FC2ブログ

いつからキッチンが崩壊していたのか!?



長野アパート。

先日、キッチンの排水管凍結により

溢水(水があふれる)がありました。




さっそく

業者手配して写真送ってもらったのがこちら。




s_IMG_20180219_151359.jpg



実は、数年前からキッチンの下が崩壊したまま

入居者さんは、お使いいただいていたようです。

(その上に、板を敷いてそのまま使っていたということでした)




このお部屋。前の入居者は、前売主でした。




たまたま同じアパートの2階から1階へ引越したい、という人がいたので

そのまま引越しいただきました。

ですから、私はお部屋の中を見たことがありませんでした。




おそらく前の売主さんのときから

キッチン下は崩壊していたのかもしれませんが

崩壊したのが、一体いつなのか、ハッキリ分かりません。




今回、配管が凍結したことで漏水したことにより

このキッチン下の崩壊が発見されました。




経年劣化と漏水の混合のような感じなので

火災保険じゃダメかなーと思いつつも

火災保険申請したら、本日、保険会社から電話が掛かってきて

あっけなく通ってしまいました。




金額も10万円台だったのもあるのかもしれませんが

現地に調査員も行かず、写真と見積もりだけ送っただけです。



聞いてみると、、、

先日の大寒波で、火災保険の申請が増えているようです。





電話でも、「ほかに配管の破損などありませんか?」など

簡単な質問のみで、「◯月◯日に入金になります」とだけ言われて

ものの1分で通話は終了しました。




保険会社の担当スタッフの女性も忙しそうで

事務的な感じでしたので、かなり混み合っているのでしょう。



今回、事故の一時給付金で10%も出ました。




火災保険はちゃんと掛けておくに越したことはありません。


人気の不動産投資ブログはこちらです(^-^☆

自由な人生を手に入れる教科書おすすめの電子書籍(読み物)です♪

退去キャンセル





松戸アパートの退去予告が来たのが1月末。





したがって、2月末に退去が確定していたお部屋でしたが

本日、退去キャンセルの連絡がありました。




リフォームの職人さんスケジュールを押さえていたので

お詫びの連絡を本日しました。




しかし、このお部屋、、、、

すでに仲介店から次のお申込みが入っていたり

内見予約も入っていたので、住み続けてくれるのは良いのですが

これでまた閑散期に入ってから退去なんてされるとけっこう痛いです。





すでに退去通知書を受領した後だったので

予定通り退去してもらっても良いのですが

住み続けてもらうことにしました。





それにしても退去立会い日の数日前になって

やっぱり住まわせてくださいというのは、どうかと思います。




繁忙期にも関わらず職人さんのスケジュールを押さえて、、、

仲介店は募集をがんばってしてくれて、、、

内見予約やお申込みを入れた人もいたのに、、、

結局、住み続けるなんてね。。。




この人、大学生さんなのですが

予定では今春、卒業するはずなんですよね。

(何があったんでしょうか???)




