アパートリフォーム完了!



群馬アパートのリフォームが完了しました。



売買から1年4ヶ月で初の退去でしたが

比較的、綺麗に使って頂けていたので安心しました。




リフォーム前の写真はこんな感じで

よくあるホワイトルームでした。




お部屋も白クロス

キッチンも白

お風呂も真っ白です。



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こんな感じのお部屋でしたが、、、、

今月の頭に退去で、速攻リフォーム入れました。




リフォームはお盆前に終わったものの、、、

設備系の更新が終わるまで写真撮影したりできませんので

募集開始は今月末からになります。




リフォーム後はこんな感じになりました。





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お部屋のクロスは黒に見えますが

ダークブルーです。

お風呂のダイノックは黒色です。



リフォーム代は家賃2ヶ月分くらいです。

ルームクリーニングは私自らで実施。




コンセプトは、女性にも男性にもウケる雰囲気です。





よくターゲットを女性とか、男性とかに絞る大家さんがいますが

私は、ターゲット母数は減らさない方がいいと考えています。

意図したお客さんが入るとは限りませんからね。





家賃は3万円程度にしていますが、地域最安値でもありません。

最安値でない分、内装を差別化したという感じです。





あとはエアコン新品が付いて、モニターフォンが付きます。

単身用のお部屋ですが、給湯も追い焚きに変更します。

これらはすべてプロパンガス会社との設備貸与です。





プロモーション(客付け営業)は、地域のFC店に切り替えました。

来月は広告料2ヶ月キャンペーンを単月だけ打っています。





このエリアは賃貸の供給過剰になっており激戦区です。

しかも、閑散期なので、どこまで反響・内見があるかわかりませんが

これでひとまず対策を打ち切ったと思います。





反響があることを願いつつ、、、、、、

もし動きが悪いようなら、何か施策を考えたいと思います。

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確認を怠ると痛い目にあう



群馬アパートのリフォームが完了しました。

お盆明けになると思っていたのに、12日には終わっているということで

素晴らしいスピードです。




しかし1点問題が。。。。

プロパンガス会社で、給湯器・エアコン・モニターフォンを取り付けて貰う予定が

新しい契約書がなかなか届かないので契約ができていません。




電話したら、「前の所有者のところに契約書を送りました」とのこと。

いやいや、所有者が変わったから、ガスの再契約をしたのに

前の所有者のところに送ってしまうとは。。。。



結局、対応はお盆明けの17日頃までに契約書を送ってもらい

それと同時に設備を最短で取り付けてもらう運びになりました。



実質、1週間くらい工事が伸びてしまったので反省です。




どこに送るとか、メールなのか郵送なのかとか

細心の注意をもって確認・対応しなければいけませんよね。

今回は私の確認不足が問題でした。



ジタバタしても世の中はお休みなので

私もお盆はゆっくり何も考えないで休もうと思います。



と言っても、明日は松戸アパートの漏水調査です。

朝8時集合がキツいのですが、がんばりたいと思います。


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瑕疵担保免責について



松戸アパートが私道に接道しているのですが

その私道に埋没している下水管から漏水があり

近隣の住宅に迷惑がかかっているようです。




近隣住民の方は、以前から前所有者さんに言っていたのに

ぜんぜん対応してくれないということで感情的になっています。



しかし売買契約・決済時にも下水管設備に瑕疵はないということで

前所有者さんから私は引き継いでいましたので、私にとっては寝耳に水。



本日、、、、、

管理会社、売買仲介会社、前所有者(売り主)、私(買い主)の

4名で現地視察をして、対応策を練りました。




次回、下水管の亀裂等が本当に原因なのかの調査をすることになりました。

公道なら、市が対応していくれますが、私道というのが事をややこしくしています。




修繕するなら、費用負担は、私道の持分全員でお金を出し合って

直さなければいけません。




幸いなのは、瑕疵担保免責で購入しましたが

引き渡しから3ヶ月以内に発覚した瑕疵は、売り主(前所有者)の

責任の元、直さなくていけないと契約書に書いてありますので

しっかりと対応してもらおうと思っています。





みなさんも私道接道の物件を買うときには

こういうこともありますので注意してくださいね。





さて、群馬アパートですが、8月頭に空いた退去部屋の

リフォームがお盆前後には終わるようです。




ということで8月下旬からはリフォーム後の写真差し替えもして

募集スタートできそうなので、最短で進めたいと思います。


