募集家賃とリフォームプラン



群馬アパートが来月1室退去があります。

アパート購入後、はじめての退去です。



ということで、、、

朝一で、リフォーム会社との現地打ち合わせの予約をしました。




また新しい管理会社開拓で、1社打ち合わせの予約も取りました。

管理料は高くなるかもしれませんが、客付けに強い会社を選ぼうと思います。





本日は、、、、電話でも家賃相場などをヒアリングできたので

募集家賃のイメージがだいぶ付きました。

1Kの間取りですが、想定していたように家賃は3万円前後になりそうです。





あとは先日、東京の賃貸住宅フェア2017で出店していた無料WIFIも

検討しましたが、今回は導入を見送ります。




無料WIFIは強みを作るのには良さそうですが、それなら広告料を

1ヶ月増やしたほうが費用対効果がありそうだと判断したからです。




たとえ無料WIFI付けたとしても、家賃の上昇はせいぜい2000〜3000円。

それなら低めの家賃で、広告料上げた方が、反響は増えそうです。





全空のアパート再生で一気に埋めるために強みをつくるのには

無料WIFIなどは適していると思いますが、10戸中1室〜2室空いただけなら

家賃調整や広告料UPの方が、効果的だと考えています。



無料WIFIサービスは、初期工事費用も20万円くらいかかります。

ランニングで稼ぐビジネスモデルにしてほしいですね。





今回は代わりに、室内をしっかりと目を引くようにリフォームして

写真と割安な家賃で集客して、申込みまで持っていく作戦で行きます。




さっそく今日は、夕方からキッチンに貼るカッティングシートを買ってきました。





8月中旬までにリフォーム完了して

秋の繁忙期は新管理会社でしっかり営業してもらえるよう

万全の体制で迎えたいと思います。



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群馬アパートで退去連絡




先日、群馬アパートの管理会社から急に連絡がありました。

「退室のご連絡です」




売買してから1年3ヶ月も満室でしたので

やはりその時が来たか!という感じです。




8月上旬退去なので、リフォームで群馬出張ですね。




電話で管理会社に

「SUUMOなどポータルサイトで先行募集お願いします」

と言っていたのですが、本日確認したらレインズにしか載せてない模様。



すぐにSUUMO掲載してもらえるよう再度お願いしましたが

おそらく客付けには強くない管理会社だと思われます。

入居付は半年くらいかかると思います、なんて言っていましたから。



地元の不動産屋さんはやはりゆっくししていますねw

今回は、この退去をよい機会に管理会社の変更を検討しようと思います。



そして室内リフォームも新しいことを試したり

設備アップに向けていろいろ検討中です。




まわりは2万円代の単身物件がたくさんありますので

とにかく物件をバリューUPして、家賃をできる限り落とさないよう

大家として精一杯頑張りたいと思います。



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プロパンガスの設備貸与契約





松戸アパートですがプロパンガス会社と

新たにガス供給契約を締結しました。




設備貸与などの条件は結局、以下に落ちつきました。




・従量単価360円→330円に値下げ
 (基本料1500円は据え置き)

・給湯器は全戸交換

・階段塗装&2階廊下の防水加工

・空室1室のエアコン、ウォシュレット、モニターフォンを設置
 (すでに申込あって、全戸満室になりました)

・紹介料×戸数分




契約は12年契約ですが、今回はかなり良い条件だったと思います。

正直、こちらが心配するくらいの良い待遇です。

一応、関東では準大手のガス会社なので

倒産する可能性などは低いとは思います。





そして先日ご丁寧にも

お中元を持ってきてくださったのでいろいろヒアリングしてみると

ガス供給契約については

社内でも新規取引先開拓・既存取引先のつなぎとめの

大号令がかかっているそうです。




このご時世、ガス会社も大変そうですね。

そして私の所有している群馬のアパートの方も切り替えの

提案させてくれないかと話をいただきました。




入居者さんに喜んでもらえる料金ダウン・設備増強ができるならと

さっそく群馬のガス会社に電話するも、担当がガス契約の内容を

よく把握していませんでした。。。。




現地に行って見てみないと契約内容が分からないという

意味不明なことを言うのでこのガス会社の顧客管理は

どうなっているのか?と疑問でしょうがありません。。。




今週中に、ガス契約内容が判明するので

設備貸与契約の内容(残存価格など)が分かり次第

こちらは切替可能かどうかの判断をしていこうと思います。




大家さんは、いつも良い時期ばかりではありませんが

現在は満室なので、こういう時はコストカット・設備増強などで

入居者さんのCSアップにつながる施策をしていこうと思っています。



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持ち続けるのも戦略





松戸アパートも、長野アパートも申込みが入りましたが

どちらも無事に入居になりそうな感じです。

(ここからの大どんでん返しがないことを祈ります)




