再度ジモティーから反響あり




ジモティーを活用した空室対策。

6件くらい問い合わせあって、全滅だったことは

前回のブログでお伝えしました。



だいだい初期費用相談ばかりです。

低価格帯のお部屋って、こういうお客さん多くなるのは理解できます。



ジモティーで決まっていそうな過去のお部屋を見ると

敷礼ゼロ、仲介料ゼロ、フリーレント1ヶ月&保険料も大家持ち

でないと厳しい印象です。

他のエリアは分かりませんが、群馬ではそんな感じ。




今回退去した前入居者さんも

6万円くらいの原状回復費用の請求になりましたが

3ヶ月かけてお支払いだそうです。

こういう貯金ゼロの単身者ってかなりいるのでしょうね。





さてジモティーから、今週また問い合わせがありました。

今度はアパート所在地の市内に住む女性です。

メッセージのやり取りも真面目な感じなので、好印象。



今週末にも内見が入るかもしれません。

そうすると初ジモティーからの内見です。





気に入っても条件だの、保証会社だの沢山ハードルはありますけども。

結果は、またご報告したいと思います。

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信金開拓で突撃!



ノンバンクと公庫ばかり使っているので

お付き合いできる金融機関の幅を広げたいところです。



ということで、今日は地場の信金さんに訪問してきました。

自宅から20分くらいの距離でした。



ご挨拶したのは、融資チーフの方と、副店長さんの2名。

事前に電話でアポを取っていたものの、ちょっと恐縮でした。




チーフの方は別の用事があるということで、副店長さんと1対1です。

ツーブロックを入れて、シャツもびしっと着こなすギラギラした感じの

かっこいい副店長さんでした。



この機会なので、信金さんの融資基準をヒアリング。




基本は耐用年数内での貸し付けですが信用保証協会を通せば

耐用年数オーバーも行ける可能性がゼロではないらしいです。




だけど、基本は法定耐用年数までなので

新築か残存年数がたっぷりある重量鉄骨・RCがメインとのこと。



あとはリフォーム費用名目で無担保もOKらしい。

リフォームだと15年までで、金利は1.8%(保証協会付き)。



まずはリフォーム費用くらいからお付き合いをスタートするのが

良い感じでした。でも耐用年数が残っている、利回りの良いRCが

あったら審査します、ということでした。




先日も1億の融資を通したらしく

不動産投資にはそこそこ力を入れてる雰囲気でした。

私の賃貸実績があることと、DIYしていることに感心しておられましたので

感触はけっして悪くありません。



いままで公庫とノンバンクでの融資ばかりなので

今後は資産性のあるものを信金に持ち込んで

チャレンジしてみたいと思います。



預金が1000万円くらいあればだいぶ好感触なようです。

あとは自宅マイホームの借り換えも提案されました。

こちらは金利が0.5%くらいは落ちるみたいです。



いろいろ可能性はありそうな金融機関さんなので

活用できそうなところでご相談してみようと思います。

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ジモティーから反響があったけど。。。




本日、群馬アパートにジモティーから問い合わせがありました。

するといきなり「契約したいです」とのメッセージ。



いやいや、あなたまだ室内も見てないでしょ!と思いながら

「不動産会社から連絡させていただきます」と言って

名前と連絡先を聞いて、客付けをしてもらっている会社にお願いしました。



そしたら、3分ほどでコールバックが来て

「この人やばい人なので、仲介できません。。。。」

というお断りの電話でした。



どんな人だったか聞くと、、、、

 ・80歳のおばあちゃん

 ・現在のアパートを追い出された

 ・契約金を払うのは2ヶ月後になる

 ・連帯保証人はいない

という、なかなかのハイスペックな入居希望者さんでした。




追い出されたのは、おそらく滞納だろうし

ここまで高齢者だったら、入居してもらうのにも勇気がいります。

私の他の物件でも、80歳超えの入居者さんは存在しません。




それでも、、、、

転居理由がマトモで、保証会社の審査も通るなら

60代、70代でも可能なんですけどね。





高齢なのは置いておいても、家賃不払いリスクは一番厳しいです。

したがって、ジモティーのメッセージで丁重にお詫びの上、お断りしました。



引き続き、粘り強く、入居者さんを探していきたいと思います。
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ジモティー掲載の効果は!?【不動産投資の空室対策】





