たったの5ヶ月で退去。。短期解約違約金は!?




長野アパートで退去連絡が入りました。




8月に入居した未成年の女性でしたが、仕事で転勤になったようです。

入居期間は5ヶ月と、私の賃貸経験では最短記録を更新しました。



こういう時のために、短期解約違約金を設定しておけば

良かったのですが、後の祭りというものです。




広告料2ヶ月払っているので、5ヶ月入居では

リフォーム考えるとほぼ儲かっていないですね。




ボロ物件は、リスクヘッジをちゃんとしないとです。

みなさんも気をつけましょう。




さっそく、ジモティーで募集中です。

今日1件、問い合わせがあり、対応しています。

ワケありの人が多いので、慎重にやろうと思います。



これで現在の空室は、、、

・長野アパート×1室

・群馬アパート×1室

・松戸アパート×1室(お申込みアリ)




松戸は申込みが入っているので良いとして

群馬がやっぱり苦戦中です。




年末年始はマーケットが動かないでしょうから

このまま繁忙期突入するんでしょうね。

できるかぎりの対策を講じて、早期に埋めたいと思います。




たぶん埋まった頃に、また春の退去連絡が入るでしょうけど。。。





繁忙期はやはり満室で迎えたいものです。

春の退去分だけの対策でしたらかなり気が楽になりますから。



まあ年間稼働率は95%超えているので良しとしましょう。

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入居者の受け入れのガイドライン




例のアパートの問い合わせ2件。




1件は、管理会社へ内見希望。

もう1件は、ジモティーからの直接問い合わせ。




まず管理会社への内見希望の方は、20代の女性だったそうです。





となり街に住んでいて、今後一人暮らしを検討している人でした。

しかし引越し時期なども白紙なので、今回は内見しただけで終わりました。





ジモティーからの属性「その他」の人ですが

30代の派遣社員さんでした。




高齢か、生活保護の人かと思っていたので、まだマシな属性でした。

しかし派遣社員って、私の前職でもそうですが

かなり短期入居になる可能性を危惧しています。




しかもこの人、掲示板で質問しても

連絡先と転居理由だけ教えてくれない人なので

かなり怪しいのです。。。。





内見希望らしいのですが、、、、、

まずは「短期解約違約金がありますが大丈夫ですか?」

とジャブを打ってみようと思います。





それでもOKで、人間的にも問題無さそうなら

内見してもらおうと思っています。




入居者のフィルターリングに力を入れすぎると、母数が少なくなります。



かと言って、、、、

保証会社が通れば何でもOK!とザルのように審査をやってもいいのですが

当然リスクが増します。



保証会社付けるのに、リスクって何?という話もありますが

夜逃げや滞納で、原状回復リフォームできないなら微妙です。




じゃあ、保証会社は原状回復付きならOKにするのも

アリかなと思えてきました。その線で行こうと思います。




これからますます低所得者&単身というのは賃貸マーケットで増えます。

入居者の受け入れのガイドラインを大家がしっかり作っておくことが大切ですね。



じゃないと不労所得ではなく

「苦労所得」になってしまいますから。



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問い合わせが訳ありの人ばかり




(最近は群馬アパートネタばかりですみません。)



年末までに埋めたいと必至でがんばっております。




1室は退去から1ヶ月半で埋まりましたが、

もう1室がなかなか埋まりません。

(一度お申込みが入ったのに流れたのが、地味に痛かった。。)




この残り1室を埋めるために

引き続き、ジモティーで募集(自己営業)してます。





そしたら今日、内見したいとジモティーから連絡あり。

まだ素性も知らない方なので、どうなるかは分かりません。




連絡先や職業などを聞いています。

でもたぶんこの人、無職な感じがプンプンしております。。。。




ジモティーの属性欄というのがあって

会社員/自営/学生/主婦/パート、、、、、など

設定が必須の欄があるのですが

このひと「その他」になっております。。。。




「その他」って何??





無職以外に何があるのでしょうか?