さて、、、

この不動産高騰相場だと、良い物件をさがしても

なかなか見つかりません。



私は2020年の東京オリンピックが終わっても

不動産バブルが一気に崩壊するとは思っていません。

多少のマイルドな下落はスタートするかもしれませんが。





高騰相場は続いて、良い物件が買えないという状況は

少なくとも、むこう10年くらいは続くかなと。




したがって、不動産は持ち続けるのも戦略の一つですね。

売ってしまうと、キャッシュフローは無くなりますが

持ち続ければ家賃収入が入り続けます。




いまボコボコ建てている新築も10年後には築10年です。

築浅でも高い家賃なら簡単に決まる時代ではありません。

いずれ運営が回らなくなり、市場に放出されていきます。





だから今は築古でも地道に物件数を増やしてキャッシュフローを安定させ

そういう稼働率が下がってきた築浅の物件を手放す人が出てきたら

それを割安で購入していくのが次の戦略になると思っています。




それまでに棟数を増やし、空室に強くなり、現金比率を高めるのは

本当に地道な努力しかありませんが、それをやっておくかどうかで

あとあと大きな差になってくるのではないでしょうか。




あとは不動産賃貸以外にも

不動産関連の事業をするとか、他の事業もやっていくと良いのではと。

収入の柱は大いに越したことはありません。



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不動産投資は計画(プラン)が大事!




松戸アパートの管理会社から連絡アリ。




浄化槽見積もりは28000円ほど。

あとは定期点検が1回4500円という見積もりでした。

相場標準くらいだと判断し、その内容でお願いしますと伝えました。




2部屋(長野アパと松戸アパ)の入居付けが終わりました。

どちらも7月上旬に契約予定。

こちらは再び流れるようなことがないよう祈るのみです。





これで満室になったので、今は今後の投資戦略を考えています。

過去に読んだ本を読み返して、思考をまとめています。

こういうのがとても大切な時間です。



その中で、見えてきたことがあります。





どうやったら少ない資金で、最大効率的な投資ができるか。

どうやったら最短で、キャッシュフローを増やしていけるか。





これは永遠の課題ですが、その答えが見えて来たような気がします。





現在のメガ大家さんは、だいたい相場高騰前に購入して

その一部を売却した現金で、次の不動産を購入しています。

ここにすべてのヒントがあるような気がしています。




問題は、少ない資金で拡大するために、何からやるべきかという

優先順位の付け方です。



間違った優先順位の付け方、間違った順番でアクションを起こすと

面白いほど結果が出ません。

そして失われた時間は取り戻せません。



だから、、、

まずは優先順位の付け方を考えるための時間を取ること。

計画(プラン)を事前に練って、アクションしていくこと。

これが必須なのですよね。




今までは生きるために働いていましたが

本当は逆なんですよね。

まずははより良く働いて、その結果、生きることが充実していくイメージです。





より良く働くために、すべては計画(プラン)が大切になってきます。


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【所有不動産】
長野アパ1棟(14年12月/800万)
千葉戸建1号(15年2月/275万)
千葉戸建2号(15年11月/560万)
群馬アパ2号(16年4月/3000万)
千葉戸建3号(17年1月/350万)
千葉戸建4号(17年2月/320万)
千葉アパ3号(17年4月/2100万)

1983年生まれ。現在、家賃収入93万円/月・返済比率30%台。

IT企業に就職し、20代は遊び過ぎて借金をつくる。サービス業に転職し、28歳で投資を思い立って株トレードで一発逆転を狙うが、大惨敗で借金が100万円を超える。

結婚後、圧倒的な固定費削減で収支を改善し、なんとか収支プラテン。2014年末から不動産投資をスタート。2016年7月、不動産投資を始めてから約1年半でサラリーマンリタイア達成。


【思想/価値観】
・人生は短い、全力で楽しむ。
・新しい可能性を追求する。
・圧倒的な自己成長を求める。
・逃げずに挑戦する。
・即断即決スピード重視。
・神は細部に宿る。
・雑音は聞かない。
・勉強し結果を出す。
・人と比較しない。傲慢にならない。
・何かを捨てた時に、何かを得る。
・与える。周りにいい影響を及ぼす。
・かっこいい大人になる。

【長期目標】
18年(35歳)CF70万
19年(36歳)CF85万
23年(40歳)CF100万円
28年(45歳)CF300万円、現金1億
33年(50歳)CF500万円、現金3億

【やりたいことリスト】
筋トレ、サーフィン、世界中を旅する、沖縄と北海道とハワイに別荘を持つ、国内を車で旅する、釣りざんまい、船舶免許を取る、旧友に会う、親孝行する

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所有物件
木造アパート/1LDK×4世帯/2014年12月購入/平成3年築
[利回り18.6%]
木造戸建て/4LDK/2015年2月購入/平成元年築
[利回り17.8%]
木造戸建て/5LDK/2015年11月購入/S57年築
[利回り:13.3%]
木造アパート/1K×10世帯/2016年4月購入/平成2年築
[利回り:13.7%]
木造戸建て/2LDK/2017年1月購入/平成2年築
[利回り:17.1%]
木造戸建て/4LDK/2017年2月購入/昭和62年築
[利回り:16.8%]
木造アパート/1K×6世帯/2017年4月購入/平成18年築
[利回り:13.6%]
木造戸建て/5LDK+納戸2/2018年4月購入/平成元年築
[利回り:15.9%]
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利回り
=年間賃料÷(物件価格+リフォーム費)
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