退去連絡あり!




案の定、松戸アパートの退去連絡です。



ここは1階の2部屋が大学生で

今年卒業なので退去があるのだと思っていました。




今回そのうちの1部屋から解約通知が届きました。

2月末退去なので、速攻でリフォームすれば3月も募集ができます。



不安なのはもう一つのお部屋。

まったく音沙汰ありません。

こちらは管理会社さんから、更新確認をしてもらうようお願いしておきました。





あとは長野アパートの退去精算費用が戻ってきました。

清掃料と修繕費で7万以上とけっこう大きいのですが

支払いが1ヶ月以上滞っていました。入金があってほっとしました。





さて1月も最終日。今年も12分の1が終わりました。

現在はひたすらリフォーム費用(高金利)の繰上返済をしています。




物件を買ってリフォームをするのが楽しいのですが

繰上返済は、ただただ毎月余ったお金を返済するだけなので

あまり楽しくありません。




しかし今後の拡大には必要なことなので

今年も、空室対策、繰上返済を中心にがんばろうと思います。





今年は妻と一緒に海外旅行も計画しています。

たぶんハワイになると思います。




新婚旅行で行ったモルディブ以来なので、こちらも楽しみです。

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戸建て内見!




千葉の戸建てを見てきました。

雨漏りしている天窓もそこまで酷くなかったので良かったです。




近くに所有している戸建てがあるエリアなので

客付けも問題ないと思います。




しかし金額が高すぎて手が出ないので

いろいろ探り探りで

仲介さんと現場で話していました。




この仲介の営業さん、その近くの私の所有物件の

仲介をしてくれたので、気心が知れています。

ついつい話が盛り上がってしまいます。





そして、、、、

今日は、なぜか仲介さんが強気だったので

買い付け入れることはぜんぜん考えていなかったのですが

25%オフの値段でも良いというので

申込みを入れてしまいました。




売り出されてまだ1週間くらいなので

普通は通らない金額だと思います。




800万の戸建てが600万になるようなものですからね。

普通は50万〜せいぜい100万くらいでしょう。





外壁塗装もされていて見た目はパリッとしてます。

気になるのは天窓の雨漏りだけ。

築30年くらいなのでまだまだ使えます。



いろいろ帰ってから皮算用してしまいましたが

期待せずに待ってみようと思います。


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良さそうなリフォーム会社が見つかりました!




