FC2ブログ

2,017年の戦績




今年は戸建て2棟、アパート1棟買いました。

春の4月頃には買ってしまったので

その後はずっと繰上返済を進めました。




昨年末はアパート2棟、戸建て2戸の事業規模でしたが

2017年末でアパート3棟、戸建て4戸の規模になりました。





そういえばマイホームの戸建ても妻名義で買いましたね。




2018年も引き続き、ローンの繰上返済をしながら

公庫、セゾンファンデ、トラストあたりで買い増すかもしれません。





ずっと手元現金が貯まりませんが

これは買い続けているうちはしょうがありません。





私の場合、、、

5年経って、長期譲渡税で売れるのが2020年です。

そのとき共同担保でローンのない物件を売ればキャッシュが戻ってきます。




引き続き、忍耐モードでの投資になりそうです。






ですが、いまは市況が高すぎるので

今は繰り上げ返済しつつ

3年後、4年後の花開くときを待つのも悪くありません。




2017年も今日で終わり。

読者の皆様にはお世話になりました。

また来年も、あすなろLIFE共々、よろしくお願いします。

人気の不動産投資ブログはこちらです(^-^☆

自由な人生を手に入れる教科書おすすめの電子書籍(読み物)です♪

12月末にしてお申込み



今年も残すところ1週間もありません。

空室2室を抱えて年越しは初です。



そんなことを思っていたら、、、、、

長野アパートにお申込みが入ったみたいです。




ただし、、、

アパートへ入っていく道が狭く車の運転に

不安があるようなので、最終決定ではありません。




申込者は、物件最寄りのスーパーで働いている

50代のパートさん(女性)。

条件はバッチリですけどね。





この方、夫と別居しているらしいです。

群馬アパートの悲劇が蘇ります。




こういう人って、気持ち一つで申込みキャンセルありそうです。

持ち家は売却するか、賃貸に出すそうです。




持ち家を賃貸に出して、自分は賃貸に住めば確かに利益が出ますね。

しかし3月が入居希望とのこと。




まあ空室にしておくより良いですが

お申込みから家賃発生まで2ヶ月空いてしまうので

入居前倒しにしてもらえないか管理会社から相談してもらってます。




あとは群馬アパートも問い合わせがありました。

こちらは一般媒介の客付け会社経由です。




この仲介さん、ちょこちょこ問い合わせあるのですが

いままで内見実績ゼロなので、今回こそ期待しています。




来春も他の物件も退去が出ると思うので

現在の空室は早めに潰しておきたいと思っています。





年明けしたら賃貸繁忙期に突入していきますね。

不動産投資家の方は、共にがんばりましょう!

人気の不動産投資ブログはこちらです(^-^☆

自由な人生を手に入れる教科書おすすめの電子書籍(読み物)です♪

リフォーム会社のミスで内見逃す!



長野アパートですが

リフォーム会社さんがキーボックスの鍵を管理会社に戻さないで

持って帰ってしまったようです。



今日、内見希望の人がいたみたいなので

中を見れないという最悪のケースでした。




このリフォーム会社、いつもミスするんですよね。

前回も、リフォーム完了連絡無く、担当から電話の折り返しなく

情報共有してもらえませんでした。




こちらも大人なので、こういうのでガミガミ言いませんが

毎回こうだから困ります。もうちょっとちゃんとして欲しいですね〜





さてジモティーによる空室募集ですが

一部地域を残して、掲載をやめました。



止めた理由は、「あるエリアの属性が悪すぎるからです」

連絡が途絶えたり、広告に書いてあるのに質問してきたり

些細な事でメールでブチ切れる人も2件ほどいました。





こういうのが続くとストレスなので

ジモティーで募集してお申込みのあった松戸アパートを除き

管理会社による通常募集のみとしました。




内見までのストレスもそうですが

入居後のトラブル・滞納のリスクなど、総合的に考えると

あまり積極的に使えません。




これからはジモティー募集は実績のあるエリアだけで

閑散期のサブ的なツールくらいのレベルで使おうと思います。



人気の不動産投資ブログはこちらです(^-^☆

自由な人生を手に入れる教科書おすすめの電子書籍(読み物)です♪

排水口の臭いは浄化槽が原因か?



