案内して、契約までしてしまったので

もう、どうにも補填策を出すこともできません。




せいぜい、仲介店が

入居者側の仲介手数料をタダにするくらいでしょう

(ネット代が毎月4000円プラスとなると、これでも焼け石に水)





こういうのって私も初めてのケースなので

どうするのがベストなのでしょうかね。。。





入居者さんが怒って最悪、退去になってしまうと

繁忙期を逃しての募集になります。




仲介店のミスを、オーナーが尻拭いするなんて。。。

何か良いアイデアが無いものか、考え中です。。。




賃貸業やっていると、いろいろありますね。

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戸建てリフォーム続き&退去部屋の汚れ



戸建てリフォームでひたすらクロスを塗装しています。




しかし下地のクロスが凸凹だと大変です。

ローラーを壁に押し付けるようにしないとムラになります。




今月はあと2回ほど戸建てリフォームに行きます。

来月は3回くらい行って完成にしたいと思っています。




しかしながら、、、

売買決済日が決まらないのがちょっと不安です。




所有権移転前に貸すわけにはいきませんので

最悪、入居者さんにはちょっと待ってもらうしかありません。




そして、、、

今週退去のあった松戸アパートですが

空室部屋を確認すると、水回りの汚れが酷いです。




特にお風呂とトイレがヤバイです。

一度も掃除しなかったのでしょう。




お風呂に至っては、電球が切れていました。

この真っ暗なままお風呂に入っていたのでしょうね。。。




管理会社さんが特別清掃代として

少し原状回復費用を取ってくれたので

私が自分で掃除して、経費を浮かせようと思います。

早速、掃除用のグッズをいろいろ買って揃えました。



来月中旬くらいまでは

リフォーム&クリーニングの日々が続きそうです。

だいぶ疲れが溜まってきましたが

気合い入れて頑張ります。


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入居申込みとエンドレスなリフォーム




購入予定の千葉市の戸建て。

法人、初の1棟目です。




ポータル掲載の翌日に問い合わせがあり

2日後に、お申込希望を頂きました。




そして本日、保証会社の審査も通って

4月中旬から入居になります。

ワンちゃんいるので3,000円アップで合意。




問題は、まだ売買決済もしていないし

決済日も決まっていないことですw



もちろん売主さんには

決済前のリフォーム&募集を了承してもらっています。

早めにリフォーム掛けたことが報われました。

繁忙期終わりに滑り込んだ感じでしょうか。




現在は、週に2〜3回のペースで

セルフリフォームで

現場との往復との日々です。



現時点でこれだけやりました。

・リビング塗装

・トイレ塗装&CF張替え&ウォシュレット

・洗面所塗装&CF張替え&洗面台交換



リフォーム箇所はまだまだあって、エンドレスです。

今回、初めて本格的なDIYですが

なかなか骨が折れますな。




でもやっている間は楽しいので

あっという間に時間が過ぎます。




あと3週間、がんばりたいと思います。





さて、明日は松戸アパートが1室退去です。

2年位住んでもらった、家具家電付きの部屋です。




若い男性なので

どれだけ荒れているか心配ですが。



とりあえず明日は立ち会いと

できるセルフリフォームを施してこようと思います。



3月末の退去はつらいですね。

中見れないので、案内してもらえませんからね。

今月中に原状回復して、4月がんばって募集します。



戸建てやった後の、1Kのリフォームは

なんか気が楽ですね。

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松戸アパートの反響が弱い&新設法人での物件取得




松戸アパートが今月退去になりますが

現時点ではまだ入居中です。

来週退去になります。






繁忙期なので退去前に次のお申込みが入らないか期待していたのですが

完全に裏切られてしまいました(笑)そんなに甘くはありません。




原因は、入居中で内見できないからというのはあると思いますが

Webアクセスや問い合わせも少ない状況です。



あとは家賃を下げて募集するか

仲介店を増やして対応するかですね。




閑散期でも問い合わせがあった物件なので

繁忙期にしては、こんなに少ないのか!