群馬アパートのリフォーム会社をずっと探していました。





これまで20社くらい比較しただろうと思います。

伊勢崎市だけでなく、近隣の町もひたすらネット捜索。





だいたいクロス単価が高い会社が多いです。

平米1500円とか。

人工換算でもだいたい2万〜25000円くらいと言われていました。





そんな中、やっと見つかりました。

クロス単価も地域にしては良心的で900〜1100円くらい。





ちゃんと剥がし、下地処理、張り手間、ゴミ廃棄まで含まれています。

もちろん現場管理費とか諸経費とかもくっついてきません。

ご自身が職人さんで中間マージンカットしているようです。





あと人当たりも良く、信頼感もあります。

LINEで写真送ったり、コミュニケーション取れるのもありがたいです。




管理会社に2月末の退去立会いで

キーボックス管理をお願いしました。

3月中旬に学生さんが入居予定なので急がねばなりません。




群馬はあと1室空いているので

なんとか頑張って欲しいものです。

こちらは3回申込み入って、すべてキャンセルになったお部屋です。





さて今週末はまた戸建てを内見に行ってきます。

こちらは千葉の戸建て。

超絶安いわけではないですが、指値が効かなければ流れるでしょう。




車で3分のところに私の別の戸建てがあるので、客付けは安心です。

ただし雨漏りあるようなので、見てきます。




最近は戸建て価格も上がってしまって

そこそこの立地だと

800万〜1000万くらいのものが多くなっています。




実需の人は、住宅ローンが通れば買っちゃうのでしょうね。

投資家にはキツイ時代になりました。





結局、ワケあり物件を指値して、利回り出る水準で買うしか無いと。

ボロボロは当分は買わないと思います。




信用毀損になるだけだし、余裕ができたときの

キャッシュ買いで良いでしょう。

これからの時代。戸建ても立地は重要だと思っています。



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戸建て内覧&法人設立



千葉県の戸建てを妻と見に行ってきましたが

結局、見送りました。



まず価格はそのエリアでは確実に割安です。

賃貸需要も問題ない。



しかし雨漏り修復費用が読めないのと

1回買い付けが流れたので、売主がセンシティブになっているみたいで

指値が通らない雰囲気でした。




通らないというか、買い付けが流れているので

売買仲介の会社が、大きな指値を持って行きづらいという

よくあるパターンです。





でもそれなりに売り急いでいるような雰囲気はありましたけど。

最終的には安いので、マイホームの実需層が買うんでしょうね。




値段が下がるようだったらご連絡ください、とだけ言って

口頭ベースでは希望額を伝えておきました。





さて一昨日は、群馬の1室に申し込みが入りました。




2月末退去のお部屋なので、まだ空いてないお部屋です。

近くの大学の学生さんで、親御さんの連帯保証です。




昨年は1年で退去とか、4ヶ月で退去とかありましたので

4年間住んでくれるようなら嬉しいのですが。




今週は、金融機関にヒアリングしたり

いよいよ法人設立に向けて動きたいと思います。

目標は今年中に、必ず売上を立てることです。




今までずっと個人所有ばかりだったので

今後は法人物件に組み替えながら資産拡大を図りたいと考えています。


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戸建で良い物件か!?でも問題は・・・




私がよく見ている千葉県のとあるエリア。



なんか見たことある物件だなぁと思ったら

先月問い合わせしていた物件でした。





あれ!?これって一度買い付けが入ったと

ご連絡いただいたような。






ということで仲介会社に電話したら

「一度買い付けが入ったんですけど、その後流れたんです」

とのこと。




確かに安いけどよくよく聞いてみると、いくつか問題はあります。




まず出窓のところが雨漏りしていること。

そしてキッチンは上水道だけど、それ以外なぜか井戸。



あと前面道路がセットバックして公道ですが

セットバックした部分の持ち主が誰か分からなくなっている。

厳密に言うと、持ち主は分譲した業者だけど

すでに倒産しているみたい。



一瞬リスキーに思えましたが、まわりの住宅もみんなその状況だそうです。

持ち主がこれから判明して権利を主張してくることもないかなと。





週末に妻と二人で見に行けたらと思ってますが

その前に、試しにノンバンクで机上審査を出しています。

しかし!バス便なので融資伸びないっぽいです。




でも仲介店いくつかヒアリングしましたが

家賃も7〜8万は取れそうな感触だし

融資が伸びないなら、知人に情報流そうかなと。

水回りもリフォーム済みでかなり良い物件だと思います。


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リフォームのDIY&管理会社の切り替え




来月の群馬アパートの退去部屋について

リフォーム方法を模索しています。




今回は新たなチャレンジをしようかと。





いまのところ

・クロスは職人さんへ発注

・お風呂のダイノックをDIY

・お部屋のクロスは塗装でDIY

・ルームクリーニングもセルフでやる

・カッティングシートはいつものようにDIY




これだけでも結構しんどいですが

コスト的にはすべて業者に任せた場合に比べて

2分の1くらいになります。

寝袋持って、泊まり込みでやるかもしれません。




何事も勉強ということでチャレンジです。




さて今日は、群馬アパートの管理会社から電話がありました。

家賃切り替えが徐々に進んでいるが

まだ連絡がつながらない人がいるみたいです。




あと募集状況についてヒアリング。



まだ来店が本格化していないようで

群馬のこのエリアの繁忙期は2月中旬くらいからだそうです。

その時期になると学生さんも動くと。




2月〜4月の繁忙期に決められないと厳しくなります。

ぜひ内見誘導をがんばっていただきたいと思います。




今回は担当者との折り合いも良く

連絡などもスムーズなのでだいぶ気持ちがラクです。

やっぱり管理を切り替えてよかった。





今年も、早期満室&コストカット&法人立ち上げなどに

エネルギーを集中させてやっていこうと思います。


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またまたお申込みキャンセル。。。



群馬アパートがずっとドタバタしています(笑)



新年早々、1階のお部屋にやっとお申込みが入りました。

(埋まるまで4ヶ月も掛かりました)





こちらアルバイトの女性で手取りが少ない方だったので

不安でしたが、保証会社+連帯保証で親御さんが保証人に

なってもらう予定でした。





そしたら九州にいる親御さんから保証人を断られたらしく

同じ会社の先輩(たぶん彼氏)でも良いか?という確認がありました。




その時点で、なんかヤバい雰囲気がありました。

だって、親が連帯保証を断るってどういうことでしょうか?