群馬アパートですが、引き続きジモティーで募集中です。



これまで6件くらい問い合わせありましたが

そのほとんどが初期費用の問い合わせばかりです。




しかも「初期費用は4万円くらいです」と回答したら

そこから音沙汰ない人がほとんどですw





敷金・礼金・仲介手数料ゼロで募集しているのにダメです。

おそらく保証料と家財保険なども大家負担にして

初月家賃だけで入居できます!くらいのノリでないと厳しいですね。




ジモティーでアクセス数を300件超えて

お気に入りに10件以上登録されましたが内見すら入りません。




ということで、ジモティーによる入居付けは

相当ハードルが高いことが分かりました。これも良い勉強ですね。




なんてことをやっていたら、、、、、

一般媒介でお願いしている客付け会社から入電。

「2階のお部屋にお申込みをいただきました!」

と嬉しいご報告がありました。




いろいろヒアリングしてみると、、、

もう一部屋、競合と迷っていたらしく、持ち帰り検討になったみたいです。

ちなみに競合は、うちのアパートより2000円高い&部屋も広いお部屋でした。




雰囲気など良かったのか最後はうちのアパートに決めてくれました。

片道3時間のドライブを2回も行った甲斐がありました。






仲介店の営業さん曰く、、、、、

敷・礼ゼロ・仲介手数料ゼロ・フリーレント1ヶ月

に変更した後に、Webでの問い合わせが如実に増えたらしいです。

9月末退去だったので、11月入居なら空室期間1ヶ月ちょっとなので上々ですね。



群馬アパートは、まだあと1部屋空室があります。

Webや内見の反応を見て、条件調整がんばろうと思います。

(↓今回決まったお部屋です↓)

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家賃減額と写真の見直しをひたすらやる




最近は群馬アパートの空室対策ばかりです。

あまりにも反響が薄いので、家賃を1000円だけ落としました。




これで25000円以下で検索するターゲットにもヒットします。
(敷金と駐車場を入れると3万円ジャストになりますが)



くわえて客付け会社も広げて、6社ほどに増加。




不動産会社さんが撮影してくれた掲載写真を見ると

暗い印象のものがあったりするので、こちらで用意した写真に

差し替えてもらったり、細かい調整が続いています。




これだったら、全社共通の写真にするのもアリですが

たまに神がかり的に素晴らしい写真を撮影してくれる会社もあるので

共通の写真にはしていません。




閑散期ということもあり、3ヶ月位の空室は覚悟しています。

年内になんとか結果を出していきたいと、もがく日々です。




空室対策は、地道にやるしか無いですね。

あとは思い切った施策ですが、フリーレントや広告料など

やり切っている感はあります。




あと最近では

新しい金融機関の開拓に動こうと思っています。

融資が厳しくなっていることから一筋縄ではいかないとは思いますが。




おそらく頭金3割だの、共同担保だの言われるでしょう。

しかし自分の経験値UPにはつながるはずです。



また結果はご報告したいと思います。

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問い合わせが少ないので色々対策中




群馬アパートの内見状況が芳しくありません。

現在のところはSUUMOから問い合わせ1件、ジモティーから5件。



SUUMOの問い合わせは内見につながっていません。

ジモティーは、やはり低所得者の人たちばかりで

問い合わせはあっても内見にはつながりません。




ジモティーは初期費用の問い合わせばかりで

入居したらトラブルになるパターンかもしれません。





ということで今日は、仲介会社を広げるため電話営業です。




自社WEBのみ募集しているっぽいH社さんと

隣町である前橋市のE社さんに追加で募集依頼しておきました。

どちらも電話での感触は悪くありません。




これでSUUMO、HOMES、アットホーム、chintaiなど

検索エンジンで出てくる上位サイトは網羅したことになります。




あとは店舗での営業でどれだけ頑張ってくれるかですが

基本は、Webからの問い合わせが望ましいと思っています。




長野も客付けはそこそこ厳しかったですが

群馬(伊勢崎市)はもっと厳しい印象です。

競合のカズが多いのと、1万円台〜2万円前半の

アパートがかなりあります。



だからと言って、家賃を落とせば決まるもんでもないようです。




まだ本格募集から1ヶ月も経っていないので

あきらめず可能性を探っていきたいと思います。

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不動産投資のセミナー講師をさせて頂きました




今回、ご縁あって不動産投資のセミナー講師をさせて頂きました。

http://www.niigata-toushi.jp/seminar/?p=297




はじめての新潟で、少人数のセミナーでしたが

良い経験になりました。

お世話になったサイトワン様、本当にありがとうございました!