大工さんでも、組織に属していたら「会社員」と書くし

一人でやっているなら、「自営」にしますよね。

派遣社員でも登録先があれば「会社員」にするような気も。




おそらく、これは

リタイアした高齢者か

生活保護か

ニート

、、、、くらいしか考えられません。




以前、一度問い合わせがあった方は、内見希望まで行きましたが

80代で、今のアパートを滞納で追い出された、保証人無しのおばあちゃんでした。

(もちろん、即効で管理会社からお断りを入れました)






そんなずっと、”のらりくらり状態”のジモティー募集ですが

松戸アパートで結果が出たので、密かに頑張っております。




そんな中!!!

明日は、管理会社の方で、内見1件あるみたいです。

こんな低需要期なので、内見あるだけで嬉しいです。



しかしながらこの人。

なぜか内見日が、最初にお問い合わせもらった日から

3週間後という、これまた変わったお客さん。




群馬パートは、まともな人を選別するだけで大変です。

だいたい5人中4人くらいは、”ワケあり”の人ばかりです。




さて今週末、どうなるでしょうか。

追って、ご報告いたします。

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転進して退去キャンセル!




相変わらず話題豊富な、群馬アパートです。



先日12月で退去予定になったお部屋ですが

本日、退去がキャンセルになりました。




2階の人が騒いでうるさかったので

怒って退去する予定だったのですが

本日急に転進されました。




そこで今日は

私から入居者さんに電話して、謝罪しておきました。

再発するようなら、大家から厳しく注意します!

と伝えておきました。




ということで、、、、

残った空室は、群馬アパートの1部屋のみ。





こちらは今月一度お申込みが入ったのですが

その後、キャンセルが入っちゃったお部屋です。



10月はそこそこ内見や問い合わせがありましたが

11月下旬から、また賃貸マーケットの動きが鈍くなっているようです。



お部屋はばっちりリフォームしています。

若干、アクセントクロスが奇抜な気がするものの

一度お申込みが入ったので、このまま行こうと思います。



年内のお申込みは厳しいかもです。




キャンペーンも打っていて

営業さんからは、、、、、

「いまのままの募集条件で良いと思います」

と言われていますので、このまま募集を続けていくつもりです。

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24戸中11戸が退去!





長野アパートに今年から入った女性の方(未成年)が

1ヶ月入金が遅れていると、管理会社より連絡がありました。




まだお若くルーズな面があるのかなと思っていたら

督促したら無事に2ヶ月分入金してくれたようです。





長く住んでいる方だと、入金タイミングも分かりますが

入居してまもない方だと、最初の遅延発生は、毎回ドキッとするものです。

今回は、結果オーライになりました。





さて今日は松戸アパートにお申込みが入りました!

まだ退去していない部屋なので、お部屋を見ないでのお申込みです。

初のジモティーから集客したお客さんで感慨深いものがあります。





東北地方から上京して、はじめての一人暮らしみたいです。





まだ保証会社の審査が通ってないので確定ではありませんが

空室期間ゼロでのお申込みは本当に嬉しいですね。

12月頭に退去したら、速攻でリフォームして、セルフクリーニングします。




残るは、、、、、、

群馬アパートの空室2部屋が大問題です。

10戸中2戸なので、ローン返済を引いてもまだ手残りありますが

リフォーム費用考えたら、単月でギリギリ赤字になりそうです。




すでに募集中のお部屋については現在は1件内見予定で

それ以外にもちょこちょこ問い合わせありますが

お申込みに至っていません。




そうこうしているうちに12月に退去が出るので

こちらもリフォームコストが発生します。




この2部屋を埋めたら、、、、

今年は所有している24部屋中、11部屋が入れ替わったということになります。

46%の入退去ということになりますから、かなりの割合です。





私の場合、単身物件がほとんどなので

色々タイミングが重なったのだと思いますが

どうりで年間の手残りが当初の想定より少ないわけです。





「ずっと住んでもらえることが一番の空室対策」




、、、、とはよく言ったもので

引っ越したくなくなるようなお部屋づくりを今以上に意識して

賃貸業に励みたいと思っています。




それにしても24戸中、11戸も入れ替えがあったのか。。。

いやはや、すごい数字です。。。。

今年は、客付けスキルが嫌でも鍛えられました。。。

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年末の入居希望者は危ない!?