松戸アパートですが

先日入居した方より連絡あって

「排水口の臭いがきつい」

という報告が入りました。




管理会社にそのことを伝えたら

まずは浄化槽の異常チェック(機器、バクテリア)をしてもらうことになりました。

これで臭いが収まらなければ、宅内の配管・封水等のチェックになります。




前の入居者さんが住んでない期間が

最低でも1〜2ヶ月あったのでその影響も考えられます。



私も、賃貸で住んでいたマンションが浄化槽で

やはり夏場は悪臭がありました。




千葉の富里の戸建ても浄化槽ですが

こちらも洗面台あたりから臭いが上がってきます。



浄化槽物件のあるあるネタかもしれませんが

入居者さんにご迷惑をおかけしていることは確かですので

できるかぎりの対応をしていければと思います。



賃貸経営は、客付けの問題もありますが

設備や臭いの問題もあります。

設備ならお金は掛かりますが交換すれば直りますが

臭いの問題はけっこう厄介ですね。

人気の不動産投資ブログはこちらです(^-^☆

自由な人生を手に入れる教科書おすすめの電子書籍(読み物)です♪

写真変更して再募集&ジモティー




長野アパートの空室のクリーニングが終わりました。




この部屋、玄関にシューズボックスが無いので不便です。

しかも玄関が築古によくあるコンクリートむき出しなので

見栄えが悪い。





ということで、クッションフロアを貼って見栄えだけでも綺麗にしました。

前の入居者さんはたった4ヶ月の入居でしたが

退去時のクリーニング代&修繕の特約により

けっこうな金額が入るので、ちょっとバリューアップしたわけです。

(短期解約違約金を付けてないのが痛かったですね)