しかも緊急連絡先だけ、親御さんのままですよw





それでも保証会社も入ってくれるし

短期解約違約金もしっかり付けているので

彼氏の連帯保証でもOKしました。




その後、入居日を過ぎても仲介会社から連絡が無かったので

モヤモヤしていたのですが、今日電話あって、やっぱり

「キャンセルになってしまいました。申し訳ありません。」

ということでした。




昨年10月の1回目のキャンセルは

「やっぱり他のお部屋にします」という連絡。





先月の2回目のキャンセルは

「申込者(生活保護の方)の、申請が下りませんでした」との連絡。



そして3回目の今回もキャンセル。

理由は、地元に帰ることにしたらしいです。

(なんじゃそりゃ〜!?)




これで同じお部屋で3度のキャンセルです。





キャンセルも痛いのですが、一番痛いのは

今回申込みあってから他の仲介会社から

2度ほど内見希望があったのを、すべてお断りしたことです。




営業さんも「本当に申し訳ありません!」と終始平謝りでした。




私も「しょうがないですね。またぜひご案内お願いします!」

とさらっと、クールに言いましたが

内心かなり凹みましたw





それを嫁ちゃんに報告したら

「なんか変えたほうがいいかも。クロス変える?」との反応でした。



まあでも、、、

リフォームはキッチリやっているので

ここからまたお金を掛けるのも嫌なので

このまま募集しようと思います。




たまたま運が悪かっただけなのか分かりませんが

管理会社が今月末で変わるので

風向きが変わってくれることを祈っています。。。






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群馬アパートで退去




管理変更やら、なにかと忙しい群馬アパートですw

今度は2階のお部屋が2月末で退去です。




なにやら職場の都合上ということですが

隣のお部屋の騒音クレームがあったので理由はそれかもしれません。

悔やんでもしょうがないので、掃除&リフォーム頑張ろうと思います。





群馬アパートは昨年から入退去が続いているので

そろそろ落ち着いてほしいのですが

10世帯あるのでしょうがないのかもしれません。

3年に1回でも、毎年3件ずつ入れ替わるということですから。





不幸中の幸いとしては、2月末退去なので

最速でリフォームすれば、3月〜4月頭まで

約1ヶ月ほどは繁忙期で募集ができます。




今回は、新たなチャレンジとして

DIYでお風呂のダイノックシート施工できないか挑戦してみたいと思います。

Webで、やり方の動画を探してみようかな。




リフォーム以外にも、松戸アパートの更新確認、広島に帰省、確定申告など

1〜2月はなんやかんやでやることありますね。



体調に気をつけてがんばろうと思います。

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管理会社を変更します



群馬アパートの管理会社は

地場の会社で高齢の社長と営業と経理の3名だけの会社でした。

この管理会社を変更する決断をしました。





一番問題だったのは、、、、




・月2回定期清掃に入っているのに私が現地に行ったら蜘蛛の巣がある

・共用部の粗大ごみ(テレビや自転車や鉄くず)を放置したまま

・問い合わせへの対応が遅く、お客様を怒らせる

・私がメールしても返信がないので、伝わっているのか分からない





これ以外にも、報連相が少なく

状況がつかめないことがいろいろ続いたり、、、

退去立会い後のリフォームに1ヶ月掛かると言ってきたり。




もうこの会社にはお任せできないと判断したので

今回、管理会社を変えることにしました。




次の不動産会社は大手のFCの会社になります。

今月中に家賃振込先の変更をしなければいけないので

かなり急ぎになります。




でも新管理会社さんは若い担当スタッフで、

メールしたらその数時間後には

返信もしくは電話をもらえる速さです。







不安なのは

群馬パートは単身物件なので

連絡が取れない人が多くて厄介です。





対応は次の管理会社に任せていますが

できるだけスムーズに家賃切り替えをしてもらえるよう祈っています。





さて新年一発目は、長野アパートでも修繕が勃発しました。

お風呂のシャワーヘッドかホースに不具合があるようです。




昨年も、こちらの入居者さんの修繕依頼の時も

管理会社と繋がりのあるリフォーム会社の対応が遅くて

入居者さんが怒ってしまいました。




この時期

管理会社さんもお忙しいのだと思いますが

だいたいお客様のご要望がクレームに発展するのは

対応クオリティーではなく、「対応スピード」です。




今回は、クレームにならないよう

リフォーム会社の対応を急いでもらうようお願いしておきました。




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群馬アパートにお申込み




明けましておめでとうございます。

今年も本ブログをよろしくお願いします!