群馬アパートは1部屋お申込みいただいて

残り1部屋のみ募集中でした。



ちょこちょこお問合わせも入るので

あまり心配していなかったのですが

ここに来てまた退去です。。。。




12月中旬に退去ですが、早めに退去立会いが入るようなら

リフォームを入れて年内募集スタートを目指そうと思います。



群馬アパートは、、、、

購入後1年半退去なく、やっぱり田舎は落ち着いていていいなぁと

思っていたのですが、今年は3部屋も退去と大忙しです。




こういう「モグラたたき」は、賃貸事業の宿命ですけどね。

こういうのは重なるときには、重なるものです。





さて松戸アパートですが、入居希望1件と

内見問い合わせ3件ほど頂いています




「年末の入居希望は変な人多いから気を付けたほうが良いですよ!」

と客付けの営業さんが言っていましたので

お申込み段階のフィルタリングはしっかりやろうと思います。




築10年台のアパートで、地域最安値で出しているので

問い合わせがあるのが当たり前ですが

賃貸需要がある町は良いですね。




需要が繁忙期以外でも、そこそこある都市で

リフォームを差別化して割安に貸せば

空室を埋めるのは難しくない、ということなのだと思います。





だから買うエリア、購入価格は、めちゃめちゃ重要なんですよね。





今年は年末までにお申込みをいただければ気持ちよく年越しできると

思っていましたが、ここにきて12月の退去が入ってしまったので

その夢も見事に散り去っていきました。



今年良かったことは、、、

退去 → リフォーム → 募集のサイクルは

9部屋も経験したので、自信が付いたことだけは確かです。


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外国籍の方からの問い合わせ




群馬アパートに内見希望がありました。

外国籍の方だそうです。



私は未成年の方や母子家庭の方も

ご入居をお断りすることはありません。

外国籍の方も、基本はウェルカムです。




しかし今回の方は、派遣社員の方だったので

あまり前向きな回答はしませんでした。

おそらく営業の方も、内見しないことになるでしょう。




もしお部屋を気に入ってお申込みを頂いても

保証会社+保証人+短期違約解約金(2年縛り)など

かなりハードルの高い条件を提示すると思います。




なぜなら、派遣社員の方は、派遣先が変わると

1年くらいで短期退去になる可能性もあるからです。




2ヶ月分の広告料を払って入居したのに

退去時に原状回復費用もかかることを考えると

1年入居だと、あまり手残りがありません。

しかも遠隔なので、またリフォームの手間もかかります。




ということで、、、

私の場合、外国籍の方を入れるときは

永住権を取得している正社員の方限定でOKしています。




今年、私が所有する戸建てで、中国籍の女性からお申込みがありましたが

正社員として5年以上、同じ職場で働いている方だったので

ご入居いただきました。その後、滞納も無く、まったく問題ありません。




大家をしていると、空室があるとすぐに誰でも入れたくなりますが

そこはぐっと我慢して、良い入居者さんから申し込みがあるまで

待つべきだと思っています。




もし滞納して夜逃げしたり

すごい室内を汚す人を入れてしまったりすると

あとから後悔することになります。




お申込みの審査は保証会社に丸投げではなくて

大家がしっかり属性審査すべきでしょう。

特に単身物件だと危ないと思います。
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内見の問い合わせやコンサル業務など