とちょっとびっくりしています。




やはり3月末退去でそこからリフォームという状況が

時期的にあまり良くないのかもしれません。




現在、管理会社にヒアリングして

現場の状況を確認してもらっています。

それを受けて、適切な対応策にスピード優先で動きたいと思います。




さて来月、新設法人の初購入になります。

千葉市の田舎の方にある戸建てです。




こちらはまだリフォーム途中ですが

数枚だけ写真を撮影して、HOMESに載せてもらったら

数時間後に反響が来ました。これは、びっくりです。




翌日、私が現場でセルフリフォームを頑張っていたら

仲介さんがお客さんを連れてきました。




30代ファミリーの方で、物件の状況や

リフォーム予定ポイントなどは

私から直接お話しさせていただきました。




お客さんは

「かなり細やかにリフォームされるのですね〜気に入りました!」

、、、、とけっこう好感触。




そしたら翌日、さっそくお申込書が届いてビックリしました。

奥さんと1歳のお子さん、そしてペットもいるみたいです。




ということで、ペットの特約事項をベースに

敷金を増やすなど、妻とも相談中です。




まだ契約まで行くかどうか分かりませんが

これで決まってしまったら、募集即日の反響&翌日のお申込みという

これまでの最短記録更新になります。



期待しすぎると流れてしまいそうなので

私は引き続き、現場に行って

粛々とセルフリーフォームを進めようと思います。


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公庫の無担保融資はNG




法人1号の戸建ての融資申込みを

公庫にしていました。




本日、担当者から電話があって

「無事審査通りました」と言われました。



期間は17年ほどで

金利は、土地1.2%、建物は0.8%くらいです。




金額ロットが少し大きいことと

法人として1棟目だったことから無担保融資はダメでした。

しかし若者支援の制度適用にしてもらって金利は低めです。




肝心のリフォームですが、、、

まずは3月は写真撮影する部分だけ

最低限のリフォームをして

とりあえず募集をスタートさせようと思っています。




繁忙期はまもなく終わっていきますので

これでも厳しいでしょうが

やれることはやっておきたいと思います。




さて今週末は、退去部屋のリフォームで群馬出張です。

3月中旬から入居が確定しているので急ぎます。





残すは松戸アパートの空室ですが

家具家電付きになっていたので、今回からそれをやめて

通常賃貸で募集してもらうようにしました。




3月も残すところ3分の2ほど。

繁忙期が終わる前に、内見が入ることを祈ります。
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【所有不動産】
長野アパ1棟(14年12月/800万)
千葉戸建1号(15年2月/275万)
千葉戸建2号(15年11月/560万)
群馬アパ2号(16年4月/3000万)
千葉戸建3号(17年1月/350万)
千葉戸建4号(17年2月/320万)
千葉アパ3号(17年4月/2100万)
千葉戸建5号(18年4月/550万)

1983年生まれ。現在、家賃収入約100万/月・返済比率30%台。

IT企業に就職し、20代は遊び過ぎて借金をつくる。サービス業に転職し、28歳で投資を思い立って株トレードで一発逆転を狙うが、大惨敗で借金が100万円を超える。

結婚後、圧倒的な固定費削減で収支を改善。2014年末から不動産投資をスタート。2016年7月、不動産投資を始めてから約1年半でサラリーマンリタイア。2018年不動産管理法人を設立。現在はネット事業、その他知人の事業へも投資中。


【思想/価値観】
・人生は短い、全力で楽しむ。
・新しい可能性を追求する。
・圧倒的な自己成長を求める。
・逃げずに挑戦する。
・即断即決スピード重視。
・神は細部に宿る。
・雑音は聞かない。
・勉強し結果を出す。
・人と比較しない。傲慢にならない。
・何かを捨てた時に、何かを得る。
・与える。周りにいい影響を及ぼす。
・かっこいい大人になる。

【長期目標】
18年(35歳)CF70万
19年(36歳)CF85万
23年(40歳)CF100万円
28年(45歳)CF300万円
33年(50歳)CF500万円

【やりたいことリスト】
筋トレ、サーフィン、世界中を旅する、沖縄と北海道とハワイに別荘を持つ、国内を車で旅する、釣りざんまい、船舶免許を取る、旧友に会う、親孝行する

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所有物件
木造アパート/1LDK×4世帯/2014年12月購入/平成3年築
[利回り18.6%]
木造戸建て/4LDK/2015年2月購入/平成元年築
[利回り17.8%]
木造戸建て/5LDK/2015年11月購入/S57年築
[利回り:13.3%]
木造アパート/1K×10世帯/2016年4月購入/平成2年築
[利回り:13.7%]
木造戸建て/2LDK/2017年1月購入/平成2年築
[利回り:17.1%]
木造戸建て/4LDK/2017年2月購入/昭和62年築
[利回り:16.8%]
木造アパート/1K×6世帯/2017年4月購入/平成18年築
[利回り:13.6%]
木造戸建て/5LDK+納戸2/2018年4月購入/平成元年築
[利回り:14.8%]
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利回り
=年間賃料÷(物件価格+リフォーム費)
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