さて、群馬アパートにお申込みいただきました。





8月に退去出て、お申込み入るまで4ヶ月ほどかかったため

歴代最長の空室期間となりました。




群馬エリアは、、、、

単身向け物件は低家賃アパートが多いこと(1〜2万台)

どこの客付け会社が強いのか分からなかったこと

11月、12月と2回連続申込みキャンセルなど

今回は、いろいろ重なりました。





結果として、4ヶ月空室になってしまった訳です。




このように、、、、

初めての投資エリアは、クセを把握するのに時間が掛かります。




でも、決まる家賃も把握できましたし

このエリアの繁忙期と閑散期の家賃の違いも分かりました。




一番良かったのは、、、

来月から管理変更する不動産会社さんで

2部屋とも決めてもらえたので

管理会社選びは間違っていなかったと思っています。

(強い管理会社を見つけるって、本当に大切です)





もちろん、まだまだお申込みキャンセルも

可能性としてゼロではありません。




2度あることは3度ある、と言いますし。。。

(そのようにならないことを祈っています)



これでお申込みベースでは満室になりました。

春の退去がまたあると思いますので気は抜けませんけど。

さて、今回は満室気分が何日続くでしょうか。




2018年も、引き続き満室経営と

ローンの繰上返済がんばります。





今年もよろしくお願いします。


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マクフライ1983

Author:マクフライ1983
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【所有不動産】
長野アパ1棟(14年12月/800万)
千葉戸建1号(15年2月/275万)
千葉戸建2号(15年11月/560万)
群馬アパ2号(16年4月/3000万)
千葉戸建3号(17年1月/350万)
千葉戸建4号(17年2月/320万)
千葉アパ3号(17年4月/2100万)

1983年生まれ。現在、家賃収入93万円/月・返済比率30%台。

IT企業に就職し、20代は遊び過ぎて借金をつくる。サービス業に転職し、28歳で投資を思い立って株トレードで一発逆転を狙うが、大惨敗で借金が100万円を超える。

結婚後、圧倒的な固定費削減で収支を改善し、なんとか収支プラテン。2014年末から不動産投資をスタート。2016年7月、不動産投資を始めてから約1年半でサラリーマンリタイア達成。


【思想/価値観】
・人生は短い、全力で楽しむ。
・新しい可能性を追求する。
・圧倒的な自己成長を求める。
・逃げずに挑戦する。
・即断即決スピード重視。
・神は細部に宿る。
・雑音は聞かない。
・勉強し結果を出す。
・人と比較しない。傲慢にならない。
・何かを捨てた時に、何かを得る。
・与える。周りにいい影響を及ぼす。
・かっこいい大人になる。

【長期目標】
18年(35歳)CF70万
19年(36歳)CF85万
23年(40歳)CF100万円
28年(45歳)CF300万円、現金1億
33年(50歳)CF500万円、現金3億

【やりたいことリスト】
筋トレ、サーフィン、世界中を旅する、沖縄と北海道とハワイに別荘を持つ、国内を車で旅する、釣りざんまい、船舶免許を取る、旧友に会う、親孝行する

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所有物件
木造アパート/1LDK×4世帯/2014年12月購入/平成3年築
[利回り18.6%]
木造戸建て/4LDK/2015年2月購入/平成元年築
[利回り17.8%]
木造戸建て/5LDK/2015年11月購入/S57年築
[利回り:13.3%]
木造アパート/1K×10世帯/2016年4月購入/平成2年築
[利回り:13.7%]
木造戸建て/2LDK/2017年1月購入/平成2年築
[利回り:17.1%]
木造戸建て/4LDK/2017年2月購入/昭和62年築
[利回り:16.8%]
木造アパート/1K×6世帯/2017年4月購入/平成18年築
[利回り:13.6%]
木造戸建て/5LDK+納戸2/2018年4月購入/平成元年築
[利回り:15.9%]
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利回り
=年間賃料÷(物件価格+リフォーム費)
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