このエリアは、長野のドが付く田舎なので

もともと賃貸需要が旺盛ではありません。




毎回、空くたびに2ヶ月〜3ヶ月で埋まっているのですが

「今回は、長引くかもしれない」と毎回思ってしまいます。




管理会社の写真がイマイチだったので、2枚ほど変更しました。

これで今月、来月は様子を見ようと思います。





さて群馬アパートですが、12月はまったく動きがありません。

SUUMOでも見られてるっぽいのですが

10月〜11月にあった問い合わせが

12月になってから、めっきり無くなりました。





しかも先日ジモティーでわたくしが問い合わせゲットした方、

「内見させてください」

と言われたので、管理会社に振ったのですが

その後、ぜんぜん連絡が取れません。





パート主婦さんですが、電話の時間帯指定まで

細かくあったのに

その時間に掛けても電話に出ない。折り返しも無し。




ジモティーで問い合わせあって内見希望まで入ったのに

こちらから電話したら通じない人は、これで4組目です。




もう慣れましたが、常識ない人多すぎです。。。

この主婦も、まだ内見していない段階から

「もう少し安くなりませんか?」とか聞いてきました。





価格重視なら、SUUMOに1万円台の物件あるから

そちらを内見すればいいと思いますけどね。。。




お金はないけど、綺麗な部屋に住みたい

ということでしょうかね。





これで無理やり入居させて、閑散期になってから

家賃滞納で1年経たず、退去するパターンのような気がしますw





今日は群馬の伊勢崎マーケットを調べましたが

かなり厳しいです。

単身向けの新築で、家賃4万円くらいで募集しているアパートが

沢山あります。





群馬マーケット(前橋、高崎、伊勢崎、太田あたり)は

かなり厳しいのでみなさん迂闊に手を出すと火傷しますので

気をつけてくださいw




人口20万人以上いるから大丈夫だろうと思って購入したアパートですが

空室アパートが溢れていて、安くしても決まらないエリアになりつつあります。

需給分析が甘かったのを痛感します。




私はもうアパートを買ってしまって後戻りできませんので

うまくメンテナンス&客付けして

なんとか利益を積み重ねる作戦でいきます。




このアパート単体で儲けるのは難しいのかもしれません。

再投資の資金を得ながら、最後は残債を消すくらいの

価格と利回りで売れれば御の字だと思っています。







横浜や札幌のように、広告料3ヶ月や4ヶ月とかまで

加熱してないので、その点はまだマシかもしれませんけど。




大家としてのスキルを磨くには

貢献したような気がします。

いろいろチャレンジして、失敗も成功もありますが

すべてが良い経験になるようがんばっていきたいと思います。

人気の不動産投資ブログはこちらです(^-^☆

自由な人生を手に入れる教科書おすすめの電子書籍(読み物)です♪

長野アパートの清掃完了と新たな入居希望者




長野アパートの退去清掃ですが

今回もシルバーさんに依頼しました。




お部屋は4ヶ月の入居だったのもありますが

かなり綺麗に使っていただいたようで

5時間×2名でのルームクリーニングだったので

材料費入れても、1万5千円程度です。




2DKのお部屋でこの清掃費用なら安いと思います。

しかもここのシルバーさんはフロアワックスも掛けてくれたり

軽微なクロス補修もしてくれるので、大助かりです。




そして松戸アパートですが先日入居した1階のお部屋の

浴室換気扇が壊れていました。

管理会社で見積もり取ったら、交換費用が2万6000円とのこと。




ネットで調べたら、換気扇本体は8000円ほど。

松戸で工事だけ8000円でやってくれる業者を見つけたので

合計で16000円ほどになりました。





これで1万円も節約することができます。





私は、施主支給+工事費用だけで

基本は安く仕上げることを第一にしています。




投資家の中には、義理があるから管理会社に

すべて依頼するっていう人もいますが

私はそういう甘ったれたことは一切やりません。




安いコストで同じ修繕ができるなら

当然、安い方を選ぶのが経営者としての責務だと思っています。

(高いコストを払うなら、クオリティが上がらないと意味がありません)





私は融資で借りているお金で賃貸業をさせていただいている身です。

経営努力として、コスト削減することは、債務者の努めだと考えています。

コストかけすぎて、返済ができませんというのは、何の理由にもなりません。






さて、ジモティーから群馬アパートに問い合わせのあったのですが

その方の転居理由を聞いたら、「別居」ということでした。

今回も、訳アリさんです。




しかもパート主婦で、早く入居したいとのこと。

こういう人って、旦那さんとよりを戻す可能性があるので

短期入居になるかもしれません。





でも離婚が成立すれば、40代の女性ということもあり

そのままずっと住み続ける可能性もあります。






短期解約違約金もあることだし保証会社も必須にしているので

まずはお部屋を内見してもらって、その結果で考えようと思います。





群馬アパートは、入居希望者がちょこちょこ出てくるのですが

別のお部屋に住むことにしたとか

生活保護の転居申請が通らなかったとか

いろんな理由で、お申込みが入っても、最終的に決まりません。



今回も期待せず、結果を待とうと思います。

人気の不動産投資ブログはこちらです(^-^☆

自由な人生を手に入れる教科書おすすめの電子書籍(読み物)です♪

お申込みキャンセル2度目




群馬アパートですが

生活保護の方よりお申込み入ったのですが

市に転居申請したら、否決されたそうです。。。




生活保護の人だったので、連帯保証人立てたり

リスクヘッジ策を講じましたが、キャンセルとなりました。




これで、このお部屋、キャンセルは2度目です。




最初は11月、そして2度目は今回です。

2ヶ月連続でキャンセルとは、はじめての経験になりました。





ということで、ジモティーに再度掲載して、集客中です。

すると、、、

即効で問い合わせ1件ありましたが、急ぎ入居のご様子です。




家賃3万円で予算オーバーということなので、またヤバイ人かもしれません。

年末の急ぎ入居のひとって、良くない噂がありますからね。

条件合わないなら、お断りしようと思います。





これで今年中のお申込みは厳しくなってきました。

年明けの繁忙期に突入ですね、これは。





群馬アパートの管理会社変更は、問題なく進みそうです。

管理条件も改善しますし、一番はスタッフのやる気が違います。




地場の管理会社はやっぱり力があるところ少ないですね。

けっきょく所有物件はほとんどFC系ばっかりです。



私の物件は、、、

ホームメイト、ミニミニ、ハウスコム、エイブルなどにお願いしています。




若いスタッフがガンガン営業している会社がやっぱり一番客付けが早いです。

(たまに変な人、入居付けしてくるけど。。。)