しかも、過去にも家賃の支払いが2度ほど遅延していて

管理会社が苦労していました。



共用部にたくさん物を置いていたり

かなりマイペースなお客さんなのです。




退去キャンセルというと、大家として普通は

喜ばしいことなのですが、今回はなんだか複雑な気持ちです。




さて、、、、、

これでリフォームは3月頭の群馬だけになりました。

こちらは中旬から大学生の入居が決まっていますので

多少気持ちが楽になりました。




まだ2月末なので、あと2週間くらいは

春の退去が出る可能性はあります。




あまり気を抜かず、対応していきたいと思います。

人気の不動産投資ブログはこちらです(^-^☆

自由な人生を手に入れる教科書おすすめの電子書籍(読み物)です♪

漏水は火災保険を申請します




長野アパートの水道の配管凍結&漏水ですが

業者に修復費用を見積もってもらいました。



そしたらキッチンの下が腐っているから

キッチンごと交換しましょうとなりかけたので

大工工事でお願いしておきました。




そして今回はいろいろ考えて、、、

凍結&漏水ということなので

火災保険の適用で行こうかと思っています。




火災保険でかなり出るようなら

公団型の流し台なので、全交換するかもしれません。





さっそく業者に、水濡れの写真と見積もりを

送ってもらうようお願いしておきました。





保険会社も、例の大寒波でかなり事故報告が来ているらしいですね。

私のアパートも、どこまで費用が認められるのでしょうか。






さて群馬アパートの残り1室の空室ですが

先日入った生活保護の方の審査が通ったみたいです。





市への転居申請もOKらしいです。

あとは手続きに少し時間がかかるみたいで

入居は3月末頃になりそうとのことでした。





管理会社と相談して、、、、、

今回、フリーレントは無しにする代わりに

短期解約違約金も無しました。





それから退去時に原状回復費用が大きくなると

支払いが厳しいようなので

敷金2ヶ月を最初に入れる条件になりました。

(敷金など入居時費用は、市から出るのかもしれませんね)





これで残りの空室は

今月末に出る松戸アパートの1室だけになりました。




こちらも退去したら、即効でリフォームを入れる予定です。

3月2週目に付近の大学の合格発表もあります。




社会人のお部屋探しもありますのでしっかり埋めたいところです。

3月末までに満室になるよう

リフォーム&お掃除をがんばろうと思います。


人気の不動産投資ブログはこちらです(^-^☆

自由な人生を手に入れる教科書おすすめの電子書籍(読み物)です♪

生活保護の内見と漏水発生!



3回お申込みが入って、すべて流れていた群馬の空室。

生活保護の方より、お申込みが入りました。





これで昨年末からこのお部屋へのお申込みはもう4回目です。

1回目は、キャンセルで他物件へ。

2回目は、生活保護の方の引越し申請が通らずキャンセル。

3回目は、やっぱり地元に帰るという理由でキャンセル。




もうかなりキャンセル疲れしてきましたw




今度のお申込みは、、、、

軽度の知的障害で生活保護らしいのですが

管理会社の管理物件から引越しで

前の物件でもトラブルや滞納はないそうです。




現在、保証会社の審査中です。

さて今回はどうなることでしょうか。




そんな中、長野アパートで漏水発生です。

現場調査したら、排水管が詰まっているとのこと。




なんとかワイヤー入れて、詰まりは解消されたのですが

キッチン下の床が、腐ってしまっているらしいです。




キッチンごと全部交換して、床も直したら10〜15万くらいらしいですが

コスト的に大きいので

大工工事で、簡便な修理にできないか相談中です。




築古アパートはこういう突発的なやつがどうしても出ますね。






今まで修繕は、浄化槽ブロワ交換で5万円くらいが最大でしたが

今回のが一番大きな出費になるかもしれません。



人気の不動産投資ブログはこちらです(^-^☆

自由な人生を手に入れる教科書おすすめの電子書籍(読み物)です♪

不動産投資の法人設立&内見見送り




今週、私の初の法人が設立されました。

登記完了は来週になります。




戸建ても買い付けが通ったので

早ければ今月中に売買契約に進むかもしれません。




そこから公庫に借入申込なので、無事審査が通ったとしても

決済は4月末になりそうです。





リフォームもそこからならので、繁忙期を完全に逃すことになります。

今回はマイペースにリフォームしてゆっくりDIYでやろうかなという感じです。





さて群馬アパートの生活保護の内見ですが、延期になりました。

どうやら現地まで案内したのですが、キーボックスが無くなっており

内見ができなかったようです。




原因は先月まで管理会社だった不動産会社が

キーボックスを持って帰っちゃったからです。




キーボックス持って帰るのは良いけど、中の鍵は

新しい管理会社に引き渡せよ!と思いましたが

そんな気の利く不動産会社ではありません。

(だから管理変更したのですが)