****



さて群馬アパートの募集のつづきです。

現在、2室空室。



ジモティーからの問い合わせは5件ほど入っておりますが

ほとんどが「初期費用いくらですか?」という質問ばかり。



中には、「キッチンの綺麗な、駐車場3台ある貸家を

探しているのですがご存知ですか?」という質問など。

いやいや、わたくし仲介会社じゃないのでw



あとは募集している仲介会社にSUUMOから反響があったみたいです。

内見が入りそうなら、ご連絡くださいと言っておきました。




こんなふうにちょこちょこ問い合わせが

入るようになったことは良いことですが

内見までつながっていないような感じです。



とりあえず反響が出たということで広告効果は悪くないようです。

10月にはどうにか内見が入って欲しいものです。

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【所有資産】
長野アパ1棟(14年12月/800万)
千葉戸建1号(15年2月/275万)
千葉戸建2号(15年11月/560万)
群馬アパ2号(16年4月/3000万)
千葉戸建3号(17年1月/350万)
千葉戸建4号(17年2月/320万)
千葉アパ3号(17年4月/2100万)

1983年生まれ(現在33歳)。現在、家賃収入93万円/月・返済比率30%台。同志社大学商学部卒・既婚・子なし。

IT企業に就職し、20代は遊び過ぎて借金をつくる。サービス業に転職し、28歳で投資を思い立って株トレードで一発逆転を狙うが、大惨敗で借金が100万円を超える。

結婚後、圧倒的な固定費削減で収支を改善し、なんとか収支プラテン。2014年末から不動産投資をスタート。2016年7月、不動産投資を始めてから約1年半でサラリーマンリタイア達成。


【思想/価値観】

・人生は短い、全力でenjoyする。
・かっこいい大人になる。
・新しい可能性を追求する。
・圧倒的な自己成長を求める。
・逃げずに挑戦すること。
・とにかくスピードで勝つ。
・神は細部に宿る。
・雑音は聞かない。
・勉強し結果を出す。
・人と比較しない。傲慢にならない。
・何かを捨てた時に、何かを得る。
・与える。周りにいい影響を及ぼす。

【目標】
      
〈2019年までの計画〉
14年(31歳)アパ1棟★達成
15年(32歳)戸建2戸購入★達成
16年(33歳)アパ1棟&マイホーム★達成
17年(34歳)CF60万 目標!
18年(35歳)CF75万 目標!
19年(36歳)CF100万 目標!


〈2023年までの計画〉 
(40歳)資産3億、月CF200万円

〈2028年までの計画〉
(45歳)資産6億、月CF400万円
★ハワイに別荘を買う

〈2033年までの計画〉
資産15億(不動産12億、現金3億)

【やりたいことリスト】

筋トレ、サーフィン、世界中を旅する、沖縄と北海道とハワイに別荘を持つ、国内を車で旅する、釣りざんまい、船舶免許を取る、旧友に会う、親孝行する

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木造アパート/1LDK×4世帯/2014年12月購入/平成3年築
[利回り18.6%]
木造戸建て/4LDK/2015年2月購入/平成元年築
[利回り17.8%]
木造戸建て/5LDK/2015年11月購入/S57年築
[利回り:13.3%]
木造アパート/1K×10世帯/2016年4月購入/平成2年築
[利回り:13.7%]
木造戸建て/2LDK/2017年1月購入/平成2年築
[利回り:17.1%]
木造戸建て/4LDK/2017年2月購入/昭和62年築
[利回り:16.8%]
木造アパート/1K×6世帯/2017年4月購入/平成18年築
[利回り:13.6%]
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利回り
=年間賃料÷(物件価格+リフォーム費)
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