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対応の遅い管理会社。。。




伊勢崎アパートの進捗です。

週明けにリフォーム打ち合わせに群馬まで行ってきます。



初めての空室で、室内はけっこう汚れているみたいなので

かなり掃除のやり甲斐がありそうです。




リフォームは、管理会社指定の会社に発注することが多いのですが

「見積もりだけで2週間かかります」

、、、などという超ロースピードの対応なので

今回は、こちらでリフォーム会社を手配しました。





空室埋めるのも、半年くらいは掛かります、、、、

と平気で言ってくるので

その時点で、管理会社変更を心の中で即決しました。





管理会社は対応が遅いのは致命的です。

クレーム対応などもそのスピード感でやられたら

堪ったもんじゃありません。




私にとって不動産投資は、遊びでも趣味でもないので

すべて数字で判断します。




空室は1秒でも早く埋めるのが大切です。

残念ながら、今回も管理変更は必至でしょう。




さて、ガス会社との供給契約を再締結できそうです。

同じ会社ですが、オーナーが変わったということで

設備貸与などを新たに引き出せそうです。



10年契約で、充実の内容になりそうなので

早く契約を結んで、設備UPしていきたいと思います。

ガス料金は据え置きなので、入居者さんにも喜んでもらえるでしょう。




また契約でき次第、こちらはブログで報告しようと思います。




とりあえずはアパートの空室を10月くらいまでに埋められるよう

最短リフォーム&写真撮り直し&広告料UPで攻めたいと思います。



初めての群馬エリアの客付けなので、若干の不安はありますが

お客様目線のリフォームや設備増強を徹底すれば

そんなに難しくないはずです。



気合い入れて、がんばりたいと思います。


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【所有資産】
長野アパ1棟(14年12月/800万)
千葉戸建1号(15年2月/275万)
千葉戸建2号(15年11月/560万)
群馬アパ2号(16年4月/3000万)
千葉戸建3号(17年1月/350万)
千葉戸建4号(17年2月/320万)
千葉アパ3号(17年4月/2100万)

1983年生まれ(現在33歳)。現在、家賃収入93万円/月・返済比率30%台。同志社大学商学部卒・既婚・子なし。

IT企業に就職し、20代は遊び過ぎて借金をつくる。サービス業に転職し、28歳で投資を思い立って株トレードで一発逆転を狙うが、大惨敗で借金が100万円を超える。

結婚後、圧倒的な固定費削減で収支を改善し、なんとか収支プラテン。2014年末から不動産投資をスタート。2016年7月、不動産投資を始めてから約1年半でサラリーマンリタイア達成。


【思想/価値観】

・人生は短い、全力でenjoyする。
・かっこいい大人になる。
・新しい可能性を追求する。
・圧倒的な自己成長を求める。
・逃げずに挑戦すること。
・とにかくスピードで勝つ。
・神は細部に宿る。
・雑音は聞かない。
・勉強し結果を出す。
・人と比較しない。傲慢にならない。
・何かを捨てた時に、何かを得る。
・与える。周りにいい影響を及ぼす。

【目標】
      
〈2019年までの計画〉
14年(31歳)アパ1棟★達成
15年(32歳)戸建2戸購入★達成
16年(33歳)アパ1棟&マイホーム★達成
17年(34歳)CF60万 目標!
18年(35歳)CF75万 目標!
19年(36歳)CF100万 目標!


〈2023年までの計画〉 
(40歳)資産3億、月CF200万円

〈2028年までの計画〉
(45歳)資産6億、月CF400万円
★ハワイに別荘を買う

〈2033年までの計画〉
資産15億(不動産12億、現金3億)

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筋トレ、サーフィン、世界中を旅する、沖縄と北海道とハワイに別荘を持つ、国内を車で旅する、釣りざんまい、船舶免許を取る、旧友に会う、親孝行する

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木造アパート/1LDK×4世帯/2014年12月購入/平成3年築
[利回り18.6%]満室
木造戸建て/4LDK/2015年2月購入/平成元年築
[利回り17.8%]満室
木造戸建て/5LDK/2015年11月購入/S57年築
[利回り:13.3%]満室
木造アパート/1K×10世帯/2016年4月購入/平成2年築
[利回り:13.7%]満室
木造戸建て/2LDK/2017年1月購入/平成2年築
[利回り:17.1%]満室
木造戸建て/4LDK/2017年2月購入/昭和62年築
[利回り:16.8%]満室
木造アパート/1K×6世帯/2017年4月購入/平成18年築
[利回り:13.6%]満室
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利回り
=年間賃料÷(物件価格+リフォーム費)
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