今週は、長野アパートで漏水がありました。

キッチンのシンクの下から水が漏れているようで

洗い物ができないらしいです。

すぐに業者を手配をしてもらうように管理会社にお願いしておきました。




群馬アパート、松戸アパートとも、2月末に1室ずつ退去があります。

今はそこに集中しようと思って

今日もいろいろリフォーム資材の発注です。




群馬アパートは3回の申し込みキャンセル

そして今回の内見見送りにより、ずっと決まっていませんね。





エリアでも割安にして、設備アップも図っています。

繁忙期にしては内見連絡などもないので

ちょっと嫌な感じですが、やることはやっているので

もう少し様子見で決め込みます。



来月頭に群馬アパートのリフォームに行くので

その時にお部屋の掃除も一緒にやっちゃおうと思っています。




単身アパートは、入れ替えが激しいので

こういう時に、やっぱり戸建てはいいなあと思ってしまう瞬間ですね。




人気の不動産投資ブログはこちらです(^-^☆

自由な人生を手に入れる教科書おすすめの電子書籍(読み物)です♪

生活保護からの入居を認めるか?




私が所有している物件。

けっこうSUUMOの閲覧数伸びてるな〜と思っていたら

群馬アパートに問い合わせがありました。




管理会社から連絡あって

「うちの管理物件に入居している生活保護の方なんですが

 マクフライさんの物件に内覧したいそうです」

とのことでした。




私は生活保護も基本OKしています。





精神障害が重いとか、

前のお部屋で滞納が続いていたとか、

近隣とのトラブルがあったなど、

リスクが高そうなら厳しいですけど。




基本は来るもの拒まずです。





保証会社も原状回復特約を付けておけば

お部屋を汚されてもだいたいは問題ありません。




一番、キツいのは精神障害が重いとか

近隣とトラブルになるなどの場合ですね。

その場合は、お断りするようにしています。

素行が悪い人は、同じアパートの他の方にも迷惑ですから。





今週、その生活保護の方の内見があるようなので

結果を聞いて判断したいと思います。

(もちろんその前に、お部屋を気に入ってくれるかどうかもありますが)





これから日本の人口はどんどん減っていって

地方は過疎化することは間違いありません。

人口が減少しない街など、都心部を除いて、ほとんどありません。




外国人だからダメとか、フリーターだからダメとか

母子家庭だから、生活保護だからNG、、、、などと言っていると

どんどん所有物件の稼働率が落ちていくと思います。



もちろん

リスクのある人を入れるくらいなら空室の方がマシという考え方もあります。

しかし、ずっと空室のお部屋を抱えていると手残りは減るばかりです。




繁忙期にはなんとか埋まるかもしれませんが

閑散期にずっと空いているお部屋があると

やっぱり年間での手残りは少なくなってしまいます。



したがって、入居審査を大家側でしっかりやる。

リスク&リターンを考えて、問題ないなら入居を受け入れる。

ようするに費用対効果の判断の話だろうと考えています。




入居前に、不安なところはしっかり確認しておくことが大切です。


人気の不動産投資ブログはこちらです(^-^☆

自由な人生を手に入れる教科書おすすめの電子書籍(読み物)です♪

買い付けの結果!




先日内見した戸建て。

仲介営業さんがけっこう強気だったので

思わず、その場で25%オフで買い付け。




売り出されて1週間ほどで内見もポツポツあるようです。

普通は売り出してすぐなので、通らないと思います。

売り出し1週間で、200万円近くの指値なんてOK出るはずがありません。




夜、知らない電話から着信あり。

電話に出ると、先日内見した仲介営業さんでした。




すると、、、

「200万弱の指値で、売主さんからOK出ました!

 ただし瑕疵担保免責です」とのこと。。。。





えっ?うそ!?