群馬アパートは、今のところ問い合わせ2件ほどです。

1件は、今月末に内見予約の方。





もう1件は、Webからの問い合わせで客付けを

お願いしている中の1社に連絡があったようです。




客付け会社はやはり、広域にお願いしておくと

反響が上がってきやすいので良いですね。





松戸アパートはジモティーから問い合わせがありました。

あとは今朝、管理会社にWebから問い合わせあったようです。





退去が来月ではありますので、すぐに中は見れませんが

退去日までに内見予約が数件でも入っていると精神的に楽です。

ということで、、、松戸アパートはあまり心配していません。




群馬アパートは最悪、年越しになるかもしれませんが

1月中はあまり賃貸マーケットも動きませんので苦しくなります。





いろいろ問い合わせいただくことはありがたいことなので

引き続き頑張っていきたいと思います。





さて、今日はコンサル1件をこなしてきました。

今週は3件も入っていたので、しゃべりすぎて喉が痛くなってきました。




女性の方、会計士の方、コンサルタント会社勤務の方など

年収や業界もばらばらで、楽しくお話してきました。



みなさん投資戦略も固まったようで

スッキリとした表情で帰って行かれたのは良かったです。





では年内満室復帰にむけて、精一杯がんばりたいと思います!



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内見が入ったけど。。。




本日、群馬アパートに内見予約が入りました。

しかし内見日は11月末だそうです。




そんなに先の日程になることって珍しいです。

こういうのってだいたい内見自体が流れるような気がします。




普通、契約したい人って、他の人からお申込みが入らないよう

早く見ようと思いますからね。


***



さて、今日は不動産以外のお話し。

「人間とは現状維持に走りがち」

最近、このように思います。




同じパターンの行動が一番心地よく感じてしまうものです。

だからいつまで経っても、同じような成果しか出ない。

(もしくは成果自体出ない)。





だから昨日よりちょっとでも行動を変えてみることが大事な気がします。

もちろん変えたことで、マイナス方向に行く可能性もあります。




今までと同じようなレベルの結果さえ出なくなることもあります。

でもそれは短期的な目線での話しで

長期的には行動したことが必ずプラスになっていきます。



すごい成功している人は

自分を日々変化させている人だと思います。




でも一気にやり方を変えるのではなくて

マイナーチェンジでもOKだと思います。




誰も気に留めないことをやってみるとか

今まで拘ってなかった部分を、もうちょっと拘ってみるとか。

些細な変化で、将来の可能性が大きく広がることってあると思います。





今日から少しずつ変えてみる。

毎日、マイナーチェンジを繰り返すこと。



そういうことで未来はちょっとずつ変わるんだと信じています。



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満室復帰も、束の間。。。




群馬のアパートですが申込みがあったお部屋がキャンセルになりました。




短期解約違約金など特約事項がネガティブだったらしいのですが

1〜2年くらいで引越し前提だったのでしょうか?

何の交渉も無かったみたいです。





真相は闇の中ですが、、、、、

もしそうなら、受け入れないほうが良かったと思いますが。

初の申込みキャンセルを体験しました。




さて、もう一つ悪いニュースがあります。





群馬アパートのお申込みキャンセルと同時に

昨日は千葉の松戸アパートの退去が発生しました。。。。



こちらは大学生の入居でした。

卒業する年齢でもなかったので、退去理由を聞いたところ、、、

「すでに大阪に転勤して、千葉には住んでいないから」だそうです。




私の頭の中は一瞬、??マークで一杯になりました。

転勤って?(学生のはずだけど)。。。。





大学中退して、大阪に就職したの???

そうだとしたら信じられない展開です。。。





しかも部屋の鍵は持って、大阪に行ってしまったらしく

お部屋の残置物の片付けも、親御さんがするそうです。

ということで、カギ開けは、大家のスペアキーで行うことになりました。





まったく意味不明な展開ですが、、、、、まあ、しょうがありません。




松戸アパートは、学生入居があと2部屋あるので

来春の退去も覚悟しておかなければいけません。

まあ入れ替わりの時期だったということでしょう。






でも築10年台で、地域最安値で出しているので

そこまで心配していません。

またリフォーム費用等がかかるのが、面倒くさいのですけど。




賃貸業やっていると、不可解なことが起こりますね。

引き続き、頑張っていきたいと思います!
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祝満室。群馬アパート申込み