そろそろ2017年も終わり掛けています。

来年の展望をそろそろ考えなきゃいけません。



来年は、繰上返済か、買い増しか。

ゆっくり考えてみたいと思います。


人気の不動産投資ブログはこちらです(^-^☆

自由な人生を手に入れる教科書おすすめの電子書籍(読み物)です♪

アパートの騒音クレーム





群馬アパートで、騒音クレームが発生しました。




先々月入居した、二十歳の若いお兄ちゃんが

お友達連れて、夜にどんちゃん騒ぎした模様。





今回2度目だったので、直接私から電話して注意しました。

そして通報があった隣のお部屋の人にも

私から連絡して、お詫びと再発防止のお約束をしました。




まるで自主管理のようになっていますw




本当は管理会社がいるので、任せても良いのですが

こういう騒音トラブルは、大家から直接注意したほうが

効くだろうと判断しました。





私は大家として、入居者のみなさん全員

気持ちよく住める環境づくりをする義務があります。




家賃滞納は、保証会社がカバーしてくれますし

強制退去になっても、その部屋だけなので痛くありません。




しかし騒音などで問題のある入居者いると

だんだんストレスが溜まっていって

まわりの部屋がどんどん退去になる可能性もあります。





一番は問題を起こす入居者を入れないことですが

入居時にそれを完全に見抜くことは、不可能です。




問題のある入居者は、私は退去してもらって構わないと思っています。

だからこそ厳しく注意、教育していくつもりです。



これで落ち着けば良いですが、若いのでまた再発するかもしれません。

学生が多いマンションとか、こういう苦労がけっこうありそうですね。



「若気の至り」とはよく言いますが

騒音でまわりの部屋の退去が相次いだら

大家にとっては、痛すぎます。

人気の不動産投資ブログはこちらです(^-^☆

自由な人生を手に入れる教科書おすすめの電子書籍(読み物)です♪

はじめて生活保護の方のお申し込み



群馬アパートにお申込みが入りました。

お店にフリーで来た生活保護の方です。



20代でお若いのですが、知的障害をお持ちの方で

隣町の作業所に行きながら、病院にも通っているそうです。

来店された時は、病院の方(付き添いの人)もいたそうです。




私にとっては生活保護かつ知的障害ということで

妻とも相談したり、個人的にもかなり悩みましたが

最終的に受け入れることにしました。




私にとっては、初めての生活保護受け入れとなりました。





ネット上を見ると、生活保護で精神疾患がある人は

近隣とトラブルになったり、問題を起こしやすいというコラムを見聞きして

最初はネガティブだったのですが、最終的にOKにした理由は以下です。




1.定期的にケースワーカーや病院の人の訪問があること
  (駐車場も借りてくれるので家賃UPになる)

2.転居理由に納得感があったこと
  (作業所と病院のちょうど中間にうちの物件がある)

3.知的障害でも意思疎通はまったく問題ない
  (仲介会社の人が内見で迎えに行ったらジュースを用意していたり
   人間的な優しさがある)

4.本人も「まわりに迷惑を掛けたりしません」と約束している

5.家賃保証会社+連帯保証人を付けるのをOKしている
  (本人のお姉さんが連帯保証で、原状回復と損害補償までする)