通ってしまった。。。。笑




ということで、、、、

初の法人取得に向けて、急遽、法人設立に動き出しています。

定款作って、印鑑証明取って、、、、

印鑑も発注して、けっこう忙しいですね。



まだ指値が通っただけで、契約していないので

現金買いが現れる可能性もあります。




来月頭は、群馬アパートのリフォームと

松戸アパートのリフォームもあるし

忙しくなりそうです。




そういえば、昨年の春も退去続出と

戸建て購入、松戸アパート購入など忙しかった記憶があります。

今年も昨年ほどではありませんが立て込んできました。



マイペースで頑張っていこうと思います。

人気の不動産投資ブログはこちらです(^-^☆

自由な人生を手に入れる教科書おすすめの電子書籍(読み物)です♪
◆運営サイト◆

不動産投資のリアルを発信!


あすなろLIFE」も連載中!

 

ヘッダー画像

https://www.asunarolife.net/
★カフェ相談★

カフェ相談会」も実施中!

ヘッダー画像

対象:まだ1棟目を買えていない方

   空室がなかなか埋まらない方
著者プロフィール

マクフライ1983

Author:マクフライ1983
当ブログはリンクフリーです。

にほんブログ村 その他生活ブログ 不動産投資へ
にほんブログ村
★ぜひ応援クリックをお願いします!

【所有不動産】
長野アパ1棟(14年12月/800万)
千葉戸建1号(15年2月/275万)
千葉戸建2号(15年11月/560万)
群馬アパ2号(16年4月/3000万)
千葉戸建3号(17年1月/350万)
千葉戸建4号(17年2月/320万)
千葉アパ3号(17年4月/2100万)
千葉戸建5号(18年4月/550万)

1983年生まれ。現在、家賃収入約100万/月・返済比率30%台。

IT企業に就職し、20代は遊び過ぎて借金をつくる。サービス業に転職し、28歳で投資を思い立って株トレードで一発逆転を狙うが、大惨敗で借金が100万円を超える。

結婚後、圧倒的な固定費削減で収支を改善。2014年末から不動産投資をスタート。2016年7月、不動産投資を始めてから約1年半でサラリーマンリタイア。2018年不動産管理法人を設立。現在はネット事業、その他知人の事業へも投資中。


【思想/価値観】
・人生は短い、全力で楽しむ。
・新しい可能性を追求する。
・圧倒的な自己成長を求める。
・逃げずに挑戦する。
・即断即決スピード重視。
・神は細部に宿る。
・雑音は聞かない。
・勉強し結果を出す。
・人と比較しない。傲慢にならない。
・何かを捨てた時に、何かを得る。
・与える。周りにいい影響を及ぼす。
・かっこいい大人になる。

【長期目標】
18年(35歳)CF70万
19年(36歳)CF85万
23年(40歳)CF100万円
28年(45歳)CF300万円
33年(50歳)CF500万円

【やりたいことリスト】
筋トレ、サーフィン、世界中を旅する、沖縄と北海道とハワイに別荘を持つ、国内を車で旅する、釣りざんまい、船舶免許を取る、旧友に会う、親孝行する

【ブログ方針】
荒らし・誹謗中傷と判断されたコメントは削除します。

にほんブログ村 その他生活ブログ 不動産投資へ
にほんブログ村

マクフライへお問い合わせ
お仕事の相談・問い合わせはこちら!
所有物件
木造アパート/1LDK×4世帯/2014年12月購入/平成3年築
[利回り18.6%]
木造戸建て/4LDK/2015年2月購入/平成元年築
[利回り17.8%]
木造戸建て/5LDK/2015年11月購入/S57年築
[利回り:13.3%]
木造アパート/1K×10世帯/2016年4月購入/平成2年築
[利回り:13.7%]
木造戸建て/2LDK/2017年1月購入/平成2年築
[利回り:17.1%]
木造戸建て/4LDK/2017年2月購入/昭和62年築
[利回り:16.8%]
木造アパート/1K×6世帯/2017年4月購入/平成18年築
[利回り:13.6%]
木造戸建て/5LDK+納戸2/2018年4月購入/平成元年築
[利回り:14.8%]
-------------------------------
利回り
=年間賃料÷(物件価格+リフォーム費)
最新記事
カテゴリ
リンク
ランキング
月別アーカイブ