9月から募集していた、群馬アパートの空室2部屋。

10月に1部屋申込みがあり、本日にも

もう一部屋も無事申し込みをいただくことができました




いろいろ大変でしたが汗だくでリフォームをやって

仲介会社周りを強化した甲斐がありましたね。





10月のお申込みの部屋は、11月から早くも入居です。

ただしフリーレント1ヶ月なので、家賃は12月からになります。

こちらは実家を卒業した、若い美容師のお兄さんが入居されました。





本日お申込みの2階のお部屋も、11月中旬から入居ということで

こちらも最短での入居となり良かったです。




近くの会社に正社員でお勤めで

会社寮を出なければいけないというご事情でした。




例の座間市の酷い事件もありましたので

属性・年収・入居理由等は、かなりヒアリングしました。




また来春の入退去も発生してくると思いますが

これで全24世帯が満室になり、束の間ですがホッとしています。




今回は、客付け会社を隣町などにも広域に依頼したり

ジモティーでの募集を試して、費用対効果を測定したり

単身向けのアクセントクロスを何色か試したり、、

、、、、などなど

非常に良い経験になったと感じています。



今年はもう物件を買う可能性は低いですが

来年以降は、また不動産投資を前に進めていきたいと思います。




なかなか良い物件が少ない時代ですが、がんばります。


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【所有不動産】
長野アパ1棟(14年12月/800万)
千葉戸建1号(15年2月/275万)
千葉戸建2号(15年11月/560万)
群馬アパ2号(16年4月/3000万)
千葉戸建3号(17年1月/350万)
千葉戸建4号(17年2月/320万)
千葉アパ3号(17年4月/2100万)

1983年生まれ。現在、家賃収入93万円/月・返済比率30%台。

IT企業に就職し、20代は遊び過ぎて借金をつくる。サービス業に転職し、28歳で投資を思い立って株トレードで一発逆転を狙うが、大惨敗で借金が100万円を超える。

結婚後、圧倒的な固定費削減で収支を改善し、なんとか収支プラテン。2014年末から不動産投資をスタート。2016年7月、不動産投資を始めてから約1年半でサラリーマンリタイア達成。


【思想/価値観】
・人生は短い、全力で楽しむ。
・新しい可能性を追求する。
・圧倒的な自己成長を求める。
・逃げずに挑戦する。
・即断即決スピード重視。
・神は細部に宿る。
・雑音は聞かない。
・勉強し結果を出す。
・人と比較しない。傲慢にならない。
・何かを捨てた時に、何かを得る。
・与える。周りにいい影響を及ぼす。
・かっこいい大人になる。

【長期目標】
18年(35歳)CF70万
19年(36歳)CF85万
23年(40歳)CF100万円
28年(45歳)CF300万円、現金1億
33年(50歳)CF500万円、現金3億

【やりたいことリスト】
筋トレ、サーフィン、世界中を旅する、沖縄と北海道とハワイに別荘を持つ、国内を車で旅する、釣りざんまい、船舶免許を取る、旧友に会う、親孝行する

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所有物件
木造アパート/1LDK×4世帯/2014年12月購入/平成3年築
[利回り18.6%]
木造戸建て/4LDK/2015年2月購入/平成元年築
[利回り17.8%]
木造戸建て/5LDK/2015年11月購入/S57年築
[利回り:13.3%]
木造アパート/1K×10世帯/2016年4月購入/平成2年築
[利回り:13.7%]
木造戸建て/2LDK/2017年1月購入/平成2年築
[利回り:17.1%]
木造戸建て/4LDK/2017年2月購入/昭和62年築
[利回り:16.8%]
木造アパート/1K×6世帯/2017年4月購入/平成18年築
[利回り:13.6%]
木造戸建て/5LDK+納戸2/2018年4月購入/平成元年築
[利回り:15.9%]
-------------------------------
利回り
=年間賃料÷(物件価格+リフォーム費)
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