以上のような理由です。




人柄も真面目な方のようですし

家賃保証と、原状回復その他の損害補償をお姉さんが連帯保証してくださるので

どんなに部屋を汚く使っても、原状回復まで保証があることが

最終的な決め手になっています。





最悪のケースとして、事故物件になることも想定しましたが

それは生活保護の方でなくても

自殺や事故の可能性はゼロにはなりません。




事件・事故以外のリスクはすべてカバーできるなら

私の大家としての経験にもなりますし

今後は居住者の裾野を広げていかないと、人口減少社会の中で

賃貸経営できないだろうと思っています。




市に申請が通ったら、今月12月末には入居したいということなので

1月フリーレントで、2月から家賃発生します。

繁忙期を前に、満室に復帰できるので私としても嬉しい限りです。



できるだけ長く住んでくれればいいな、と思っています。

人気の不動産投資ブログはこちらです(^-^☆

自由な人生を手に入れる教科書おすすめの電子書籍(読み物)です♪

ジモティー募集の凄まじいストレス




松戸アパートですが、今週の土日でリフォームです。

月曜から入居なので、空室期間ゼロでよかったです。




土日に引越しの荷物を入れたいという希望でしたが

職人さんのリフォームの邪魔になるのでお断りしました。





さて群馬アパートですが、こちらもジモティーで募集しています。

相変わらず、変な人ばかり問い合わせありますけど。




それでも、、、、、

属性が悪い人だったり、途中でメールが途絶えるくらいの

レベルでしたが、今日は久しぶりにブチ切れました。




その人は管理会社の電話対応が少し気に入らなかったらしいのですが

その後に、来たメッセージがこちら。





「内覧希望 早急に対応しなさい 分かったか!!」





分かったか????

いや〜。。。。

頭がおかしい、としか言いようがありません。。。。。






仮に、管理会社のスタッフの不手際があったとしても

このような物言いで、直接大家へ言って

内覧できるとでも思っているのでしょうか?





もちろん内覧お断りです。

しかし、売り言葉に買い言葉でメール上で言い返して

逆恨みされても困ります。




なので、、、、、

「すでに検討している人がいます。申し訳ありません」

とだけ言って、即効ブロックさせていただきました。






みなさんもジモティー募集の場合は

こういう困ったちゃんがいるので、気をつけてくださいね!





問い合わせあっても、年齢や職業、転居理由など

内覧前にしっかりヒアリングしましょう。





こういう人は、入居してからも必ずトラブルになります。

今回は、内覧しないで良かったです。




まちがって入居しちゃったら大変ですから。

フィルターリング超重要です。





私の経験ではありませんが、、、

ジモティーは

不用品売買でも、待ち合わせ当日にドタキャンするような

トラブルもけっこう多発しているみたいです。




ジモティー活用にも、それなりのリスクがあります。

みなさんもご活用の際には、十分注意してください。


人気の不動産投資ブログはこちらです(^-^☆

自由な人生を手に入れる教科書おすすめの電子書籍(読み物)です♪

松戸アパートとジモティー反響




松戸アパートの退去日が確定しました。



ありがたいことに次のお申込みが既に入っており

現在の入居者の契約末日の、次の日に入居になっているので

空室期間はゼロにすることができました。

ジモティー募集から決まったので、感慨深いものがあります。




さて群馬アパートは、既存入居者から家賃交渉が入りました。

なにやら、現在募集中の1部屋の家賃が、自分が住んでいる家賃より

安いので家賃減額して欲しいとのことでした。




とりあえず即効で断りましたw

しかし、来夏に契約更新なので更新して長く住んでくれるなら

家賃減額は検討しますと伝えておきました。




あとは管理変更先は、今のところミ●ミ●さんになりそうです。




もう1社、管理委託先として検討していた会社あるのですが

担当者のレスポンスが遅すぎて、話になりません。

なにより、3ヶ月間で内見1件も入れてくれないのは致命的です。




管理担当なのに、まったくやる気がないのがちょっと不思議ですが。

おそらく現在の管理会社と仲が良い方なので

管理を奪うのに抵抗があるのもしれません。



不動産業界って競争社会ですが

持ちつ持たれつもあるかもしれません。

普通の競争社会だとありえないですが、

あまり悪い方向に考えないようにしようと思います。





さて長野アパートですが、ジモティーで問い合わせがありました。

内見希望だったことから、、、、

「名前や連絡先、転居理由を教えてください」と言ったら

急に連絡が途絶えました(笑)





ジモティーってこういう人結構多いです。

急に連絡が無くなったりするって、社会人としてどうなんでしょう。

松戸アパートは、奇跡だったのかもしれません。





これまでジモティーを使った群馬アパートの募集では、、、

・ペットを沢山飼いたい人

・戸建て希望なのに私のアパートに問い合わせを入れてくる人

・80歳で前のアパートを追い出されたおばあちゃん

・日本語がハチャメチャで何言っているか分からない人

・電話してもまったく出ない人

・直接管理会社に問い合わせると言って、音沙汰ない人



こういっった、かなり強者(つわもの)揃いです。




それでも10月まではけっこう問い合わせありましたが

11月以降は、パッタリ問い合わせが無くなりました。

時期的なものなのかもしれませんね。



いろいろ苦労が耐えませんが、、、

ひきつづき、粘り強く空室2つの募集したいと思います。

人気の不動産投資ブログはこちらです(^-^☆

自由な人生を手に入れる教科書おすすめの電子書籍(読み物)です♪
◆運営サイト◆

不動産投資のリアルを発信!


あすなろLIFE」も連載中!

 

ヘッダー画像

https://www.asunarolife.net/
★カフェ相談★

カフェ相談会」も実施中!

ヘッダー画像

対象:まだ1棟目を買えていない方

   空室がなかなか埋まらない方
著者プロフィール

マクフライ1983

Author:マクフライ1983
当ブログはリンクフリーです。

にほんブログ村 その他生活ブログ 不動産投資へ
にほんブログ村
★ぜひ応援クリックをお願いします!

【所有不動産】
長野アパ1棟(14年12月/800万)
千葉戸建1号(15年2月/275万)
千葉戸建2号(15年11月/560万)
群馬アパ2号(16年4月/3000万)
千葉戸建3号(17年1月/350万)
千葉戸建4号(17年2月/320万)
千葉アパ3号(17年4月/2100万)
千葉戸建5号(18年4月/550万)

1983年生まれ。現在、家賃収入約100万/月・返済比率30%台。

IT企業に就職し、20代は遊び過ぎて借金をつくる。サービス業に転職し、28歳で投資を思い立って株トレードで一発逆転を狙うが、大惨敗で借金が100万円を超える。

結婚後、圧倒的な固定費削減で収支を改善。2014年末から不動産投資をスタート。2016年7月、不動産投資を始めてから約1年半でサラリーマンリタイア。2018年不動産管理法人を設立。現在はネット事業、コンサル業も手がける。


【思想/価値観】
・人生は短い、全力で楽しむ。
・新しい可能性を追求する。
・圧倒的な自己成長を求める。
・逃げずに挑戦する。
・即断即決スピード重視。
・神は細部に宿る。
・雑音は聞かない。
・勉強し結果を出す。
・人と比較しない。傲慢にならない。
・何かを捨てた時に、何かを得る。
・与える。周りにいい影響を及ぼす。
・かっこいい大人になる。

【長期目標】
18年(35歳)CF70万
19年(36歳)CF85万
23年(40歳)CF100万円
28年(45歳)CF300万円
33年(50歳)CF500万円

【やりたいことリスト】
筋トレ、サーフィン、世界中を旅する、沖縄と北海道とハワイに別荘を持つ、国内を車で旅する、釣りざんまい、船舶免許を取る、旧友に会う、親孝行する

にほんブログ村 その他生活ブログ 不動産投資へ
にほんブログ村

マクフライへお問い合わせ
お仕事の相談・問い合わせはこちら!
所有物件
木造アパート/1LDK×4世帯/2014年12月購入/平成3年築
[利回り18.6%]
木造戸建て/4LDK/2015年2月購入/平成元年築
[利回り17.8%]
木造戸建て/5LDK/2015年11月購入/S57年築
[利回り:13.3%]
木造アパート/1K×10世帯/2016年4月購入/平成2年築
[利回り:13.7%]
木造戸建て/2LDK/2017年1月購入/平成2年築
[利回り:17.1%]
木造戸建て/4LDK/2017年2月購入/昭和62年築
[利回り:16.8%]
木造アパート/1K×6世帯/2017年4月購入/平成18年築
[利回り:13.6%]
木造戸建て/5LDK+納戸2/2018年4月購入/平成元年築
[利回り:15.9%]
-------------------------------
利回り
=年間賃料÷(物件価格+リフォーム費)
最新記事
カテゴリ
リンク
ランキング
月別アーカイブ